대전지방법원 2024타경1438. 등기 대상은 천안시 서북구 두정동 해피드림3차 제1동 제10층 제1001호이고, 감정평가상 현황 아파트(도시형생활주택, 도면상 방2·거실·주방 등)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김덕현이며, 2016년 4월 29일 소유권이전과 같은 날 수산업협동조합중앙회 명의 채권최고액 176,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후의 이필영 가압류 125,175,426원, 한국투자저축은행 가압류 12,313,982원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2018년과 2019년에 각각 천안세무서 관련 압류가 등기됐지만 모두 해제되어 이미 말소됐습니다. 등재 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계와 인도 대상은 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경1438 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정상가5길 6, 1동 10층1001호 (두정동,해피드림3차) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 현황 아파트(도시형생활주택, 도면상 방2·거실·주방 등) |
| 대상 면적 | 49.13㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상10층 · 제10층 제1001호 · 사용승인 2016.02.04 |
| 소유자 | 김덕현 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 95,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수산업협동조합중앙회의 승계인 수협은행 / 154,823,821원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.04.29 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 176,400,000원입니다. 2021년 이필영 가압류와 2023년 한국투자저축은행 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2024년 임의경매개시결정의 채권자는 수산업협동조합중앙회의 승계인 수협은행입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 하락, 다만 면적이 다르다
해피드림3차는 120세대, 사용승인일은 2016.02.04입니다. 본건 대상 면적은 49.13㎡인데, 제공된 최근 실거래는 주로 39.32㎡·39.26㎡이고 일부 36.26㎡가 포함돼 있어 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 직접적인 동일면적 시세가 아니라 단지 내 참고가격으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 39.32㎡ | 8 | 75,000,000원 |
| 2026.01 | 39.32㎡ | 3 | 51,500,000원 |
| 2025.01 | 39.26㎡ | 6 | 82,000,000원 |
| 2024.12 | 39.32㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2024.11 | 39.32㎡ | 5 | 74,700,000원 |
| 2024.06 | 39.32㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2024.06 | 39.32㎡ | 9 | 80,000,000원 |
| 2024.05 | 39.32㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 63,250,000원 |
최근 12개월 평균은 63,250,000원, 최신 거래는 2026년 2월 75,000,000원입니다. 현재 최저가 95,200,000원은 최근 12개월 평균 대비 150.5%입니다. 전체 12건 평균 77,766,666원과 비교해도 현재 최저가는 122.4% 수준입니다. 더욱 중요한 점은 최근 거래군이 이전 거래군보다 -21.6% 낮아진 하락 추세라는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,113,600원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 176,400,000원 | 93,086,400원 |
| 2. 가압류 · 이필영 | 125,175,426원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국투자저축은행 | 12,313,982원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액 313,889,408원 중 93,086,400원이 배당되고, 미배당액은 220,803,008원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 두정역 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지·학교·각종 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 현황 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며 도면상 방2·거실·주방 등으로 구성됩니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 토지는 대체로 세장형 평지의 주상용건부지입니다.
- 도로. 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 건물. 사용승인일 2016.02.04, 해피드림3차 120세대이며 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성 확인. 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.0회·매각률 0.0%이고, 최근 참고거래도 본건과 면적이 달라 매각가 상한은 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 동일면적 시세 재확인. 본건은 49.13㎡인데 제공된 실거래는 39.32㎡·39.26㎡ 등이 중심입니다. 동일면적 또는 유사면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 최근 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -21.6% 낮습니다. 과거 전체 평균만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 점유관계 확인. 등재 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2016.04.29 수산업협동조합중앙회 근저당이 말소기준이며 이후 가압류는 매각으로 소멸하는지 원본 등기와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 명도·관리비 등 부대비용은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 핵심
이 물건의 등기 구조는 단순합니다. 2016년 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류는 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 신중하게 봐야 합니다. 현재 최저가 95,200,000원은 최근 12개월 참고거래 평균 63,250,000원의 150.5%이고 최신 거래 75,000,000원보다도 높으며, 최근 추세도 -21.6%입니다. 다만 실거래 면적이 본건 49.13㎡와 다르기 때문에 이 수치만으로 정확한 시세 프리미엄을 단정해서도 안 됩니다. 결론적으로 권리 인수 부담은 낮지만, 동일면적 시세를 확인하기 전에는 현재 가격에 대한 메리트를 인정하기 어려운 물건입니다.
