대전지방법원 2026타경600964. 대전광역시 대덕구 비래동 113-36 소재 철근콘크리트조 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 다가구주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 다가구주택으로 이용 중이며, 현재 소유자는 세종협동조합입니다. 이 사건은 2026.05.11. 채권자 박현성의 강제경매개시결정으로 진행되고 있고 청구액은 59,839,607원입니다.
등기부의 과거 권리는 상당수가 이미 말소돼 있지만, 현재 경매에서 실질적으로 중요한 것은 2026년 등기된 주택임차권과 현황조사·매각물건명세서상 점유자들입니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 점유자에게 선행 전입이 확인돼 있으므로, 단순히 배당표의 “매수인 인수 0원” 수치만으로 권리위험이 끝났다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600964 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 비래동 113-36 · 대전광역시 대덕구 우암로492번길 24 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 다가구주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 |
| 토지 | 187.1㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 세종협동조합 |
| 감정가 / 최저가 | 631,359,600원 / 631,359,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박현성 / 59,839,607원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 특이사항 | 일괄매각 · 옥상중계기 매각 제외 · 1층은 건축물대장상 주차장, 현황은 계단실 등 |
① 권리 흐름 — 과거 말소보다 현재 임차권이 핵심
과거 근저당·가압류·전세권·임차권 가운데 다수는 등기부상 이미 말소됐습니다. 반면 현재 남아 있는 을구 27번·28번·29번 주택임차권은 각각 75,000,000원, 75,000,000원, 80,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 이 세 권리에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 임차인과 보증기관 승계를 분리
한국토지주택공사 명의 203호 임차권등기 75,000,000원은 원정인 보증금의 보증기관 대위·승계 신고로 확인됩니다. 이 금액은 원정인의 보증금과 별도로 다시 합산하면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서에서 구체적인 개인 점유자로 확인되는 사람은 원정인·김상곤·박현성·장현재·김성준·김경범·방소연 7명입니다.
| 점유자 / 권리자 | 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 원정인 | 비동402호 | 2021-10-05 | — | 미상 | 대항력 있음 · 인수 가능성 |
| 김상곤 | 비동301호 | 2025-08-04 | 2021-11-24 | 미상 | 대항력 있음 · 우선변제 가능 |
| 박현성 | 202호 | 2021-11-19 | — | 미상 | 대항력 있음 · 인수 가능성 |
| 장현재 | 303호 | 2021-11-08 | — | 미상 | 대항력 있음 · 인수 가능성 |
| 김성준 | 204호 | 2024-09-25 | — | 미상 | 대항력 있음 · 인수 가능성 |
| 김경범 | 302호 | 2021-12-08 | — | 미상 | 대항력 있음 · 인수 가능성 |
| 방소연 | 201호 | 2025-03-04 | — | 미상 | 대항력 있음 · 인수 가능성 |
| 한국토지주택공사 | 2층 37.3㎡ (203호) | 2022-01-11 | 2021-12-22 | 75,000,000원 | 원정인 보증금 대위·승계 · 중복합산 금지 |
| 한국토지주택공사 | 3층 37.3㎡ (302호) | 2021-12-08 | 2021-11-24 | 75,000,000원 | 미배당 잔액 인수 |
| 한국토지주택공사 | 4층 49.82㎡ (402호) | 2021-10-05 | 2021-11-11 | 80,000,000원 | 미배당 잔액 인수 |
또한 성명 표기가 부터, 주택임, 주자인 배당요구 관련 기재도 있어 원본 명세서에서 당사자와 호실을 직접 대조할 필요가 있습니다. 그중 전입일이 확인되지 않은 항목은 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 631,359,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 8,713,596원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 박현성 | 59,839,607원 | 59,839,607원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 487,806,397원 |
위 계산은 집행비용 8,713,596원, 한국토지주택공사 보증금 75,000,000원, 신청채권자 박현성 59,839,607원을 반영한 제공 배당 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 다른 임차권등기 및 보증금 미상 점유자의 최종 배당·인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 631,359,600원 | 59,839,607원 | 487,806,397원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 505,087,680원 | 59,839,607원 | 362,797,196원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 404,070,144원 | 59,839,607원 | 262,789,836원 |
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없음
감정가와 최저매각가는 모두 631,359,600원이고 현재 신건입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 이 금액이 최근 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 비래초등학교 남서측 인근이며 다가구주택, 단독주택 및 점포 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트 슬래브지붕 4층, 외벽 치장 돌붙임 등, 내벽 벽지·타일 등, 샷시창호입니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수·난방·전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 187.1㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 740,300원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시지역, 중점경관관리구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서에는 1층이 건축물대장상 주차장이고 현황은 계단실 등이라고 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 세 건의 임차권등기 배당액 확인. 75,000,000원·75,000,000원·80,000,000원 중 미배당 잔액이 생기는지 배당순위를 원본 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 원정인·김상곤·박현성·장현재·김성준·김경범·방소연의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복합산 금지. 한국토지주택공사 203호 75,000,000원은 원정인 보증금의 대위·승계 신고로 확인되므로 동일 보증금을 두 번 더하지 않아야 합니다.
- 박현성 관계 확인. 202호 점유자와 강제경매 채권자가 동일 이름으로 나타나므로 실제 임대차관계와 금전 지급내역을 확인해야 합니다.
- 성명·호실 원본 대조. 일부 배당요구 기재는 당사자 성명과 호실을 원본 매각물건명세서에서 직접 대조해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 옥상중계기는 매각에서 제외됩니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 631,359,600원을 시장가로 그대로 간주하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘낙찰가’보다 ‘인수액 확정’이 먼저다
이 사건은 신건 최저가가 631,359,600원이라는 사실보다, 대항력 있는 점유자와 임차권등기의 실제 보증금·배당액을 얼마까지 확정할 수 있느냐가 더 중요합니다. 확인된 등기 임차보증금만 230,000,000원이고, 그 밖에도 보증금이 확인되지 않은 선행 전입 점유자가 다수 존재합니다. 특히 매각물건명세서는 세 건의 임차권등기에 대해 전액 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 현재 단계에서 인수 0원으로 단정하거나 신건 가격만으로 응찰가를 정하는 것은 위험합니다. 실제 배당표와 임대차 원본을 확인해 인수 가능액을 먼저 확정한 뒤 낙찰가를 더해 총 취득부담을 계산해야 하는 사건입니다.
