대전지방법원 2026타경197. 대전 중구 문화동 두루타운 지하층 물건으로, 매각물건명세서 비고상 일괄매각입니다. 공부상 용도는 방앗간과 소매점이지만 감정평가 당시에는 지하층 전체가 경계벽 없는 공실 상태였습니다. 등기부에는 과거 근저당권과 2016년 임의경매개시결정이 있었으나 모두 이미 말소됐고, 현재 경매를 발생시킨 등기는 2026년 3월 30일 주식회사 에이스의 강제경매개시결정입니다. 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
따라서 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 대신 현장에서는 지하층의 실제 경계와 독립적 사용 가능성, 공실 상태, 경계복원 필요 여부가 가치 판단을 좌우합니다. 감정평가서도 현황도면에 따라 호수의 내부 경계를 복원하면 추가 비용이 소요될 수 있다고 명시하고 있어, 가격보다 먼저 물리적 경계와 사용성을 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경197 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 문화동 569-21 두루타운 지하층3호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 방앗간·소매점 · 현황 지하층 전체 경계벽 없는 공실 |
| 소유자 | 이방훈 (2018.05.20. 매매, 거래가액 30,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 59,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에이스 / 11,846,246원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 과거 담보권은 이미 정리, 현재 인수 0원
임차인 없음. 현재 확인된 임차인 신고가 없으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 1999년 서대전신용협동조합 근저당은 2013년 말소됐고, 2013년 대사신용협동조합 근저당과 2014년 박원병 근저당도 각각 2018년에 말소됐습니다. 2016년 대사신용협동조합의 임의경매도 취하로 말소됐습니다. 현 경매의 기준이 되는 2026년 3월 30일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 현황 비용 확인이 우선
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 포함되어 있지 않아, 감정가 59,000,000원이 주변 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 현재 최저가는 감정가와 동일한 59,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 59,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 47,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 37,760,000원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 시 47,200,000원, 2회 유찰 시 37,760,000원으로 내려가더라도 신청채권자 청구액은 전액 배당되고 매수인 인수도 계속 0원입니다. 그러나 유찰가가 낮아진다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 현황이 일반적인 독립 상가가 아니라 경계벽 없는 지하 공실이므로, 실제 이용 가능 면적과 경계복원 비용을 확인한 뒤 매각가를 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,462,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주식회사 에이스 | 11,846,246원 | 11,846,246원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 45,691,754원 |
현재 최저가 59,000,000원 가정 시 신청채권자 청구액은 전액 배당되고 소유자에게 45,691,754원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문화2동 행정복지센터 남서측 인근. 주변은 단독주택, 공동주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 상가의 지하층이며, 공동위생·소방·전기·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 대체로 부정형이고 근린상업용 건부지로 이용 중이며, 남서측·북서측·동측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 도로·소로1류·소로2류에 접하고, 상대보호구역 및 보문산 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,950,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없다고 평가됐으나, 실내는 지하층 전체가 경계벽 없는 공실이어서 개별 호실 사용을 위한 경계 복원 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황도면 대조. 현장에서 집합건축물대장 현황도면과 실제 기둥·경계를 대조해 매각 대상 부분을 정확히 확인해야 합니다.
- 경계복원 비용. 개별 호수 내부 경계를 복원할 경우 추가 공사비가 발생할 수 있으므로 견적을 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.
- 공실 활용성. 현황이 공실인 만큼 실제 영업·임대가 가능한 상태인지, 전기·소방·승강기·주차설비 이용 조건까지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서상 일괄매각이므로 법원 매각목록과 감정평가서에서 함께 매각되는 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 59,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 인근 지하 상가·유사 집합건물 거래와 임대수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 공간의 경계가 문제다”
이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 과거 근저당권과 과거 경매등기는 이미 말소됐고, 현재 배당 구조에서도 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 난점은 다른 곳에 있습니다. 공부상 방앗간·소매점인 지하층이 실제로는 경계벽 없는 하나의 공실처럼 사용되는 상태이고, 개별 호실 경계를 복원할 경우 추가 비용이 발생할 수 있기 때문입니다. 게다가 비교 실거래 자료가 없어 신건 최저가 59,000,000원의 시장가격 적정성도 데이터만으로 확인할 수 없습니다. 권리는 단순하지만, 물리적 분할·활용성과 환금성 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
