대전지방법원 2026타경327. 세종특별자치시 도담동 672 해피라움5 제1층 제104호입니다. 사건의 말소기준은 2018.06.07 세종중앙신용협동조합 근저당권 522,000,000원입니다. 그 뒤 2026년 임의경매가 개시됐고 충남신용보증재단 13,333,328원, 박웅천 30,000,000원, 세종신용보증재단 25,500,000원의 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심은 아파트처럼 권리가 깨끗한지만 보는 데 있지 않습니다. 감정평가상 이용상태는 집합건축물대장상 제1종근린생활시설, 현황 공실입니다. 감정가와 최저가는 모두 630,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건이고, 비교 가능한 실거래 시세 근거가 없으므로 신건 가격을 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 임대 가능성·공실 기간·향후 매각 수요를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경327 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 도담동 672 해피라움5 제1층 제104호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층건물 중 제1층 제104호 |
| 소유자 | 최진미 |
| 감정가 / 최저가 | 630,000,000원 / 630,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙신용협동조합 / 441,433,097원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 현재 확인되는 임차인 신고가 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 2018.06.07 세종중앙신용협동조합의 근저당권이 말소기준이며, 이후 임의경매개시결정과 충남신용보증재단·박웅천·세종신용보증재단의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 전북은행의 종전 근저당권은 2018.06.07 해지로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 유찰 시나리오를 먼저 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 630,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 504,000,000원, 2회 유찰 시에는 403,200,000원입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 이 숫자만으로 어느 회차가 시세 대비 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 630,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 504,000,000원 | 94,273,328원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 403,200,000원 | 194,065,328원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 630,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,700,000원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙신용협동조합 | 522,000,000원 | 522,000,000원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 13,333,328원 | 13,333,328원 |
| 3. 가압류 · 박웅천 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 가압류 · 세종신용보증재단 | 25,500,000원 | 25,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,466,672원 |
630,000,000원 가정에서는 표시된 채권액이 전액 배당되고 소유자 교부액은 30,466,672원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 도담동 도담초등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·주택·근린생활시설이 혼재합니다. 북측과 서측으로 방축천이 흐릅니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 동측 인근으로 BRT 노선이 지나고 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설이며 현재 공실입니다.
- 도로. 동측으로 중로에 접하고 있습니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 평지입니다. 용도지역은 일반상업지역이고 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 포함됩니다.
- 규제. 일반상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역이며 소로1류와 중로2류에 접하고 가축사육제한구역 전부제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대수요 확인. 현재 공실이므로 주변 1층 근린생활시설의 실제 임대료와 공실 기간을 직접 비교해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 630,000,000원과 유찰 시 504,000,000원·403,200,000원을 주변 유사 상가 매매사례와 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 세종중앙신용협동조합 근저당권과 이후 가압류의 말소 여부를 매각물건명세서·등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 현황은 공실로 평가됐지만 실제 인도 시점의 점유상태는 현장에서 재확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 공실 상가는 가격 검증이 먼저”
이 사건은 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2018년 세종중앙신용협동조합 근저당권을 기준으로 뒤의 경매개시결정과 가압류가 소멸하고, 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건은 현황 공실인 제1종근린생활시설이고, 신건 최저가는 감정가와 같은 630,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없는 상태에서는 유찰 여부만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 이 물건의 판단 포인트는 권리보다 임대수요·공실·환금성을 반영한 적정 매수가격 검증에 있습니다.
