춘천지방법원 2025타경30632. 정선군 남면 문곡리 ‘정선수려안’ 103동 1층 102호, 전용 84.941㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 표창완이고, 2023년 9월 27일 매매를 원인으로 2023년 10월 16일 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 113,500,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024년 8월 7일 설정된 주식회사우리모기지론대부 근저당권 111,000,000원입니다. 이후의 현재 경매개시결정과 프라미스대부 가압류는 매각으로 소멸 예정입니다.
등기 이력은 길지만 현재 입찰 판단에서 핵심은 비교적 단순합니다. 과거 농협은행·넥스젠파이낸스대부 근저당, 홍현석 근저당·전세권, 과거 임의경매개시결정 등은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 점유·임대차 현황은 현장과 원본 서류를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30632 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 정선군 남면 문곡리 593 103동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.941㎡ · 철근콘크리트구조 11층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 표창완 · 2023.09.27 매매 · 거래가액 113,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리모기지론대부 / 88,348,944원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수 0원
현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024년 8월 7일 주식회사우리모기지론대부 근저당권입니다. 같은 날 종전 홍현석 근저당권과 전세권은 말소됐고, 2024년 7월 29일 개시됐던 별도 임의경매도 2024년 8월 7일 취하되어 2024년 8월 19일 말소됐습니다. 이후 2025년 11월 7일 우리모기지론대부가 현재 경매를 신청했고, 2025년 12월 17일 프라미스대부 가압류가 뒤따랐습니다. 이 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 2% 낮지만 폭은 얇다
정선수려안 동일면적 84.94㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 122,500,000원, 최신 거래는 2026년 7월 139,000,000원입니다. 신건 최저가 120,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.0%로 평균보다 2,500,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.94㎡ | 12 | 139,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 2 | 102,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 11 | 138,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 5 | 147,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 2 | 121,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 4 | 122,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 4 | 131,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 122,500,000원 |
표본의 가격 범위는 90,000,000원~147,000,000원으로 넓습니다. 특히 이 물건과 같은 1층 거래가 2025년 12월 90,000,000원에 존재합니다. 반면 최신 거래는 12층 139,000,000원입니다. 따라서 최저가 120,000,000원이 최근 평균보다 2% 낮다는 사실만으로 뚜렷한 저가 매수라고 단정하기보다, 1층이라는 조건과 개별 상태를 함께 보수적으로 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리모기지론대부 | 111,000,000원 | 111,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 프라미스대부 | 45,934,350원 | 6,520,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 주식회사우리모기지론대부 근저당을 채권최고액 111,000,000원 기준으로 반영한 계산입니다. 신청채권자 청구액은 88,348,944원이며 실제 배당은 확정 채권액과 조세·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 시뮬레이션상 총 미배당액은 39,414,350원이고 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 여유
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 39,414,350원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 63,062,350원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 81,916,750원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 가격 하락이 곧 별도 인수금 증가로 이어지는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 강원특별자치도 정선군 남면 문곡리 소재 남선초등학교 북서측 인근이며, 부근은 면사무소 소재지 일대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 11층 건물 내 1층 102호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 아파트 단지는 동·서·남측으로 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·개발진흥지구·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·주거용지이며 철도보호지구, 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 91,700원/㎡입니다.
- 단지. 정선수려안은 207세대, 2011.08.08 준공 단지이며 동일면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1층 가격 확인. 동일면적 최근 12개월 평균은 122,500,000원이지만 1층 거래 90,000,000원이 존재합니다. 이 물건의 내부상태와 1층 선호도를 함께 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유자와 전입·임대차 관계를 원본으로 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 현재 기준 말소기준은 2024.08.07 주식회사우리모기지론대부 근저당권 111,000,000원입니다.
- 질권 관계 확인. 말소기준 근저당권부채권에는 주식회사신의자산관리대부의 질권설정이 기재돼 있으므로 배당 및 채권 귀속 관계는 원본 등기사항과 배당요구 관계를 대조하세요.
- 배당표 주의. 예상배당은 근저당 채권최고액 기준의 시뮬레이션이며 신청채권자 청구액은 88,348,944원입니다. 실제 배당액과 다를 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘1층 가격’이 승부처
이 물건은 현재 등기와 매각물건명세서 기준으로 보면 매수인 인수 0원의 비교적 단순한 구조입니다. 신건 최저가 120,000,000원도 최근 12개월 동일면적 평균 122,500,000원보다 2,500,000원 낮고, 최신 139,000,000원 거래보다 낮습니다. 다만 이 물건과 같은 1층에서 90,000,000원 거래가 확인되는 만큼, 평균값만 놓고 ‘싸다’고 결론내리기에는 할인 폭이 얇습니다. 결국 핵심은 권리보다는 1층이라는 조건과 실제 내부상태가 120,000,000원의 가격을 정당화하는지입니다.
