청주지방법원 2026타경58. 청주시 흥덕구 비하동 ‘청주비하계룡리슈빌2차’ 207동 9층 902호 아파트입니다. 장환우가 2019.08.05 거래가 270,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 주식회사신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 2019.08.05 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 신한은행 추가 근저당과 기술보증기금·오릭스캐피탈코리아·신한은행 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 곽혜영이 확인되지만 전입일이 2025.01.20으로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 이 사건의 실질취득액은 인수금이 붙지 않으므로 현재 회차에서는 398,000,000원입니다. 문제는 그 금액이 최근 거래 수준보다 높다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경58 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 비하동 809 청주비하계룡리슈빌2차아파트 207동 9층 902호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 9층 · 아파트 등으로 이용중 |
| 소유자 | 장환우 (2019.08.05 거래가 270,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 398,000,000원 / 398,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 158,061,008원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 / 준공 | 청주비하계룡리슈빌2차 · 540세대 · 2009.11.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 오윤주의 전세권 180,000,000원은 2011.07.20 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019.08.05 설정된 신한은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 228,000,000원이고, 2023.11.24 변경등기에서 채권최고액이 179,400,000원으로 변경됐습니다. 2022.11.24 추가 근저당 84,000,000원과 이후 가압류 3건은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽혜영 | 전체 | 2025.01.20 | 2,000만원 | 2026.05.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 108.8%
가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 중요합니다. 이 단지 비교면적 106.67㎡대의 최근 12개월 평균은 365,875,000원, 최신 거래는 2026.07 380,000,000원입니다. 현재 최저가 398,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 106.67㎡ | 14 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 106.67㎡ | 9 | 380,000,000원 |
| 2026.04 | 106.69㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 106.67㎡ | 3 | 355,000,000원 |
| 2026.02 | 106.69㎡ | 8 | 378,000,000원 |
| 2026.02 | 106.67㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2026.02 | 106.67㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2025.08 | 106.67㎡ | 3 | 364,000,000원 |
| 2025.07 | 106.69㎡ | 10 | 388,000,000원 |
| 2025.06 | 106.69㎡ | 3 | 392,000,000원 |
| 2025.06 | 106.67㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2025.05 | 106.67㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 전체 평균 | 106.6737㎡ | 12건 | 364,750,000원 |
특히 2026.07에는 비교면적 106.67㎡, 9층 거래가 380,000,000원에 존재합니다. 현재 물건도 9층이므로 층만 놓고 보면 직접 비교 가능한 거래가 확인되는 셈입니다. 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 +0.9%로 하락장은 아니지만, 그럼에도 현재 최저가는 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높습니다. 따라서 신건 가격에 시세 할인 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 398,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,372,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사신한은행 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사신한은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 66,500,000원 | 66,500,000원 |
| 4. 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 주식회사 | 13,854,058원 | 13,128,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 68,120,572원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 460,474,630원, 예상 배당액은 391,628,000원, 미배당액은 68,846,630원입니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·근린생활시설·주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 9층 902호로, 위생·급배수·전기·승강기·난방·화재설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 본건 사방으로 노폭 8~15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·주거용지·지구단위계획구역이며 공시지가는 860,900원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 청주비하계룡리슈빌2차는 540세대, 2009.11.30 준공이며 비교면적 거래가 최근에도 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 398,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.8%입니다. 신건 자체에는 가격 할인 근거가 없습니다.
- 동일층 거래 확인. 2026.07 비교면적 106.67㎡, 9층 거래가 380,000,000원에 존재합니다. 현재 입찰가 판단에서 중요한 비교점입니다.
- 임차인 점유. 곽혜영은 대항력은 없지만 현재 점유자로 확인됩니다. 낙찰 후 인도 절차를 고려해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 을구 3번 근저당은 2023.11.24 채권최고액 179,400,000원으로 변경등기돼 있습니다. 예상배당표의 228,000,000원 기준과 함께 원본 배당관계를 확인해야 합니다.
- 배당 변수. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요소가 될 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 싸지 않다
이 사건은 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2019.08.05 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 임차인과 후순위 권리는 매수인에게 승계되지 않아 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 회차 실질취득액 398,000,000원은 최근 12개월 평균 365,875,000원보다 높고, 최신 거래 380,000,000원도 웃돕니다. 최근 가격 추세가 +0.9%로 약한 상승이긴 하지만 신건에서 그보다 높은 가격을 지불할 근거가 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 이 물건의 핵심은 권리 회피가 아니라 응찰가격 통제입니다.
