대전지방법원 2026타경601104. 대전 유성구 봉산동 ‘하늘바람휴먼시아’ 105동 5층 502호, 전용 84.91㎡ 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 324,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준은 2015.01.05 설정된 현대라이프생명보험주식회사 명의의 채권최고액 217,200,000원 근저당권이며, 해당 근저당권은 2025.10.17 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 2022.01.27 설정된 상상인플러스저축은행 근저당권과 2026.06.01 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 2010.02.04 전입자 고은순입니다. 전입일만 놓고 보면 말소기준보다 약 5년 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차인을 곧바로 “대항력 있는 임차인”이라고 단정해서도 안 되고, 반대로 배당표의 매수인 인수액 0원만 보고 “인수 없음”이라고 결론내려서도 안 됩니다. 현재 확인 가능한 표현은 ‘대항력 가능·미상, 인수액 미상’입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경601104 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉산동 295 하늘바람휴먼시아 105동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 유성구 와룡로136번길 15 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.91㎡ · 철근콘크리트조 철골경사지붕 22층건 중 5층 |
| 소유자 | 백광현 · 소유권이전 등기 2012.03.08 (2006.12.20 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 324,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 168,845,837원 |
| 말소기준권리 | 2015.01.05 근저당권 · 현대라이프생명보험주식회사 · 채권최고액 217,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
등기상 과거 우리은행 근저당권 2건, 세종상호저축은행 근저당권, 투게더대부 근저당권·전세권, 바로크레디트대부 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2015.01.05 근저당권이고, 그 뒤의 상상인플러스저축은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 고은순의 전입일 2010.02.04가 말소기준보다 선행하므로, 등기만 보고 매수인 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 선행돼야 한다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고은순 실제 임차인 | 2010.02.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가만으로도 최근 시세 이상
하늘바람휴먼시아는 990세대, 사용승인일 2009.09.18인 아파트입니다. 대상 면적 84.91㎡와 매칭되는 최근 12건의 거래 평균은 301,416,666원입니다. 현재 최저매각가 324,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 107.5%입니다. 즉 임차인 인수 가능성을 전혀 더하지 않은 최저가 자체가 최근 평균 시세보다 높은 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.91㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 9 | 304,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 19 | 282,000,000원 |
| 2026.07 | 84.36㎡ | 18 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 84.14㎡ | 11 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 19 | 289,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 20 | 335,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 20 | 335,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 5 | 288,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 15 | 310,000,000원 |
| 2026.04 | 84.81㎡ | 17 | 304,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 1 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 301,416,666원 |
최신 거래는 2026.08 전용 84.91㎡ 10층의 290,000,000원이고, 대상 호수와 같은 5층에서는 2026.05 전용 84.92㎡가 288,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12건의 최저는 255,000,000원, 최고는 335,000,000원입니다. 현재 최저가 324,000,000원은 거래 범위 안에는 들어가지만, 최근 12개월 평균보다 높은 가격이므로 “경매라서 시세보다 싸다”는 평가는 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 324,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,336,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 현대라이프생명보험주식회사 | 217,200,000원 | 217,200,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 주식회사상상인플러스저축은행 | 216,000,000원 | 101,464,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 433,200,000원 중 예상 배당액은 318,664,000원, 미배당은 114,536,000원입니다. 이 배당 가정은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 수치이며, 고은순의 보증금과 우선변제 여부가 확인되면 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 324,000,000원 | 318,664,000원 | 114,536,000원 | 임차인 보증금 확인 필요 |
| 1회 유찰 · 80% | 259,200,000원 | 254,771,200원 | 178,428,800원 | 임차인 보증금 확인 필요 |
| 2회 유찰 · 64% | 207,360,000원 | 203,656,960원 | 229,543,040원 | 임차인 보증금 확인 필요 |
유찰되면 명목 낙찰가는 259,200,000원, 207,360,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건은 임차인 보증금이 미상이므로 낙찰가 하락분만 보고 실질취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 가정해서는 안 됩니다. 대항력이 실제 인정되고 배당되지 않는 보증금이 존재한다면 그 금액은 별도의 인수 부담이 될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구즉초등학교 남측 인근. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 교육·업무시설, 임야 등으로 형성돼 있으며 일반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 위치하며, 아파트단지로서 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철골경사지붕 22층건, 사용승인일 2009.09.18. 급탕·급배수·위생·화재탐지·소화·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 토지로 남측 인접도로 대비 대체로 등고 평탄하며, 단지 남측·서측·북측 등으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역 등에 해당하며, 공시지가는 845,900원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와 대체로 부합하고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부 구조·설비·이용상태는 외부관찰·탐문조사 등에 의한 부분이 있습니다.
- 환금성 참고. 990세대 아파트이며 최근 12건의 동일·유사 면적 거래가 확인됩니다. 최근 거래 범위는 255,000,000원에서 335,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 고은순의 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 매수인 인수액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 점유·대항력 재확인. 전입일은 2010.02.04로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유와 임대차관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현 최저가 324,000,000원은 최근 12개월 평균 301,416,666원의 107.5%입니다. 현재 회차를 시세 할인 물건으로 보지 않는 것이 맞습니다.
- 비교거래 확인. 최신 84.91㎡ 거래는 2026.08 290,000,000원, 5층 84.92㎡ 거래는 2026.05 288,000,000원입니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 가정의 매수인 인수 0원 수치는 임차인 보증금과 우선변제 여부가 확인되기 전에는 최종 인수액으로 사용할 수 없습니다.
- 현장 내부 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부 이용상태가 직접 확인되지 않은 부분이 있으므로 상태·수선비를 별도 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임차인 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 가격도 시세 위, 임차인 인수액도 아직 미상”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 현재 최저가 324,000,000원이 최근 12개월 평균 301,416,666원의 107.5%라는 점입니다. 임차인 문제를 완전히 제외해도 신건 가격을 “시세보다 싸다”고 볼 근거가 없습니다. 둘째, 2010.02.04 전입한 고은순의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다. 전입은 말소기준 2015.01.05보다 앞서므로 대항력 가능성이 있지만, 현재 정보만으로 대항력과 미배당 인수액을 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건의 실질취득비용은 현재 미확정입니다. 확인된 가격만 놓고 보면 이미 최근 평균 시세 이상이고, 임차인 보증금이 추가 부담으로 확인될 경우 실질취득비용은 더 높아질 수 있습니다. 등기 말소 구조보다 임차인 보증금 확인과 현재 가격 수준이 우선 검토 대상인 사건입니다.
