춘천지방법원 2025타경30568. 강원도 영월군 영월읍 하송리 394 ‘하송4주공아파트’ 406동 15층 1507호 아파트입니다. 현재 소유자는 고세랑으로, 2016년 10월 13일 매매를 원인으로 2016년 11월 21일 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 90,000,000원입니다. 같은 날 신한은행 명의로 채권최고액 69,300,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
해당 근저당권은 이후 한국주택금융공사에 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025년 9월 2일 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있어 등기상 인수 구조는 단순합니다. 다만 감정평가의 임대관계 기재는 미상이므로 현장 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30568 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원도 영월군 영월읍 하송리 394 하송4주공아파트 406동 15층 1507호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 15층 건물 중 15층 1507호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 고세랑 (2016.11.21 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 46,200,975원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2016.11.21 신한은행 근저당권 69,300,000원입니다. 해당 근저당권은 2025년 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 2024년에 설정됐던 현대카드 3,961,813원, 롯데카드 12,725,710원의 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 매각물건명세서에 별도 인수권리가 명시되지 않아 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 시세 자료가 없으므로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 95,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 95,000,000원입니다. 다만 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 95,000,000원 | 69,300,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 76,000,000원 | 69,300,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 60,800,000원 | 59,305,600원 | 9,994,400원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시에는 채권최고액 69,300,000원이 전액 배당되는 구조지만, 2회 유찰해 60,800,000원이 되면 채권자 배당은 59,305,600원으로 줄고 9,994,400원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아니라 배당받지 못한 채권 잔액이며, 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,110,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 69,300,000원 | 69,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,590,000원 |
95,000,000원 매각 가정 시 집행비용 2,110,000원, 근저당권 69,300,000원이 배당되고 소유자에게 23,590,000원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치이며, 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석정여자고등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·체육시설·주거나지 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 평슬라브지붕 15층 건물 중 15층 1507호이며, 외벽은 페인팅, 창호는 플라스틱새시입니다.
- 설비. 기본 위생설비·난방설비·승강기설비·소화전설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 삼각형 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내외로 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 소로1류·중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역, 교육환경 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 폐광지역진흥지구, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 별도 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 전입 여부를 확인하세요.
- 가격 원본 비교. 최근 실거래 자료 없이 최저가 95,000,000원의 적정성을 판단하지 말고, 입찰 전 동일 단지·유사 면적 최근 거래를 별도로 대조하세요.
- 근저당 이전 확인. 신한은행 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 구조와 경매신청채권자 관계를 등기부 원본에서 최종 확인하세요.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
- 관리비·현황 확인. 미납 관리비와 내부 상태, 최고층 세대의 실제 사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 매각기일 전에 최신본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 판단 보류
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.11.21 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 그 권리는 한국주택금융공사로 이전됐으며 경매개시결정까지 매각으로 정리됩니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권이 없고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 현재 최저가 95,000,000원에 대한 최근 시세 비교자료는 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리가 깨끗하니 신건도 싸다”고 연결해서는 안 됩니다. 먼저 점유관계를 확인하고, 같은 단지의 최근 거래를 대조한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다. 권리분석은 비교적 단순하지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않은 물건입니다.
