대전지방법원 2026타경600527. 대전 대덕구 비래동의 다세대주택, 비동 1층 102호입니다. 전용면적은 46.08㎡이고, 감정평가상 방 2실·주방겸식당·거실·화장실겸욕실 등의 다세대주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 2017.06.14. 최유복 가압류 6,000,000원이 말소기준권리라는 점과, 그보다 앞선 2015년 임차관계에서 발생한 50,000,000원 보증금 권리입니다.
형식상 선순위 임차보증금이 있어 단순한 무임차 물건은 아닙니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 2026.04.30. 서울보증보험 주식회사 명의로 우선변제권만 주장하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 임차보증금 부분은 낙찰가가 낮아져 미배당이 생겨도 매수인이 떠안을 실질 금액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600527 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 비래동 117-19 비동 1층102호 · 도로명 우암로486번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 46.08㎡ · 지하1층/지상3층 중 1층 102호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방2실·주방겸식당·거실·화장실겸욕실 |
| 소유자 | 김채준 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 64,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 110,323,574원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 표시 참고 | 공부상 비동 102호 · 건물 외벽에 ‘보3’ 표시 · 통칭 보성빌라 3동 |
① 권리 흐름 — 선순위 보증금은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2017.06.14. 최유복 가압류 6,000,000원입니다. 그 뒤의 아주캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 대덕구 압류 및 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 임차관계는 전입·점유 2015.07.06., 확정일자 2015.06.22.로 말소기준보다 빠릅니다. 원칙적으로는 미배당 보증금의 인수 가능성을 반드시 따져야 하는 구조입니다.
임차인·보증기관 확인
| 구분 | 이름 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 이춘화 | 2023.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
| 보증기관 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 2015.07.06 · 확정 2015.06.22 | 50,000,000원 | 有 | 有 | 승계 이춘화 보증금의 대위·승계 중복신고 · 별도 보증금 아님 |
실제 임차인은 1명으로 봅니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 관계이므로 이춘화와 별개로 50,000,000원을 다시 합산하면 안 됩니다. 또한 이춘화의 현황조사상 전입일은 2023.03.10.으로 말소기준권리보다 뒤이므로 그 점유관계 자체는 대항력 없는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 64,000,000원은 ‘큰 할인’이 아니다
보성빌라(117-19) 동일 면적 46.08㎡의 실거래는 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 67,571,428원이지만, 과거 85,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 12개월 평균 65,000,000원과 최신 거래 65,000,000원을 우선해서 보는 편이 맞습니다. 최근 구간과 과거 구간을 비교한 추세는 -4.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 46.08㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2023.01 | 46.08㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2022.11 | 46.08㎡ | 2 | 56,000,000원 |
| 2022.09 | 46.08㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2022.08 | 46.08㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2022.04 | 46.08㎡ | 3 | 52,000,000원 |
| 2021.06 | 46.08㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.08㎡ | 1건 | 65,000,000원 |
현재 최저가 64,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 65,000,000원의 98.5%입니다. 숫자상 최근 거래보다 낮기는 하지만 차이가 크지 않고, 최근 가격 추세도 -4.4%이므로 현재 신건 가격을 뚜렷한 시세 할인으로 평가하기는 어렵습니다. 특히 최근 12개월 거래 표본이 1건뿐이라는 점도 가격 판단의 불확실성을 키웁니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,552,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 가압류 · 최유복 | 6,000,000원 | 6,000,000원 |
| 3. 가압류 · 아주캐피탈주식회사 | 44,453,788원 | 6,448,000원 |
| 4. 경매신청 · 서울보증보험주식회사 | 110,323,574원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
64,000,000원 가정에서는 임차보증금 50,000,000원이 전액 배당되는 구조여서 회차 산식상 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 총 2동 12세대의 다세대주택으로, 본건은 비동 1층 102호입니다. 집합건축물대장상 사용승인일은 1990.12.14입니다.
- 입지. 대전IC 남측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대이며 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 서측 간선도로변에 시내버스승강장이 있으며 교통이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 3M의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 602,800원/㎡입니다.
- 환금성. 전체 12세대이고 확인된 동일 면적 거래는 7건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 표본이 얇아 매도가격 판단 시 보수적인 접근이 필요합니다.
- 현장 확인. 내부는 소유자 및 이해관계인 부재로 건축물현황도·외부관찰·탐문조사 등을 참고해 평균적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각물건명세서 및 제출 확약서 원문에 동일하게 기재돼 있는지 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 이춘화 보증금의 대위·승계 관계로 기재돼 있으므로 별도 50,000,000원을 추가해 계산하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세인지에 따라 실제 배당순위와 후순위 채권 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 67,571,428원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 65,000,000원과 최근 추세 -4.4%를 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 현장 호수 표시. 공부상 비동 102호지만 외벽에는 ‘보3’으로 표시되고 통칭 보성빌라 3동으로 조사됐으므로 현장 특정이 맞는지 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 직접조사가 이뤄지지 않았으므로 방수·누수·설비·수선비 등 실제 상태는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 줄었지만 가격 여유는 얇다
이 사건은 겉으로 보면 50,000,000원의 선순위 임차보증금 때문에 인수형 물건처럼 보일 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서상 대항력과 잔존 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 또 한국토지주택공사 신고는 실제 임차인과 별개의 보증금을 하나 더 얹는 구조가 아니라 대위·승계 신고이므로 실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다.
남는 쟁점은 가격과 환금성입니다. 최저가 64,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 65,000,000원의 98.5%로 차이가 크지 않고, 최근 가격 추세는 -4.4%입니다. 전체 12세대, 최근 12개월 거래 1건이라는 거래 표본까지 감안하면 권리상 인수 부담이 해소됐다는 이유만으로 신건 가격 자체까지 매력적이라고 연결해서는 안 되는 물건입니다.
