대전지방법원 2024타경102157. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태에는 일련번호 16~20이 단독주택, 일련번호 21이 물탱크실 등으로 기재돼 있습니다. 사건 소재지는 충청남도 아산시 영인면 신봉리 산141-3, 등기상 건물은 충청남도 아산시 영인면 신화리 335-21 컨스더비스타108동으로 확인됩니다. 소유자는 주식회사조안산업개발입니다.
권리관계의 기준점은 2022.09.06 설정된 천안신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,180,000,000원이며, 그 뒤 2023.02.08 주식회사 태성건설이앤씨의 가압류 54,400,000원과 2024.02.22 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경102157 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 충청남도 아산시 영인면 신봉리 산141-3 |
| 등기상 건물 | 충청남도 아산시 영인면 신화리 335-21 컨스더비스타108동 · 충청남도 아산시 영인면 고룡산로 558-62 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 일련번호 16~20 단독주택 · 일련번호 21 물탱크실 등 |
| 소유자 | 주식회사조안산업개발 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 5,148,438,100원 / 5,148,438,100원 |
| 청구액 | 3,225,785,868원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각구성 | 일괄매각 · 목록 14,21,22,23 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.09.06 천안신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사 태성건설이앤씨 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기 권리만 보면 후순위 권리의 매수인 인수 구조는 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유관계 — 4명 중 2명은 대항력 미상
| 성명 | 점유 | 전입신고 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경미 | 전부 | 미상 | 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| SHAFFER UNSUK HWANG | 전부 | 2023.08.07 | 보증금 36,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 |
| HARRIS TERENCE SHARIMAN | - | 2023.10.19 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| 박애련 | 전부 | 미상 | 보증금 미상 · 차임 35,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
SHAFFER UNSUK HWANG은 2023.08.07, HARRIS TERENCE SHARIMAN은 2023.10.19 전입으로 말소기준권리인 2022.09.06보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김경미와 박애련은 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 미상이라, 정확도 규칙상 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 이 두 점유자는 매각물건명세서와 전입세대 확인을 통해 보완해야 할 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,148,438,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 53,884,381원 |
| 1. 근저당 · 천안신용협동조합 | 4,180,000,000원 | 4,180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 태성건설이앤씨 | 54,400,000원 | 54,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 860,153,719원 |
현재 매각가 가정에서는 채권자 총 청구 4,234,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 860,153,719원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신화초등학교 북동측 인근이며 자연부락, 전원주택단지, 농경지, 야산, 중·소규모 공장 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 일련번호 16~20은 철근콘크리트구조 2층 건물로 사용승인일은 2022.04.27이며 단독주택으로 이용 중입니다. 일련번호 21은 철근콘크리트구조 단층 건물로 물탱크실 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 지목은 임야, 토지이용상황은 자연림, 면적은 4,959㎡이며 완경사·부정형·맹지로 기재돼 있습니다. 공시지가는 18,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 준보전산지·가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김경미·박애련 전입일 확인. 전입신고일이 말소기준 2022.09.06보다 빠른지 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 김경미·박애련 및 HARRIS TERENCE SHARIMAN의 보증금이 확인되지 않아 인수 가능성 판단을 보완해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 각 점유자의 우선변제 여부가 확인되지 않으므로 배당요구 종기 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 지분매각 범위 확인. 목록 14,21,22,23은 지분매각이므로 전체 매각 대상과 공유관계를 목록별로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 구성 확인. 주택·물탱크실·토지 등 복수 목적물이 함께 묶여 있어 각 목록의 현황과 권리관계를 개별 대조해야 합니다.
- 맹지 조건 확인. 토지 자료상 도로접면이 맹지로 기재돼 있으므로 실제 출입관계와 이용상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 점유는 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 천안신용협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 김경미·박애련의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 판단이 완결되지 않았고, 목록 14·21·22·23은 지분매각입니다. 따라서 결론은 “권리 소멸 구조 확인”에서 멈추지 말고, 미상 임차인 2명의 대항력·보증금과 목록별 매각범위까지 확인한 뒤 판단하는 것이 핵심입니다.
