대전지방법원 2026타경600996. 대전 중구 부사동 ‘창조아파트’ 102동 5층 508호, 공동주택(아파트)입니다. 현재 소유자는 은희창이며, 2013.10.08 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 70,000,000원입니다. 같은 날 설정된 대전남부새마을금고 근저당 57,200,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤 남아 있는 메리츠캐피탈 가압류와 강제경매개시결정, 한빛자산관리대부 가압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 대항력·우선변제·보증금 승계 문제 없이 매수인 인수액 0원 구조입니다. 가격은 최저가 97,000,000원이 최근 12개월 평균 105,000,000원보다 낮지만, 최신 실거래 98,000,000원과는 거의 같은 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600996 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 부사동 298-10 창조아파트 102동 5층 508호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상면적 64.26㎡ · 5층 중 5층 |
| 소유자 | 은희창 (2013.10.08 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 18,701,418원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2013.10.08 대전남부새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 2025.09.30 메리츠캐피탈 가압류 17,102,023원, 2026.05.14 강제경매개시결정, 2026.08.05 한빛자산관리대부 가압류 5,896,183원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 2016년에 설정됐던 삼성카드·비엔케이캐피탈·동대전농업협동조합 가압류와 비엔케이캐피탈 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 아래, 최신 거래와는 근접
창조아파트는 79세대, 사용승인일은 1992.10.05입니다. 제공된 동일 면적대 실거래는 3건이며, 가격은 79,000,000원부터 112,000,000원까지 확인됩니다. 전체 3건 평균은 96,333,333원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 105,000,000원과 최신 거래 98,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 63.95㎡ | 5 | 98,000,000원 |
| 2023.04 | 63.95㎡ | 1 | 112,000,000원 |
| 2021.10 | 63.95㎡ | 5 | 79,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 96,333,333원 |
최저가 97,000,000원은 최근 12개월 평균 105,000,000원의 92.4%입니다. 최신 거래 98,000,000원보다는 1,000,000원 낮습니다. 반면 전체 실거래 평균 96,333,333원과 비교하면 최저가는 100.7%로 약간 높습니다. 전체 평균에는 오래된 2021.10 거래도 포함되므로, 전체 평균만으로 가격 매력을 높게 평가하기보다는 최근 평균과 최신 거래를 함께 보는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,000원 |
| 2. 근저당 · 대전남부새마을금고 | 57,200,000원 | 57,200,000원 |
| 3. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 17,102,023원 | 17,102,023원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 메리츠캐피탈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 5,896,183원 | 5,896,183원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,655,794원 |
97,000,000원 매각 가정 시 계산된 채권액 80,198,206원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 14,655,794원입니다. 강제경매개시결정 항목은 별도 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 0원으로 반영되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청란여자중학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 5층 건물의 5층 508호입니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·바닥난방·화재탐지 및 경보·전기설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 575,100원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 단지 규모. 창조아파트는 79세대이며 사용승인일은 1992.10.05입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 동 표기 확인. 공부상 102동이지만 아파트 외벽 및 공동출입구 처마에는 “2”로 표시되어 있습니다. 현장에서 대상 동·호수를 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 과정에서 수차 방문했으나 거주자 부재로 내부 상태는 건축물대장 현황도면, 동일 건물 내 유사 규모 아파트 조사, 관리사무소 탐문 등을 반영해 평가됐습니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 97,000,000원은 최근 12개월 평균의 92.4%지만 최신 거래 98,000,000원과는 1,000,000원 차이입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 77,600,000원, 2회 유찰 시 62,080,000원입니다. 각 경우에도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 변동 요소. 강제경매개시결정 항목의 채권액은 배당 계산에서 제외되어 있으며, 소유자 잔여액은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘최근 평균 아래·최신 거래 근처’
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2013.10.08 대전남부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 남은 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 한 방향으로만 해석하기 어렵습니다. 최저가 97,000,000원은 최근 12개월 평균 105,000,000원의 92.4%로 낮지만, 최신 거래 98,000,000원과는 1,000,000원 차이에 불과합니다. 전체 실거래도 3건뿐이고 최신 거래 시점은 2024.02입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 깨끗한 권리구조와 제한된 실거래 표본 속 가격 수준을 함께 보는 데 있습니다.
