청주지방법원 2025타경5820. 청주시 상당구 용담동 가좌마을부영아파트 505동 7층 706호, 전용면적 84.99㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이주봉이고, 2022년 5월 27일 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 구항농업협동조합 근저당권 201,600,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023년 김범석 근저당권 117,000,000원, 2025년 신한카드 가압류 5,673,955원, 충북신용보증재단 가압류 14,740,000원, 2026년 청주시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 임차인 명단은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5820 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용담동 418 가좌마을부영아파트 505동 7층 706호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.99㎡ · 15층 중 7층 |
| 소유자 | 이주봉 · 2022.05.27 강제경매로 인한 매각 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 252,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 154,451,920원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.27 구항농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 201,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인 | 2004.06.24 |
| 단지 규모 | 437세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리관계의 기준점은 2022년 5월 27일 구항농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 김범석 근저당, 신한카드·충북신용보증재단 가압류, 청주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 과거의 국민은행·청주상당신용협동조합·현대해상화재보험 근저당과 과거 압류·가압류·경매개시결정 등은 이미 말소된 이력입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 17,791,667원 높다
가좌마을부영 동일 면적 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 210,000,000원~263,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 평균은 234,208,333원이고, 신건 최저가 252,000,000원은 이 평균의 107.6%입니다. 최신 거래는 2026년 7월 223,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 2 | 223,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 12 | 228,500,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 6 | 225,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 2 | 227,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 15 | 263,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 4 | 252,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 8 | 212,000,000원 |
| 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 234,208,333원 |
감정가와 최저가는 252,000,000원으로 동일합니다. 이는 최근 12개월 평균보다 17,791,667원 높고, 최신 2026년 7월 거래 223,000,000원보다도 높은 수준입니다. 최고 거래 263,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균과 최신 거래를 우선하면 신건 자체에 가격 할인은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 1. 근저당 · 구항농업협동조합 | 201,600,000원 | 201,600,000원 |
| 2. 근저당 · 김범석 | 117,000,000원 | 46,072,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,673,955원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충북신용보증재단 | 14,740,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 339,013,955원 중 예상 배당액은 247,672,000원이며, 미배당액은 91,341,955원입니다. 배당표는 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 252,000,000원 | 247,672,000원 | 91,341,955원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 201,600,000원 | 197,977,600원 | 141,036,355원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 161,280,000원 | 158,222,080원 | 180,791,875원 | 0원 |
현재 회차에서는 252,000,000원으로 최근 12개월 평균 234,208,333원을 웃돕니다. 1회 유찰 시 시나리오 가격은 201,600,000원, 2회 유찰 시는 161,280,000원입니다. 어느 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 중 7층 706호입니다.
- 주위환경. 가좌마을5단지 내에 있고, 부근은 근린생활시설·아파트단지·관공서 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 도로를 통해 진·출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 단지 남서측으로 왕복 4차선 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 881,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용암2택지개발지구)·주거용지에 해당합니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재확인. 현재 최저가 252,000,000원은 최근 12개월 평균 234,208,333원의 107.6%입니다.
- 최신 거래 확인. 최신 2026년 7월 거래는 223,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
- 층별 편차 고려. 동일 면적 거래가 210,000,000원부터 263,000,000원까지 분포해 층·상태별 편차가 큽니다.
- 점유자 확인. 임차인 명단은 없지만 임대관계는 미상이므로 실제 거주자와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2022.05.27 구항농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸 예정입니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권에 미배당이 발생해도 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 물건은 2022년 구항농업협동조합 근저당을 말소기준으로 그 이후 권리가 정리되는 구조이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 현재 최저가 252,000,000원은 최근 12개월 평균 234,208,333원의 107.6%이고, 최신 거래 223,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건에서는 권리의 깔끔함만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 임대관계가 미상인 만큼 점유관계를 확인하고, 최근 실거래와 현재 최저가의 차이를 중심으로 응찰가를 검토해야 하는 사건입니다.
