233,426,000원
창원지방법원 2024타경2864. 경남 밀양시 단장면 구천리 2005-5 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 숙박시설 및 근린생활시설이나 기준시점 2025.04.22. 현재 휴폐업 중입니다. 최저매각가는 233,426,000원까지 내려와 표면상 할인폭이 커 보이지만, 이 사건은 단순히 “감정가 대비 얼마”로 보면 안 됩니다. 권리상 핵심은 말소기준권리보다 빠른 임차인과 보증금 인수 가능성입니다.
특히 최우석은 등기부상 소유자·채무자와 같은 이름으로 표시되어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있습니다. 다만 대항력 포기나 임차권 말소 확약이 확인된 구조가 아니므로, 입찰가 판단에서는 최우석 보증금 90,000,000원을 함부로 0원 처리하면 안 됩니다. 현재 회차 기준 실질취득은 323,426,000원으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2864 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 단장면 구천리 2005-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설 및 근린생활시설이나 현재 휴폐업 중 |
| 소유자 | 최우석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,388,860,240원 / 233,426,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 밀양농업협동조합 / 473,413,905원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.18. 을구 28번 근저당권 · 밀양농업협동조합 · 채권최고액 540,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 토지 | 대 · 1,049.0㎡ · 계획관리지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 공시지가 304,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 최저가보다 인수가 먼저다
말소기준은 2020.03.18. 밀양농업협동조합 근저당권입니다. 이 기준보다 늦은 2024.02.28. 밀양시 압류와 2024.11.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 그보다 앞선 임차인입니다. 최우석은 2013.09.04. 전입, 보증금 90,000,000원, 월세 700,000원으로 표시되어 대항력 있는 임차인 인수 가능성이 잡혀 있습니다.
② 임차인 분석 — 신고 3명, 보증기관 승계 없음
임차인으로 표시된 사람은 최우석·최정남·황정환입니다. 보증기관 대위·승계로 보증금을 중복 신고한 항목은 없으므로, 보증금 판단은 각 임차인별로 분리해서 봐야 합니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최우석 | 미상 | 2013.09.04 / 미상 | 90,000,000원 / 700,000원 | 대항력 有 | 미상 | 인수주의 소유자·채무자와 동일 이름 — 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 |
| 최정남 | 미상 | 2022.06.17 / 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 아님 말소기준 이후 전입 · 보증금 미상 |
| 황정환 | 3층 건물의 전부 / 주거(임차권등기) | 2013.06.18 / 2012.11.19 | 50,000,000원 / - | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 아님 배당요구 2013.07.29 · 우선변제권 행사 가능 |
황정환 보증금 50,000,000원은 현재 배당 구조에서 전액 우선변제되는 것으로 반영됩니다. 반면 최우석 보증금 90,000,000원은 배당받는 구조가 아니라 매수인 인수로 처리되어 있습니다. 최정남은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없다고 표시되어 있으나 보증금이 미상이라, 입찰 전 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,426,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,067,964원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 1. 임차인 황정환 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 | 전입 2013.06.18 / 확정 2012.11.19 |
| 인수. 임차인 최우석 보증금 | 90,000,000원 | 0원 | 대항력 有 · 우선변제권 無 → 보증금 전액 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 | 1,040,000,000원 | 179,358,036원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 영등포당산새마을금고 | 260,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 98,122,730원 | 0원 | 미배당 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 태종대신용협동조합 | 273,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 6. 을구 5번 근저당권 · 이민화 | 75,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 7. 을구 6번 근저당권 · 태종대신용협동조합 | 156,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 8. 을구 8번 전세권 · 유선화 | 100,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 9. 을구 9번 근저당권 · 산동농업협동조합 | 370,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 10. 을구 13번 근저당권 · 이영희 | 60,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 11. 을구 14번 근저당권 · 태종대신용협동조합 | 455,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 12. 을구 18번 근저당권 · 이민화 | 45,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 13. 을구 22번 근저당권 · 마산시농업협동조합 | 581,100,000원 | 0원 | 미배당 |
| 14. 을구 23번 전세권 · 근로복지공단 | 120,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 15. 갑구 18번 가압류 · 아주캐피탈 주식회사 | 47,247,721원 | 0원 | 미배당 |
| 16. 을구 25번 근저당권 · 이선원 | 50,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 17. 을구 28번 근저당권 · 밀양농업협동조합 | 540,000,000원 | 0원 | 신청채권자 · 미배당 |
| 18. 을구 29번 근저당권 · 이선원 | 22,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차 배당 구조에서는 매각대금 233,426,000원 중 집행비용 4,067,964원, 황정환 보증금 50,000,000원, 을구 1번 근저당권 179,358,036원이 배당되고, 채권자 전체 미배당은 4,113,112,415원입니다. 매수인 인수액은 배당표 밖에서 90,000,000원으로 따로 반영됩니다.
④ 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 233,426,000원 | 90,000,000원 | 323,426,000원 | 4,113,112,415원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 163,398,200원 | 90,000,000원 | 253,398,200원 | 4,182,159,826원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 114,378,740원 | 90,000,000원 | 204,378,740원 | 4,230,493,013원 |
현재 회차만 보면 최저가가 233,426,000원으로 낮지만, 인수 90,000,000원을 더하면 실질취득은 323,426,000원입니다. 6회 유찰 시에도 실질취득은 253,398,200원, 7회 유찰 시에도 204,378,740원입니다. 즉 이 사건의 가격 판단은 최저매각가가 아니라 인수 포함 총액으로 해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 경상남도 밀양시 단장면 표충사 입구의 관광유원지 내에 위치합니다. 부근은 식당, 모텔, 펜션, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 가능하며, 대중교통사정도 무난한 것으로 표시됩니다.
- 이용상태. 숙박시설 및 근린생활시설이나 현재 휴폐업 중입니다. 권리 인수뿐 아니라 실제 영업 재개 가능성, 시설 상태, 용도 적합성을 함께 봐야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물이며, 급배수설비·위생설비·난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역이 표시됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 233,426,000원이 아니라 최우석 보증금 90,000,000원을 더한 323,426,000원을 현재 회차 실질취득으로 봐야 합니다.
- 최우석 임차관계 검증. 소유자·채무자와 같은 이름으로 표시되어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있습니다. 다만 확약 없이 인수를 0원으로 처리하면 안 됩니다.
- 황정환 우선변제 확인. 보증금 50,000,000원, 전입 2013.06.18, 확정일자 2012.11.19, 배당요구 2013.07.29로 우선변제권 행사 가능성이 반영됩니다.
- 최정남 점유 확인. 2022.06.17 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없다고 표시되지만 보증금은 미상입니다.
- 휴폐업 시설 확인. 숙박시설 및 근린생활시설이나 현재 휴폐업 중입니다. 단순 주거용 물건이 아니므로 운영 재개·시설 상태·수익성·환금성을 별도로 봐야 합니다.
- 제시외 건물·수목 확인. 일괄매각 범위와 일부 타 지상 소재 제시외 건물의 처리 가능성을 점검해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “인수 포함 총액”
이 사건은 감정가 1,388,860,240원짜리가 233,426,000원까지 내려온 매우 큰 폭의 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순 저가 매수형이 아닙니다. 최우석 보증금 90,000,000원 인수 가능성이 핵심이고, 현재 회차 실질취득은 323,426,000원입니다. 여기에 휴폐업 중인 숙박시설·근린생활시설, 국세·지방세 압류, 채권자 미배당 4,113,112,415원, 신청채권자 배당 0원 구조까지 겹칩니다. 가격은 낮아졌지만, 권리·운영·환금성 난도는 높다는 쪽으로 결론을 잡아야 합니다.