청주지방법원 2026타경50192. 봉명사거리 남동측 인근의 봉명상가아파트 제5층 제1-506호로, 감정평가상 상가아파트 등으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 등기상 소유자는 김혜리이며 2020.05.25 매매, 거래가액 60,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 과거 근저당권들은 모두 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2021.09.29 우리금융캐피탈 주식회사의 가압류 18,611,250원입니다. 2026.02.23 현대캐피탈 주식회사의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유·임차관계에 있습니다. 실제 임차인으로 봐야 할 이명순 전차인은 2021.02.17 전입해 말소기준인 2021.09.29보다 빠릅니다. 따라서 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 그 금액은 매수인이 승계할 수 있으므로, 최저가 80,800,000원만으로 취득원가를 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50192 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 826 봉명상가아파트 5층 1-506호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(상가아파트) · 전용 75.33㎡ · 지상5층/지하실1층 중 제5층 |
| 소유자 | 김혜리 (2020.05.25 매매, 거래가액 60,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,800,000원 / 80,800,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 21,670,897원 |
| 말소기준 | 2021.09.29 우리금융캐피탈 주식회사 가압류 18,611,250원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 앞선다
과거 설정됐던 한국주택은행·충청은행·흥덕새마을금고 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 2021.09.29 가압류이고, 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이명순 전차인의 전입일은 2021.02.17로 말소기준보다 앞서므로, 등기상 후순위 권리의 소멸만 보고 매수인 부담을 0원으로 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 이름 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·중복 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사(전대인) | 전체 | 미상 | 7,500 | - | 판정 미상 | 미상 | 대위·승계 중복 |
| 이명순(전차인) | 전대인의 임차부분 전체 | 2021.02.17 | 미상 | 118,750원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 이명순 1명으로 봅니다. 한국토지주택공사는 이명순 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 별도의 두 번째 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 한국토지주택공사 신고의 보증금 표시는 7,500이지만 이명순의 별도 보증금으로 더하지 않습니다. 이명순 본인의 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 및 최종 인수액을 산정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 평균 이상
봉명상가 동일 면적 75.33㎡ 거래는 10건이 확인됩니다. 전체 평균은 77,100,000원이지만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 80,500,000원과 최신 거래 2023.09, 73,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 80,800,000원은 최근 12개월 평균의 100.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 75.33㎡ | 5 | 73,000,000원 |
| 2023.05 | 75.33㎡ | 3 | 88,000,000원 |
| 2022.08 | 75.33㎡ | 4 | 81,000,000원 |
| 2022.07 | 75.33㎡ | 3 | 93,000,000원 |
| 2022.03 | 75.33㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2022.03 | 75.33㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2022.02 | 75.33㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2021.12 | 75.33㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2021.08 | 75.33㎡ | 5 | 81,000,000원 |
| 2021.08 | 75.33㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.33㎡ | 2건 | 80,500,000원 |
최근 12개월 평균은 80,500,000원, 최신 거래는 73,000,000원입니다. 현재 최저가 80,800,000원은 최근 평균보다 높고 최신 거래보다도 높습니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세는 +5.6%로 하락 추세는 아니지만, 마지막 확인 거래가 2023.09라는 점에서 현재 가격 판단에는 보수적인 확인이 필요합니다. 무엇보다 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 미상이므로 최저가만 놓고 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,854,400원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 18,611,250원 | 18,611,250원 |
| 3. 경매개시결정 · 현대캐피탈 주식회사 | 21,670,897원 | 21,670,897원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 38,663,453원 |
이 배당 계산에서는 집행비용 1,854,400원과 두 채권 40,282,147원이 전액 배당되고 소유자 잔여 38,663,453원이 남는 구조입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 이명순의 보증금·우선변제 여부가 미상이라 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 상가아파트 등으로 이용 중이며, 단지명은 봉명상가입니다. 45세대, 준공일은 1986.12.18입니다.
- 입지. 봉명사거리 남동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측·북측 약 8~10미터, 서측 약 5~6미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 공시지가 1,066,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이명순 보증금 확인. 대항력은 확인됐지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차관계 원본에서 보증금·확정일자·배당요구를 반드시 확인해야 합니다.
- LH 신고 중복 주의. 한국토지주택공사의 신고는 이명순 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차인·별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 실질취득가 재계산. 응찰가가 정해지면 낙찰가에 이명순의 예상 미배당 인수액을 더한 금액을 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 신건 가격 확인. 현재 최저가 80,800,000원은 최근 12개월 평균 80,500,000원의 100.4%로, 권리 인수 전부터 최근 시세보다 낮지 않습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 64,640,000원, 2회 유찰 51,712,000원이지만 임차인 인수액이 확인되기 전에는 이를 곧바로 실질취득가로 보면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 먼저 보증금을 확인해야 한다”
이 사건은 등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고 현재 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 임차인 이명순은 2021.02.17 전입으로 말소기준 2021.09.29보다 앞서 대항력이 있으며, 정작 보증금이 확인되지 않았습니다. 한국토지주택공사의 신고값을 별도 보증금으로 더해서도 안 됩니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 최저가 80,800,000원은 최근 12개월 평균 80,500,000원의 100.4%이고, 최신 거래는 73,000,000원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 이명순 보증금 중 실제 미배당·인수될 금액을 먼저 확정하는 것입니다. 그 금액이 확인되기 전에는 실질취득가를 정할 수 없고, 최저가만 보고 시세보다 싸다고 판단할 근거도 없습니다.
