대전지방법원 2026타경267. 대전 동구 삼성동 378-5의 토지와 주택·부속건물을 함께 매각하는 사건입니다. 소유자는 전민자이고, 2019년 9월 6일 동대전농업협동조합이 채권최고액 82,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 현재 사건의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 이병훈 근저당, 홍영숙·서울보증보험의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 분류돼 있어, 낙찰자가 승계할 등기상 권리는 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 끝낼 유형은 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재돼 있고, 부동산은 삼성7구역 재개발 정비구역에 지정돼 있습니다. 또한 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 삼성동 378-5 · 대전광역시 동구 현암로10번길 37 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 부속건물(창고 등) 이용 |
| 토지 | 180.2㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 전민자 |
| 감정가 / 최저가 | 362,379,430원 / 362,379,430원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동대전농업협동조합 / 77,510,942원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 삼성7구역 재개발 정비구역 |
① 권리 흐름 — 2019년 농협 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2019.09.06. 설정된 동대전농업협동조합 근저당 82,800,000원입니다. 이후의 이병훈 근저당, 홍영숙 가압류, 서울보증보험 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하도록 분류돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 신건·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다.
② 가격 판단 — 실질취득 362,379,430원, 시세 우열은 유보
현재 최저매각가는 감정가와 같은 362,379,430원이고 매수인 인수액은 0원이므로, 신건 기준 실질취득액도 362,379,430원입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교 근거가 제시되지 않아 이 금액을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 362,379,430원 | 654,137,802원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 289,903,544원 | 725,599,026원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 231,922,835원 | 782,768,005원 | 0원 |
유찰로 매각가가 낮아질수록 채권자들의 미배당액은 늘어나지만, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 가격이 내려가더라도 등기상 미배당 채권을 매수인이 대신 부담하는 구조로 바뀌지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 362,379,430원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,873,312원 |
| 을구 6 · 동대전농업협동조합 근저당 | 82,800,000원 | 82,800,000원 |
| 을구 9 · 이병훈 근저당 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 갑구 8 · 홍영숙 가압류 | 165,000,000원 | 73,706,118원 |
| 갑구 9 · 서울보증보험주식회사 가압류 | 228,661,215원 | 0원 |
| 갑구 11 · 서울보증보험 주식회사 가압류 | 124,062,400원 | 0원 |
| 갑구 9-1 · 가압류 변경 | 210,120,305원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,010,643,920원 중 예상 채권자 배당액은 356,506,118원, 미배당액은 654,137,802원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·토지·정비구역 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주택 및 부속건물(창고 등)로 이용 중이며, 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다.
- 입지. 현암초등학교 북측 인근이며 주위에는 단독·다가구주택, 연립·다세대주택, 근린생활시설 및 창고시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 180.2㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 746,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉됩니다.
- 정비사업. 2024.10.22. 지정된 삼성7구역 재개발 정비구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현황조사와 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 정비구역 확인. 삼성7구역 재개발 정비구역 지정에 따른 권리관계와 사업 진행 상태를 별도로 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 실제 현황과 평가 포함 범위를 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 근거 없이 감정가 362,379,430원만으로 싸다고 판단하지 말고 주변 거래와 토지가치를 별도 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 654,137,802원이어도 제시된 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 최신 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 재개발은 별도 검증”
이 사건의 등기구조는 비교적 명확합니다. 2019년 동대전농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 현재 남은 권리는 매각으로 소멸하도록 정리돼 있으며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 신건 실질취득액 362,379,430원을 최근 시세와 직접 비교할 근거가 없고, 임대관계가 미상이며 삼성7구역 재개발 정비구역이라는 변수가 있습니다. 따라서 권리 위험과 가격·정비사업 위험을 분리해 보는 물건입니다.
