청주지방법원 2026타경173. 금천뉴타운아파트 단지 내 상가비동 3층 301호로, 용도는 근린시설이고 현재는 세광교회가 전체를 종교시설로 이용하고 있습니다. 등기상 핵심은 2017.03.07 설정된 금천새마을금고 근저당권 65,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 2026.05.13 금천새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 배당표에서는 127,000,000원 매각을 가정할 때 근저당권 65,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 주거용 아파트처럼 “임차인 없음”으로 끝나는 사건은 아닙니다. 현황조사에는 세광교회가 전체를 사용 중인 것으로 확인되고 보증금은 3,000원으로 기재되어 있으나, 전입신고일과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 세광교회의 대항력을 없다고 단정할 수 없고, 입찰 단계에서는 대항력 가능·미상으로 취급하는 것이 데이터와 일치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경173 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 금천동 77-7 금천뉴타운아파트 상가비동 3층301호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 점포(종교시설) · 세광교회가 전체 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 3층 건물 내 제3층 제301호 · 3개의 공간으로 분리 |
| 소유자 | 정서형 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금천새마을금고 / 22,092,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.03.07 금천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유자는 확인 필요
현재 권리분석의 기준점은 2017.03.07 금천새마을금고 근저당권입니다. 과거 주식회사조흥은행 근저당권 104,000,000원과 충청새마을금고 근저당권 104,000,000원은 이미 말소됐고, 2026.02.10 산은캐피탈주식회사 가압류 44,218,046원 역시 2026.07.02 해제되어 2026.07.06 말소등기가 이루어졌습니다. 현재 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 확인 — 세광교회 전체 사용
| 점유자 | 점유부분 | 이용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 세광교회 | 전체 | 교회 | 3,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재했고, 현황조사에서는 세광교회가 전체를 사용 중인 사실이 확인됩니다. 보증금 3,000원이 기재되어 있어도 전입신고일이 확인되지 않는 이상 대항력의 선후를 확정할 수 없습니다. 따라서 “인수 0원 확정”으로 단정하기보다 배당 시뮬레이션상 0원, 점유자 대항력은 미상으로 구분해 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크게 낮지만 용도 차이를 먼저 봐야 한다
단지 실거래 자료는 ‘뉴타운’의 실거래 12건이며 비교 기준 면적은 173.6㎡, 실제 거래 표본 면적은 164.37㎡입니다. 전체 12건 평균은 223,833,333원이고, 최근 12개월 4건 평균은 231,250,000원, 최신 거래는 2026.07 250,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 5.1% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 164.37㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2026.07 | 164.37㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 164.37㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2025.08 | 164.37㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2025.03 | 164.37㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2024.06 | 164.37㎡ | 8 | 183,000,000원 |
| 2024.05 | 164.37㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2024.03 | 164.37㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 2024.01 | 164.37㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2023.11 | 164.37㎡ | 14 | 258,000,000원 |
| 2023.06 | 164.37㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2022.10 | 164.37㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 231,250,000원 |
최저매각가 127,000,000원은 최근 12개월 평균 231,250,000원의 54.9%입니다. 전체 평균 223,833,333원과 비교해도 수치상 낮습니다. 다만 대상 물건의 용도는 근린시설이고 현황도 점포(종교시설)입니다. 따라서 단지 실거래 참고치와의 큰 가격차를 곧바로 동일 용도·동일 상품의 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 가격 지표는 매력적으로 보이지만, 실제 입찰가는 근린시설의 용도와 점유상태를 함께 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,578,000원 |
| 2. 근저당 · 금천새마을금고 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,422,000원 |
배당 시뮬레이션에서는 근저당권 채권최고액 65,000,000원이 전액 배당되고 채권 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 세광교회의 대항력·우선변제·배당요구 여부는 미상입니다.
⑤ 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 127,000,000원 | 65,000,000원 | 59,422,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 101,600,000원 | 65,000,000원 | 34,377,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 81,280,000원 | 65,000,000원 | 14,416,960원 | 0원 |
제시된 세 회차 모두 배당 시뮬레이션상 금천새마을금고 65,000,000원이 전액 배당되고 산정 인수액은 0원입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회, 평균 할인율은 0.0%입니다. 따라서 이 통계만을 근거로 추가 유찰을 전제하기보다는 현재 점유관계와 근린시설의 실제 시장성을 먼저 확인하는 편이 중요합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 청주시 상당구 금천동 소재 금천고등학교 남서측 인근, 아파트 단지 내 상가입니다.
- 현황 이용. 세광교회에서 전체를 이용하고 있으며, 내부는 3개의 공간으로 분리되어 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 현황 점포(종교시설)로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 3층 건물 내 제3층 제301호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 페인트, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 7필 일단의 대체로 가장형 평지로 아파트 및 상가부지로 이용 중이며, 토지면적은 32,522.0㎡, 공시지가는 737,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역을 포함하고 일부 토지는 자연녹지지역·지구단위계획구역(용암2택지개발지구) 등의 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 대지권 목적 토지 일부는 금천동 77-7에 합병됐고, 금천동 77-16의 등기상 지목은 ‘전’, 토지대장상 지목은 ‘대’입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 세광교회 대항력 확인. 전입신고일이 미상이라 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다. 점유 시작 시점과 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 배당표와 점유위험 분리. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 세광교회 대항력 판정이 끝났다는 의미가 아닙니다.
- 가격 비교 주의. 최근 12개월 단지 실거래 평균 231,250,000원 대비 최저가 비율은 54.9%지만, 본건은 근린시설·현황 종교시설입니다.
- 최근 가격 흐름. 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 5.1% 높은 흐름이고 최신 거래는 2026.07 250,000,000원입니다.
- 회차별 자금계획. 현재 127,000,000원, 1회 유찰 시 101,600,000원, 2회 유찰 시 81,280,000원 시나리오를 기준으로 자금계획을 비교할 수 있습니다.
- 공부·현황 대조. 토지 합병과 지목 차이가 있으므로 등기사항전부증명서와 토지대장·현황을 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘점유관계’를 닫아야 한다
이 사건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 2017.03.07 금천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 127,000,000원 매각 가정에서는 근저당권 65,000,000원이 전액 배당되며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격 지표 역시 눈에 띕니다. 최저가 127,000,000원은 최근 12개월 단지 실거래 평균 231,250,000원의 54.9%이고 최근 가격 흐름은 이전 대비 5.1% 높습니다. 그러나 본건은 주거용 호실이 아니라 근린시설·현황 점포(종교시설)이며, 세광교회가 전체를 사용하고 있습니다. 전입신고일·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “참고 시세보다 얼마나 낮은가”만이 아니라 세광교회의 점유가 매각 후 어떤 효력을 갖는지 확인하는 것입니다. 등기상 소멸 구조와 배당은 양호하지만, 점유관계가 닫히기 전까지는 가격 차이만으로 안전성을 확대해석하지 않는 것이 이 사건의 권리분석 결론입니다.
