대전지방법원 2026타경278. 세종특별자치시 반곡동 시드니블루 5층 503호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이며, 감정평가상 이용상태는 공부상 제1종근린생활시설(의원)입니다. 소유자는 유한회사시드니블루이고, 2024.07.12. 동세종농업협동조합이 채권최고액 222,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 같은 날 설정된 채권최고액 120,000,000원의 후순위 근저당, 이후의 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 감정평가서에는 기준시점 현재 소유권대지권이 미등기된 상태라고 기재되어 있고, 동일 건물의 다른 호수에서 소유권대지권 확인이 가능하다는 사정과 집합건물·대지사용권의 일체성을 감안해 추후 적정 대지지분이 이전될 것을 전제로 건물과 일체로 평가했다고 명시되어 있습니다. 여기에 임대관계 미상, 한국자산관리공사 공매공고도 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 반곡동 865 시드니블루 5층 503호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(의원) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제5층 제503호 |
| 소유자 | 유한회사시드니블루 |
| 감정가 / 최저가 | 584,000,000원 / 584,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 장남 / 155,140,160원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 토지 | 일반상업지역 · 공시지가 4,414,000원/㎡ · 토지면적 1,430㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.07.12. 을구 1번 동세종농업협동조합 근저당입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 을구 2번 근저당과 2025.06.27. 국세 압류, 2026.05.15. 강제경매개시결정, 2026.05.19. 세종특별자치시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 대지권·공매 — 이 사건의 핵심 확인사항
감정평가서에는 대상물건이 기준시점 현재 소유권대지권 미등기 상태라고 적혀 있습니다. 다만 동일 건물 내 다른 호수에서는 소유권대지권 확인이 가능하고, 구분건물과 대지사용권의 일체성 및 관행상 토지와 일체로 거래되는 점을 고려해 추후 적정 대지지분이 이전될 것을 감안하여 건물과 일체로 감정평가했습니다.
또한 2026.03.10. 갑구에 공매공고가 부기되어 있고, 원인은 2026.03.04. 한국자산관리공사 공매공고입니다. 현재 법원 강제경매와 별도로 공매 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 584,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,240,000원 |
| 1. 근저당 · 동세종농업협동조합 | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 2. 근저당 · 동세종농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 장남 | 155,140,160원 | 155,140,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 78,619,840원 |
584,000,000원 매각 가정에서는 채권자 청구액 497,140,160원이 전액 배당되고 소유자 잔여 78,619,840원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 584,000,000원 | 497,140,160원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 467,200,000원 | 460,128,000원 | 37,012,160원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 373,760,000원 | 367,727,360원 | 129,412,800원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 1회 유찰 시 신청채권자 주식회사 장남의 예상배당은 118,128,000원, 2회 유찰 시에는 25,727,360원으로 감소합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 반곡동 행정복지센터 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·각종 상업용 부동산·상업나지가 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(의원)입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 시스템냉난방, E/V, 지하주차장이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 남측 약 40~50m 광대로변, 북측 약 20m 내외 중로변에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 소유권대지권. 미등기 상태이므로 대지사용권의 존재와 적정 대지지분 이전 가능성을 등기부·감정평가서·매각조건에서 재확인하세요.
- 공매 진행. 2026.03.10. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 현재 진행상태를 교차 확인하세요.
- 점유·임대관계. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 공부상 제1종근린생활시설(의원)이므로 실제 영업·사용 상태와 인도 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 용도 실거래 자료가 없으므로 감정가 584,000,000원의 시장 적정성을 별도 조사해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원보다 ‘미등기 대지권’ 확인이 먼저
등기상 구조만 보면 말소기준권리 이후의 근저당·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건에서 더 중요한 부분은 소유권대지권 미등기, 임대관계 미상, 공매공고 존재입니다. 감정평가도 향후 적정 대지지분 이전을 전제로 이루어졌습니다. 여기에 시세 자료까지 없어 신건 최저가 584,000,000원의 가격 적정성도 따로 검증해야 합니다. 따라서 이 물건은 “후순위 권리 소멸”이라는 장점과 “대지권·공매·점유 확인”이라는 과제를 함께 놓고 판단해야 합니다.
