청주지방법원 2026타경50427. 청주시 서원구 산남동 46-35 소재 집합건물입니다. 사건상 용도는 다세대이며 감정평가서에는 연립주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 청주축산업협동조합이 근저당권에 기초해 임의경매를 신청했고, 현재 최저가는 감정가와 동일한 201,000,000원입니다.
등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2016년 설정된 청주축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 다만 실제 임차인 2명이 확인됐으며, 김학선의 보증금과 두 임차인의 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 인수 추정액 0원과 임차관계 전체가 확인됐다는 판단을 혼동해서는 안 됩니다.
가격 측면에서는 경계가 더 필요합니다. 과거 2024년 거래액 205,000,000원이 반영된 전체 평균은 180,000,000원이지만, 최신 거래는 155,000,000원입니다. 거래가격이 하락한 상황에서 과거 거래가 섞인 전체 평균을 현재 시세로 사용하면 가격 부담이 과소평가됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50427 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 산남동 46-35 주1 2층 402호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 서원구 원흥로 11-21 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 감정평가서상 연립주택 이용 |
| 비교 전용면적 | 76.285㎡ (실거래 비교 대상 면적) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 4층 건물 |
| 층수 | 공부상 2층 402호 / 현황 4층 402호 |
| 소유자 | 유호형 · 2024.04.18 소유권이전 등기 · 2024.04.09 매매 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 | 201,000,000원 |
| 최저매각가 | 201,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 청주축산업협동조합 |
| 신청채권자 청구액 | 466,927,830원 |
| 근저당 채권최고액 | 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 임차인 | 김동은 · 김학선 (실제 임차인 2명) |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (배당 시나리오 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당 말소기준, 임차인 2명
말소기준권리는 2016.11.30 접수된 을구 1번 청주축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 168,000,000원이며 등기상 채무자는 이진아입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸할 권리로 분류됐습니다. 이후 2026.04.14 접수된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
이진아 명의 소유권보존등기는 이미 말소됐고, 현재 등기상 소유자는 2024.04.18 소유권이전을 마친 유호형입니다. 기존 소유권보존등기의 기말소와 근저당권의 매각에 따른 소멸은 서로 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
현황조사와 매각물건명세서에 기재된 임차인은 김동은·김학선 2명입니다. 모두 전입일이 2024.10.23으로, 2016.11.30 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일 기준 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동은 | 전체 | 2024.10.23 | 4,000 금액 단위 확인 필요 |
없음 | 미확인 | 인수 없음 판단 |
| 김학선 | 미확인 | 2024.10.23 | 미상 | 없음 | 미확인 | 인수 없음 판단 |
김동은의 보증금은 기재 수치 4,000을 그대로 표시했습니다. 원·만원 등 금액 단위가 명확하지 않아 실제 보증금 총액으로 환산하지 않았습니다. 김학선의 보증금은 미상입니다.
현재 확인된 사실만으로는 보증금이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형으로 분류되지 않습니다. 따라서 최저가와 별도로 보증금 인수액을 더하는 실질취득 계산은 적용하지 않습니다. 반면 임차인들이 실제 점유하고 있다면 매각 후 인도·명도 절차는 별도로 고려해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최신 거래 1.55억, 신건 2.01억
이 물건의 가격 판단에서 가장 중요한 기준은 최근 2026년 4월 실거래 155,000,000원입니다. 최근 12개월 거래가 1건이어서 최근 평균 역시 155,000,000원입니다. 전체 거래 평균 180,000,000원은 과거 205,000,000원 거래가 포함된 수치이므로 최근 시장가격을 판단하는 데 그대로 적용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가격 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 76.02㎡ | 2층 | 155,000,000원 |
| 2024.04 | 76.29㎡ | 2층 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 155,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 180,000,000원 |
| 경매 최저가 | 76.285㎡ 비교 | 공부상 2층 | 201,000,000원 |
과거 205,000,000원이던 거래가격은 최근 155,000,000원으로 내려왔습니다. 집계된 최근·과거 거래 추세는 -24.4%입니다. 거래 표본이 2건에 불과하므로 단지 전체의 확정적인 가격 하락률로 일반화할 수는 없지만, 확인된 거래에서는 뚜렷한 가격 하락이 나타납니다.
현재 최저매각가 201,000,000원은 최근 시세 155,000,000원보다 46,000,000원 높고, 최근 시세의 129.7%입니다. 전체 평균 180,000,000원과 비교해도 최저가는 111.7%입니다. 어느 기준에서도 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,614,000원 |
| 1. 근저당 · 청주축산업협동조합 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 29,386,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액 168,000,000원을 기준으로 산정했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 추정은 0원
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 배당 | 채권 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 201,000,000원 | 168,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 160,800,000원 | 157,748,800원 | 10,251,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 128,640,000원 | 126,039,040원 | 41,960,960원 | 0원 |
현재 신건은 최근 실거래보다 46,000,000원 높습니다. 1회 유찰 시 가정 최저가는 160,800,000원으로 낮아지지만, 여전히 최근 실거래 155,000,000원보다 높습니다. 1회 유찰만으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.
2회 유찰 시 가정가는 128,640,000원으로 최근 실거래보다 낮아집니다. 다만 이는 현재 확정된 매각가격이 아닌 유찰 가정이며, 실거래 표본 부족·하락 추세·층수 차이·점유 상황을 확인한 뒤 개별 물건의 가격 적정성을 판단해야 합니다.
회차별 근저당 부족액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 제시된 시나리오에서는 전 회차 매수인 인수액이 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산남고등학교 남측 인근입니다. 주변에는 아파트단지·연립주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 교통상황은 보통입니다.
- 규모. 2016.11.18 준공, 11세대 규모입니다. 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 전제하기 어렵고 확인된 실거래도 전체 2건에 불과합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m 내외의 현황도로에 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 토지면적은 1,178.0㎡, 공시지가는 405,900원/㎡입니다. 토지는 일부 경사지의 연립주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 산남고등학교 관련 상대보호구역에 해당합니다. 준보전산지·자연경관지구·근린공원 등은 접함으로 표시돼 있어 포함·저촉 관계와 구분해야 합니다.
- 층수 차이. 감정평가서상 공부는 2층, 전면 남동측에서 볼 때는 현황 4층입니다. 건물 구조 및 실제 진입층을 확인해야 합니다.
- 환금성. 최근 거래가격이 과거보다 낮아졌고 실거래 표본이 제한적입니다. 11세대 규모와 개별 호실의 상태·층수 차이를 고려한 보수적인 가격 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준 재설정. 감정가나 과거 205,000,000원 거래보다 2026.04 최신 실거래 155,000,000원을 우선 비교하세요. 현 최저가는 최근 시세의 129.7%입니다.
- 하락 추세 확인. 최근·과거 거래 추세 -24.4%와 최근 12개월 거래 1건이라는 표본 한계를 함께 고려하세요.
- 층수·호실 특정. 공부상 2층 402호와 현황 4층 402호의 관계를 현장 및 건축물대장·도면·매각물건명세서로 대조하세요.
- 임차인 조사. 김동은·김학선의 실제 계약관계와 점유 범위, 보증금 단위 및 총액, 확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력 없음과 자발적인 퇴거는 별개입니다. 실제 점유자 및 인도 절차를 확인하세요.
- 채권액 검증. 신청채권자 청구액 466,927,830원과 근저당 채권최고액 168,000,000원의 차이를 확인하고 예상배당의 소유자 잔여액을 확정금액으로 취급하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가 160,800,000원도 최근 실거래보다 높습니다. 2회 유찰 가정가 128,640,000원은 확정된 다음 매각가격이 아니므로 변경된 매각조건을 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 가능 부분과 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 부담 및 배당 변동 요소를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·최신 실거래자료와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 시세보다 비싸면 신중해야 한다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 청주축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 2명 역시 말소기준 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 조사됐으며, 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 최저가 201,000,000원은 최신 실거래 155,000,000원보다 46,000,000원 높습니다. 최근·과거 거래 추세도 -24.4%로 하락했고, 1회 유찰 가정가 역시 최근 실거래를 웃돕니다.
여기에 공부상 2층과 현황 4층의 차이, 보증금 미상 임차인, 11세대 규모의 제한된 거래 표본까지 존재합니다. 따라서 신건 가격 메리트는 없으며, 매각 대상의 정확한 특정·임차조건 확인과 최근 실거래 중심의 가격 검증이 우선입니다. 권리 인수액 0원이라는 장점만으로 현재 최저가를 정당화할 수는 없습니다.
