대전지방법원 2025타경1272. 내포신도시 내 아르페온2차 5층 506호입니다. 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(사무실)이며 현황은 공실상태로 조사됐습니다. 현재 소유자는 전준호로, 2022.07.29 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 356,695,200원입니다. 같은 날 금마농업협동조합이 채권최고액 276,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후 압류·가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 임차인 인수입니다. 현황조사에는 5건의 임차·전입 정보가 확인되며, 그중 주식회사 랑디엔씨·조철호·주식회사 신세계는 말소기준일보다 먼저 전입해 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1272 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 897 아르페온2차 5층 506호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무실) · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 전준호 · 2022.07.29 소유권이전 · 거래가액 356,695,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 384,000,000원 / 384,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 265,051,047원 |
| 말소기준 | 2022.07.29 금마농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 276,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 후순위는 지워져도 임차인은 남는다
말소기준인 금마농업협동조합 근저당 이후의 국세·지방세 압류와 임유나 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 2024.04.15 금마농업협동조합의 임의경매개시결정은 2025.02.05 취하로 말소됐고, 2025.12.29 다시 이번 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 — 확인된 2,000만원보다 ‘미상 1건’이 더 중요하다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)신기토건 | 2023.06.20 | 200,000,000원 | 500,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 한솔해양산업 주식회사 | 2025.10.13 | 미상 | 200,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 랑디엔씨 | 2022.07.08 | 미상 | 미상 | 有 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 조철호 | 2018.12.05 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 有 | 無 | 전액 인수 |
| 주식회사 신세계 | 2019.05.17 | 10,000,000원 | 미상 | 有 | 無 | 전액 인수 |
(주)신기토건은 보증금이 200,000,000원으로 가장 크지만 2023.06.20 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 한솔해양산업 주식회사 역시 2025.10.13 전입으로 대항력이 없습니다.
반면 조철호와 주식회사 신세계는 각각 10,000,000원의 보증금을 가진 선순위 대항력 임차인으로, 배당표에서도 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 확인된 인수액은 20,000,000원입니다.
현재 최저가 384,000,000원에 조철호·주식회사 신세계의 확인된 인수액 20,000,000원을 합치면 실질취득은 최소 404,000,000원입니다. 랑디엔씨의 보증금은 별도로 더해질 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 총 취득부담을 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 384,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,176,000원 |
| 인수 · 조철호 보증금 | 10,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 주식회사 신세계 보증금 | 10,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 금마농업협동조합 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 3. 가압류 · 임유나 | 300,000,000원 | 101,824,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 576,000,000원 중 예상배당은 377,824,000원이며 미배당은 198,176,000원입니다. 조철호·주식회사 신세계의 보증금 20,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 부담입니다. 주식회사 랑디엔씨의 보증금은 이 배당 계산에 금액이 반영돼 있지 않아 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
근저당 예상배당은 채권최고액 276,000,000원 기준이며, 신청채권액은 265,051,047원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 384,000,000원 | 377,824,000원 | 198,176,000원 | 20,000,000원+ |
| 1회 유찰 시 · 80% | 307,200,000원 | 302,099,200원 | 273,900,800원 | 20,000,000원+ |
| 2회 유찰 시 · 64% | 245,760,000원 | 241,519,360원 | 334,480,640원 | 20,000,000원+ |
유찰되면 매각가는 307,200,000원, 245,760,000원으로 내려가지만 확인된 조철호·주식회사 신세계의 인수액 20,000,000원은 그대로 남습니다. 더 중요한 것은 랑디엔씨의 미상 보증금입니다. 낙찰가가 낮아지는 것만으로 이 인수위험이 해소되는 구조가 아니므로, 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내포신도시 내에 위치하며 부근은 근린생활시설·아파트단지·공공시설 등으로 형성돼 있고 제반 입지환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 업무시설(사무실)이며 감정평가 당시 현황은 공실상태입니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 폭 약 35미터 및 20미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·도청이전신도시 개발예정지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 업무용, 평지이며 공시지가 1,035,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 7층 건물이며 승강기·위생 및 급배수·소화전 및 소방·방범·주차장 설비가 있습니다.
- 사용승인. 2016.09.29이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 랑디엔씨 보증금 확인. 2022.07.08 전입한 선순위 대항력 임차인으로 보증금이 미상입니다. 이 금액이 실질취득액을 좌우합니다.
- 확인 인수 20,000,000원 반영. 조철호·주식회사 신세계 보증금 각 10,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 신기토건과 구분. (주)신기토건의 보증금은 200,000,000원이지만 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세가 존재하면 예상배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 점유 재확인. 감정평가 당시 공실상태와 현황조사상 임차·전입 정보가 함께 존재하므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 신건 가격만 보지 않기. 최저가 384,000,000원 외에 확인된 인수 20,000,000원과 랑디엔씨의 미상 보증금까지 실질취득비용으로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 기준으로 임차보증금과 배당·인수 범위를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 숫자는 3.84억에서 끝나지 않는다
말소기준 이후의 압류·가압류가 소멸한다는 점만 보면 구조는 단순해 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인이 3명이고, 조철호와 주식회사 신세계의 보증금 20,000,000원은 매수인이 인수합니다. 따라서 신건 최저가 기준 실질취득액은 이미 최소 404,000,000원입니다.
여기에 가장 중요한 주식회사 랑디엔씨의 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 금액이 추가되면 실제 인수액은 더 커집니다. 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 선순위 임차인의 인수위험 자체가 없어지는 것은 아닙니다. 이번 사건은 최저가보다 랑디엔씨 보증금 확인이 먼저인 물건입니다.
