대전지방법원 2024타경111861. 천안시 서북구 성성동 천안레이크타운푸르지오 103동 22층 2201호로, 감정평가상 아파트 1개호로 이용 중입니다. 등기 흐름의 핵심은 2017.11.13 설정된 우리은행 근저당권으로, 채권최고액은 198,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2024.08.22 빈병진의 강제경매개시결정은 그보다 뒤에 들어온 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 국민건강보험공단과 천안시 압류도 이미 해제·말소돼 현재 매수인이 떠안을 등기상 금액은 배당자료 기준 0원입니다.
다만 임대차 부분은 한 번 더 확인할 필요가 있습니다. 자료상 확인된 임차인은 없지만, 감정평가에는 “구체적인 임대차 관계는 미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없고, 반대로 현장 점유관계를 확인하지 않은 채 임대차 위험이 완전히 없다고 단정해서도 안 됩니다. 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 최종 상태를 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경111861 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성성6로 111, 103동 22층 2201호 (성성동, 천안레이크타운푸르지오) |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 아파트 1개호로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 35층 공동주택 중 제103동 제22층 제2201호 |
| 소유자 | 강정옥 · 단독소유 |
| 실거래 비교면적 | 84.91㎡ · 동일 면적 매칭 |
| 감정가 / 최저가 | 538,000,000원 / 538,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 빈병진 / 30,501,971원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2017.11.13 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액 198,000,000원의 이 근저당권이 말소기준이고, 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민건강보험공단 압류와 천안시 압류는 각각 해제돼 등기부상 이미 말소됐습니다. 예상배당에서도 우리은행과 신청채권자 빈병진의 채권은 현재 신건 가격 기준 전액 배당되는 구조이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 5.38억은 최근 시세 이상
천안레이크타운푸르지오의 동일 면적 84.91㎡ 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 448,333,333원이고, 최신 거래는 2026.08의 457,000,000원입니다. 거래 범위는 400,000,000원~508,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.91㎡ | 12 | 457,000,000원 |
| 2026.08 | 84.91㎡ | 25 | 415,000,000원 |
| 2026.08 | 84.91㎡ | 2 | 420,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 14 | 430,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 15 | 500,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 23 | 420,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 28 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 28 | 470,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 30 | 455,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 25 | 508,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 23 | 435,000,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 10 | 470,000,000원 |
| 평균 | 84.91㎡ | 12건 | 448,333,333원 |
현재 최저매각가 538,000,000원은 최근 12개월 평균 448,333,333원의 120.0%입니다. 더구나 최신 거래 457,000,000원뿐 아니라 최근 12건 가운데 최고 거래가인 508,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 상태에서 이 물건을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 538,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,780,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 빈병진 | 30,501,971원 | 30,501,971원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 301,718,029원 |
현재 신건 가격에서는 채권자 청구액이 모두 배당되고 소유자 잔여금도 발생하는 구조입니다. 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안성성초등학교 북서측 인근으로, 주위에 아파트단지·근린상가·근린공원이 소재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스 승강장이 있으며 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측과 남측으로 대로, 서측으로 중로, 동측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 상대보호구역과 중점경관관리구역 등이 포함돼 있습니다.
- 토지. 아파트단지 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,808,000원/㎡입니다.
- 단지. 천안레이크타운푸르지오는 995세대, 2017.07.21 준공 단지이며 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 점검. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 120.0%이므로 권리가 단순하다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 최근 실거래 대조. 최신 거래는 457,000,000원이고 최근 최고 거래도 508,000,000원입니다. 응찰 전 동일 동·층·향·내부상태 차이를 직접 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 430,400,000원, 2회 유찰 시 344,320,000원으로 제시돼 있으므로 회차별 가격 변화와 시세를 다시 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 구체적인 임대차 관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입 여부를 최종 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 신중
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2017년 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당자료상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 그러나 가격은 전혀 다른 이야기입니다. 신건 최저가 538,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 448,333,333원의 120.0%이고, 최신 실거래 457,000,000원과 최근 거래 최고 508,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차에서는 권리의 단순함을 가격 메리트로 착각하지 않는 것이 핵심입니다. 여기에 감정평가상 임대차 관계가 미상이라는 점까지 최종 확인한 뒤 입찰 여부와 응찰가를 판단해야 합니다.
