대전지방법원 2026타경601025. 세종특별자치시 조치원읍 교리 22-2 소재 3층 물건으로, 등기부상 부동산은 교리 22-2·22-3입니다. 감정평가 기준 집합건축물대장상 용도는 대중음식점이지만 현재는 공실 상태입니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 3층이며 1994.03.18. 사용승인됐습니다.
권리관계의 중심은 2017.06.28. 설정된 오상윤의 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 등기된 세종특별자치시 압류와 2026.05.22. 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경601025 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 조치원읍 교리 22-2 3층 |
| 등기부 부동산 | 세종특별자치시 조치원읍 교리 22-2, 22-3 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 대중음식점 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 3층 · 1994.03.18. 사용승인 |
| 소유자 | 세종명품주택산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 117,355,135원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 2017.06.28. 근저당이 말소기준
2012.11.02. 조치원신용협동조합의 채권최고액 144,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2017.06.28. 오상윤 근저당권 120,000,000원입니다. 같은 날 오상윤 명의 전세권 10,000,000원도 설정됐지만 2024.11.06. 해지로 말소됐습니다.
2017.07.12.에는 오상윤 근저당권에 주식회사오케이전당포대부의 근저당권부질권이 설정됐습니다. 2024.09.11. 세종특별자치시 압류와 2026.05.22. 현재 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 300,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 300,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 240,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 192,000,000원 | 0원 |
유찰 시 매각가 자체는 240,000,000원, 192,000,000원으로 내려가지만, 이를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 해석할 수는 없습니다. 이 물건은 대중음식점 용도로 이용되던 현재 공실의 상업용 공간이므로 실제 응찰가 판단에는 현장 상태와 임대수익 가능성, 동일 권역 거래사례 확인이 함께 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 오상윤 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 175,000,000원 |
매각가 300,000,000원 가정 시 집행비용 5,000,000원, 오상윤 근저당권 120,000,000원을 배당하고 175,000,000원이 소유자에게 교부되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 물건 상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 세종시민회관 남서측 인근 정행빌딩 3층으로, 주변은 각종 근린생활시설·다가구주택·단독주택·공원으로 형성된 상가지대입니다.
- 현재 이용. 집합건축물대장상 대중음식점이나 현재는 공실 상태입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하고 인근 도로변에 시내버스승강장이 있으며, 편의시설 접근성 등을 포함한 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 3층이며, 전기·위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 상업용 건부지이며 남측과 동측으로 소로에 접합니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 공시지가. 1,351,000원/㎡, 토지면적 169.3㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 내부 물품. 업소용 냉장고·테이블·TV 등이 있으나 소유관계가 불분명하고 이동 가능해 평가에서 제외됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 현재 공실이지만 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로 매각물건명세서·현황조사와 현장을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 신건 300,000,000원이 시세 대비 유리하다고 전제하지 말고 별도 거래사례를 확인해야 합니다.
- 권리 기준. 말소기준은 2017.06.28. 오상윤 근저당권 120,000,000원이며, 이후 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 내부 동산. 업소용 냉장고·테이블·TV 등은 평가외 물품으로 표시돼 있으므로 소유관계와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 300,000,000원, 1회 유찰 시 240,000,000원, 2회 유찰 시 192,000,000원으로 계산돼 있으나 시세 확인 없이 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격·현장 확인이 핵심
이 사건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원이고, 2017.06.28. 말소기준 근저당 이후의 압류와 현재 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 측면에서는 인수금액이 따로 계산되지 않는다는 점이 분명합니다.
반면 신건 최저가 300,000,000원을 뒷받침하거나 반박할 최근 실거래 시세는 없습니다. 현재 공실이고 임대관계도 미상이며, 종전 대중음식점 내부에 평가외 물품도 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아니라 실제 점유관계·현장 상태·상업용 공간의 가격과 임대 가능성을 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
