청주지방법원 2026타경50343. 아크로폴리스 제1층 제105호를 포함한 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 일련번호 1·2는 경계 구분 없이 하나의 호실로 이용 중이며, 현재 이용상태는 근린생활시설(상호명: 킹덤 한식당&커피)입니다. 감정가는 1,668,000,000원, 신건 최저매각가도 동일합니다.
권리구조의 중심은 2022.05.23 설정된 세종우리신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,357,200,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정·등기된 근저당권, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 문현숙의 전입신고일은 2022.06.28로 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50343 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 외북동 317 아크로폴리스 1층105호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 흥덕구 엘지로 23 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(상호명: 킹덤 한식당&커피) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제1층 제105호 및 제104호 · 사용승인일 2019.08.21 |
| 소유자 | 주식회사삼육오리테일 |
| 감정가 / 최저가 | 1,668,000,000원 / 1,668,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종우리신용협동조합 / 1,161,708,886원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.05.23 세종우리신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 리비스주식회사 근저당권, 청주시 압류, 세종우리신용협동조합의 임의경매개시결정, 리비스주식회사 근저당권, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 앞선 청주농업협동조합·청주축산업협동조합 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 점유자 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문현숙 | 1번, 2번 목록 전체 | 2022.06.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
문현숙의 전입신고일은 말소기준인 2022.05.23보다 늦은 2022.06.28입니다. 따라서 이 점유자는 선순위 대항력 임차인으로 보지 않으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 보증금은 미상입니다.
③ 배당구조 — 신건에서도 후순위 미배당 발생
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,080,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 세종우리신용협동조합 | 1,357,200,000원 | 1,357,200,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 리비스주식회사 | 768,000,000원 | 291,720,000원 |
| 4. 을구 14번 근저당권 · 리비스주식회사 | 700,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 1,668,000,000원 가정. 채권총액 2,825,200,000원, 채권자 배당액 1,648,920,000원, 미배당 1,176,280,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,668,000,000원 | 1,648,920,000원 | 1,176,280,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,334,400,000원 | 1,318,656,000원 | 1,506,544,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,067,520,000원 | 1,054,444,800원 | 1,770,755,200원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시에는 신청채권자 관련 배당 시나리오가 충족으로 계산돼 있지만, 2회 유찰 시에는 충족되지 않습니다. 다만 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰에 따라 달라지는 것은 낙찰가와 채권자 미배당 규모이지, 이 자료상 인수액은 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 청주시 흥덕구 송절동 소재 강서2동 행정복지센터 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 공장·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 현재 이용. 일련번호 1·2는 하나의 상가로서 근린생활시설(상호명: 킹덤 한식당&커피)로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역(청주 테크노폴리스)·일반산업단지에 해당하며, 토지 공시지가는 1,440,000원/㎡입니다.
- 토지. 토지면적 1,417.7㎡, 지목 대, 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 확인. 목록 1·2가 경계 구분 없이 하나의 호실로 이용 중이므로 제104호·제105호의 현황과 매각범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 문현숙의 전입은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 실제 점유·영업 상태와 인도 일정을 확인해야 합니다.
- 보증금 관계. 보증금은 미상입니다. 대항력은 없으나 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 임대차 관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 판단. 감정가와 최저가는 1,668,000,000원입니다. 실거래 비교 없이 권리 안전성만으로 가격 메리트를 판단하지 말아야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상배당이므로 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 이용상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격 검증은 별개
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2022.05.23 세종우리신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 문현숙의 전입은 그 이후인 2022.06.28이어서 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 신건 최저가가 1,668,000,000원에 이르는 근린생활시설 이용 물건이고, 목록 1·2가 하나의 호실로 쓰이는 일괄매각 구조입니다. 현재 회차에서도 후순위 채권 1,176,280,000원이 미배당으로 남지만 이는 매수인 인수액과는 구별해야 합니다. 이 사건은 권리 인수보다 실제 상가 이용가치·현장상태·낙찰가 적정성 검증이 핵심입니다.
