춘천지방법원 2025타경30616. 강원특별자치도 정선군 여량면 여량리의 주택·근린생활시설과 부속건물, 토지를 함께 매각하는 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사랜드마크주택건설이고, 2021년 6월 10일 북성새마을금고 앞으로 채권최고액 276,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2023년 설정된 북성새마을금고 근저당 60,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
권리구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유관계는 현장과 집행기록을 다시 확인하는 편이 안전합니다. 이 물건의 핵심은 권리보다도 복합 용도·일괄매각 구조와 가격 적정성 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30616 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 정선군 여량면 여량리 325-1, 325-3, 325-4 · 강원특별자치도 정선군 여량면 서동로 2882 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 주택, 근린생활시설 및 부속건물은 변소로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사랜드마크주택건설 |
| 감정가 / 최저가 | 422,312,000원 / 422,312,000원 (신건) |
| 청구액 | 300,820,565원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2021년 근저당이 말소기준
현재 권리분석의 기준점은 2021.06.10. 설정된 북성새마을금고 채권최고액 276,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 2023.06.09. 추가 근저당 60,000,000원, 2025.10.23. 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 과거 남인천신용협동조합 근저당과 2015~2016년 북성새마을금고 근저당은 이미 말소됐으며, 2019년 경매도 2020년 매각으로 정리된 이력입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건 422,312,000원
이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 422,312,000원이 현재 시장가보다 낮은지, 높은지 데이터만으로는 판단할 수 없습니다. 특히 주택만 단독 매각하는 구조가 아니라 주택·근린생활시설·부속건물과 여러 필지의 토지를 함께 매각하므로, 일반적인 아파트처럼 단순 평당가나 동일 평형 거래로 가격 메리트를 검증하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 422,312,000원 | 336,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 337,849,600원 | 332,319,706원 | 3,680,294원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 270,279,680원 | 265,695,764원 | 70,304,236원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당은 늘어나지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 즉 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 권리상 부담의 문제일 뿐, 422,312,000원 또는 유찰 후 가격이 시세 대비 싼지는 별도 감정 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 422,312,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,623,120원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 북성새마을금고 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 북성새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 79,688,880원 |
현재 회차 가정에서는 채권최고액 합계 336,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 79,688,880원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 물건·토지 이용상태와 환금성
- 이용상태. 공부상 주택, 근린생활시설 및 부속건물은 변소로 이용 중입니다.
- 주위환경. 여량면행정복지센터 남측 인근으로, 주택·근린생활시설·농경지 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 배차간격을 고려한 대중교통 상황은 보통입니다.
- 토지. 대표 토지는 235㎡, 지목은 전, 토지이용상황은 주상용이며 평지·부정형·중로한면 조건입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이고 폐광지역진흥지구, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 도로. 목록1·2·5는 북서측 왕복 2차선 포장도로 및 남서측 폭 3m 내외 포장도로와 접하고, 목록3은 동측 폭 3m 내외 도로, 목록6은 서측 폭 5m 내외 도로와 접합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록1은 공부상 지목이 전이지만 현황은 목록4 건물부지이며, 목록4의 공부상 소재 표기와 현황 소재에도 차이가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 422,312,000원의 시장 적정성을 데이터만으로 확인할 수 없습니다. 건물과 각 토지의 개별 감정내역을 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유관계. 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 사용관계, 명도 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지 여러 필지와 건물·부속건물·제시외 건물이 함께 매각되므로 목록별 위치와 경계를 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 목록1 지목과 실제 이용상태, 목록4 건물 소재 표기의 차이를 현황도·지적도와 함께 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역 외 폐광지역진흥지구·공장설립제한지역·가축사육제한구역·소하천예정지 등 각 필지별 제한사항을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 소멸 예정 권리, 매각물건명세서의 인수사항을 입찰 직전 최신 등기부와 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 물건구성은 복합
이 사건은 권리 측면에서는 비교적 명확합니다. 2021년 북성새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 추가 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정이며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 물건 자체는 단순하지 않습니다. 주택·근린생활시설·부속건물과 여러 필지 토지를 일괄매각하고 제시외 건물도 포함하며, 공부와 현황의 차이도 있습니다. 무엇보다 비교 실거래 시세가 없어 신건 422,312,000원이 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 권리상 부담이 없다는 점과 가격 메리트가 있다는 판단은 분리해야 하는 물건입니다.
