대전지방법원 2025타경1252. 충청남도 서천군 종천면 도만리 227-2, 도로명주소 대백제로1265번길 126에 있는 물건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 542.0㎡의 대지이며 평지·부정형, 세로한면(불) 조건입니다. 소유자는 김선주 단독소유입니다.
권리의 기준점은 2017.09.15 설정된 서천신용협동조합 근저당권 52,000,000원입니다. 그보다 앞선 하나은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 이후 설정된 가압류들과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 이창일의 전입신고도 기준권리보다 훨씬 뒤인 2025.08.22입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1252 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 종천면 도만리 227-2 · 대백제로1265번길 126 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 542.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 경량철골구조 판넬지붕(현황 판넬위 아스팔트싱글지붕) · 1층 단독주택 |
| 소유자 | 김선주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,245,500원 / 150,245,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서천신용협동조합 / 10,168,256원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2013.11.04 하나은행 근저당권 38,400,000원은 이후 등기부상 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2017.09.15 서천신용협동조합 근저당권이며, 공동담보로 같은 도만리 227-2 토지가 기재돼 있습니다. 이후 서민금융진흥원·광주은행·비엔케이캐피탈·엠메이드대부의 가압류와 2025.12.16 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 늦고, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창일 | 2025.08.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 이창일은 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 전입신고일 2025.08.22가 말소기준권리 2017.09.15보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 150,245,500원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 판단할 수 없으며, 현재 회차가 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다.
회차 시나리오상 1회 유찰 시 매각가는 120,196,400원, 2회 유찰 시에는 96,157,120원입니다. 다만 이 숫자는 경매 회차별 매각가 시나리오일 뿐 실제 시장가를 뜻하지 않습니다. 가격 판단은 별도의 인근 단독주택·토지 거래사례와 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,245,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,903,437원 |
| 1. 근저당 · 서천신용협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,046,378원 | 8,046,378원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 22,111,536원 | 22,111,536원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 13,056,463원 | 13,056,463원 |
| 5. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 15,594,187원 | 15,594,187원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,533,499원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준으로 현재 회차에서는 채권자 청구 합계 110,808,564원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 36,533,499원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 도만리 노인회관 북동측 인근이며, 주위는 전답 등 농경지와 농가주택·임야 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 일부 차량접근이 가능하고 근거리에 버스정류장과 간선도로가 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수·전기·난방설비와 관정이 구비되어 있습니다. 조사 당시 폐문부재로 내부 확인은 불가능했습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가는 28,100원/㎡입니다. 가축사육제한구역이 포함되고 성장관리계획구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이창일의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자·우선변제 여부는 미상입니다.
- 점유관계 확인. 현황조사·매각물건명세서상 이창일이 확인되고 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유 상태를 재확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 활잡목·석축, 목조데크·계단·관정이 평가에 포함된 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 조사 당시 폐문부재로 내부와 설비 정상작동 여부를 확인하지 못한 상태입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 150,245,500원이 적정한지 인근 단독주택·토지 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격·현장 확인이 핵심
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고, 확인된 임차인 이창일도 2025.08.22 전입으로 말소기준 2017.09.15보다 늦어 대항력 인수 구조가 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리관계만 놓고 보면 비교적 단순한 편입니다.
다만 신건 가격 150,245,500원을 평가할 실거래 시세 자료가 없고, 임차보증금과 우선변제 여부, 건물 내부·설비 상태도 추가 확인이 필요합니다. 특히 이 물건은 토지 542.0㎡와 단독주택 이용 건물, 제시외 건물 등을 함께 보는 일괄매각이므로 권리 확인에서 끝내지 말고 가격과 현장을 함께 검증하는 것이 핵심입니다.
