대전지방법원 2024타경17178. 홍성군 금마면 봉서리의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 건물 연번(7)이 유명추모공원(납골당), 연번(8)이 제실입니다. 등기상 소유자는 재단법인유명이며, 2014.03.06 재단법인국원에서 재단법인유명으로 명칭이 변경됐습니다. 현재 사건은 2024.04.19 대전지방법원 홍성지원의 강제경매개시결정에 따라 진행 중이며 신청채권자는 에이치엘알파 유한책임회사(승계전: 주식회사 파라다이스 글로벌), 청구금액은 500,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2012.01.26 주식회사 한일건설의 가압류 131,610,870원입니다. 이 뒤에 남아 있는 가압류·근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 임차인도 없습니다. 따라서 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 다만 배당관계와 물건 자체의 특수성은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경17178 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 금마면 봉서리 131-11 |
| 등기 부동산 | 충청남도 홍성군 금마면 봉서리 131-11, 131-9, 133-3 1동 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 유명추모공원(납골당) · 제실 · 토지 |
| 소유자 | 재단법인유명 |
| 감정가 / 최저가 | 2,734,206,880원 / 2,734,206,880원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치엘알파 유한책임회사(승계전: 주식회사 파라다이스 글로벌) / 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 매수인 인수 0원
2012.01.02 백승수의 가압류 160,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준은 2012.01.26 주식회사 한일건설의 가압류입니다. 이후 현재 남아 있는 양승용·한동복·민의기· 김철배·근로복지공단의 가압류, 이상덕의 근저당권, 홍성군·국민건강보험공단 압류 및 2024.04.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·환금성 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 2,734,206,880원이고, 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 2,734,206,880원입니다. 다만 이 사건에는 동일 자산군의 실거래 비교자료가 없어 감정가 또는 최저가가 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,734,206,880원 | 2,704,464,811원 | 2,025,270,979원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,187,365,504원 | 2,163,091,849원 | 2,566,643,941원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,749,892,403원 | 1,729,993,479원 | 2,999,742,311원 | 0원 |
회차가 내려가도 인수액이 새로 생기는 구조는 아닙니다. 대신 채권자 미배당은 2,025,270,979원 → 2,566,643,941원 → 2,999,742,311원으로 커집니다. 현재 회차에서도 신청채권자 에이치엘알파의 청구금액 500,000,000원에 대한 예상배당은 0원입니다. 이 미배당은 매수인이 승계하는 금액이 아니라 채권자 측 배당 부족액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,734,206,880원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,742,069원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 한일건설 | 131,610,870원 | 131,610,870원 |
| 갑구 6번 가압류 · 양승용 | 550,000,000원 | 550,000,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 한동복 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 이상덕 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 갑구 17번 가압류 · 민의기 | 2,988,000,000원 | 1,502,853,941원 |
| 갑구 18번 가압류 · 김철배 | 29,069,590원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 근로복지공단 | 11,055,330원 | 0원 |
| 갑구 23번 경매개시결정 · 에이치엘알파 | 500,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,729,735,790원 중 현재 회차 예상배당은 2,704,464,811원, 미배당은 2,025,270,979원입니다. 당해세가 존재하면 실제 배당 순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·접근 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물 연번(7)은 지하1층 및 1층이 유명추모공원(납골당)으로 이용 중이고, 연번(8)은 공부상 휴게실이나 현황은 제실로 이용 중입니다.
- 주변환경. 봉서저수지 남동측 인근이며, 묘지관련시설·임야·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입 및 인접지까지 접근은 가능하나, 인근 노선버스정류장의 일일 배차횟수 등을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
- 토지. 보전관리지역이며 준보전산지·가축사육제한구역 관련 제한이 확인됩니다. 토지 참고값은 면적 2,335㎡, 공시지가 4,290원/㎡, 지목 묘지, 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 1·2·9의 지목은 묘지이나 9는 묘지관련시설 건부지, 1·2는 도로로 이용 중이며, 목록 5는 지목 임야이나 일부 주차장으로 이용 중입니다.
- 접근성. 목록 5는 맹지이나 목록 1·2·9 및 타인 소유 토지를 통해 접근 가능하고, 목록 6도 맹지이나 인접지까지 차량 접근은 가능합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함. 목록 1·2·5·9 지상의 바닥포장·옹벽·석축, 목록 1~6·9·10 지상의 조경수 및 임목도 각 토지에 포함해 평가됐고, 목록 7·8 건물의 화단·야외계단·차양도 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 설비. 기본 위생 및 급배수설비, 소방설비, 주차장이 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주무관청 허가 선확인. 매각허가결정시까지 제출할 허가서를 실제 취득할 수 있는지 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물·포장·옹벽·석축·조경수·임목·화단·야외계단· 차양까지 평가 및 매각 범위가 복합적이므로 현황과 경계를 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 맹지·통행 확인. 목록 5·6의 접근 구조와 타인 소유 토지를 통한 통행 가능성을 현장과 관련 권리관계에서 확인해야 합니다.
- 현황용도 확인. 공부상 묘지·임야·휴게실과 실제 도로·주차장·제실 이용이 다른 부분이 있으므로 향후 사용계획과 허가 조건을 함께 검토해야 합니다.
- 세금채권 확인. 조세 압류 가운데 당해세가 있으면 배당순서가 달라질 수 있으므로 실제 세금채권의 종류와 금액을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 실질취득액은 2,734,206,880원이지만 실거래 비교근거가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원문과 주무관청 허가 요건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 허가와 용도
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 등기 권리만 보면 정리가 명확합니다. 하지만 물건의 본질은 납골당·제실·토지의 일괄매각입니다. 일부 토지는 공부와 현황이 다르고, 맹지·타인 토지를 통한 접근 문제도 있으며, 무엇보다 최고가매수신고인은 매각허가결정시까지 주무관청 허가서를 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수라는 조건까지 붙어 있습니다.
현재 최저가이자 실질취득액은 2,734,206,880원이고, 이를 시세보다 싸다고 판단할 실거래 비교근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 단순히 “인수액이 없으니 안전한 신건”으로 볼 것이 아니라, 허가 가능성·일괄매각 범위·현황용도·접근성·실제 매수층을 먼저 검증한 뒤 가격을 판단해야 하는 특수물건으로 보는 것이 핵심입니다.
