대전지방법원 2025타경430. 충남 아산시 음봉면 신정리 소재의 토지와 건물 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태상 기호(2)는 1층·2층 모두 주택으로, 기호(4)는 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이지만 현황은 공장으로 이용 중입니다. 말소기준은 2015.12.08. 아산축산업협동조합의 채권최고액 89,000,000원 근저당권입니다.
등기부상 이후 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당에서도 매수인 금액 인수는 0원입니다. 반면 매각물건명세서에는 매각에서 제외되는 제시외건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다. 특히 현황 공장인 기호(4)는 타인 토지 지상의 매각 제외 제시외건물과 연결된 것으로 보여 입찰 전 현장 확인이 요구됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경430 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 음봉면 신정리 261-2 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(2) 1층·2층 주택 · 기호(4) 공장 |
| 건물 구조 | 기호(2) 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 2층 · 기호(4) 일반철골구조 판넬지붕 단층 |
| 사용승인 | 기호(2)·기호(4) 2015.11.19. |
| 토지 | 489㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 공시지가 126,600원/㎡ |
| 소유자 | 백현복 |
| 감정가 / 최저가 | 759,921,360원 / 759,921,360원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회 / 624,300,709원 |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 별도 물적 위험은 남는다
확인된 임차인 배당내역은 없으며, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 등기 순위만 보면 말소기준 근저당 이후의 아산축산업협동조합 근저당, 제이티친애저축은행 근저당, 농업협동조합중앙회·농협은행 가압류 및 농업회사법인우일상사 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 신건 감정가 100%, 채권 부족액은 이미 크다
현재 최저매각가는 759,921,360원으로 감정가와 같습니다. 1회 유찰 시 607,937,088원, 2회 유찰 시 486,349,670원의 시나리오가 제시돼 있습니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원이지만, 채권총액이 매각대금을 크게 웃돌아 미배당액은 현재 회차 510,340,489원, 1회 유찰 시 660,804,918원, 2회 유찰 시 781,176,462원으로 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 759,921,360원 | 749,922,146원 | 510,340,489원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 607,937,088원 | 599,457,717원 | 660,804,918원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 486,349,670원 | 479,086,173원 | 781,176,462원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 759,921,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 9,999,214원 |
| 을구 1번 근저당 · 아산축산업협동조합 | 89,000,000원 | 89,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 아산축산업협동조합 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 아산축산업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 아산축산업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 제이티친애저축은행주식회사 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 61,384,807원 | 61,384,807원 |
| 갑구 3번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,832,613원 | 10,832,613원 |
| 갑구 4번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 488,422,932원 | 233,704,726원 |
| 갑구 5번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 87,622,283원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 농업회사법인우일상사주식회사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권총액 1,260,262,635원 중 예상 배당은 749,922,146원, 미배당은 510,340,489원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 제시외건물·현황 확인 — 이 사건의 승부처
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되는 구조입니다.
- 목록 1. 지상 제시외건물 중 감정평가서상 ㉢은 매각에 포함됩니다.
- 목록 1 제외물. 이동 및 해체가 용이한 감정평가서상 ㉠·㉡ 제시외건물은 매각에서 제외됩니다.
- 목록 3. 지상 소재 감정평가서상 ㉣~㉦ 제시외건물은 매각에서 제외됩니다.
- 법정지상권. 매각에서 제외되는 제시외건물을 위한 법정지상권의 성립 여부는 불분명합니다.
- 목록 4. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이지만 현황은 공장으로 이용 중입니다.
- 연결관계. 현황 공장은 타인 토지 지상에 소재한 매각 제외 제시외건물과 연결된 것으로 보여 입찰 전 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산시 음봉면 신정리 소재 신정저수지 남동측 인근으로, 주변은 단독주택·소규모 공장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 기호(2)는 1층·2층 주택, 기호(4)는 공장으로 이용 중입니다.
- 용도지역. 기호(1·3·5)는 생산관리지역, 기호(6)는 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 토지형상. 확인된 토지는 지목 대, 면적 489㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 목록 4의 공부상 용도와 실제 이용은 소매점과 공장으로 서로 다릅니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외건물 위치 확인. 매각 포함 ㉢과 제외 ㉠·㉡·㉣~㉦의 실제 위치와 구조를 현장에서 구분해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각 제외 제시외건물에 관한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 토지·건물 소유관계와 성립요건을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 공장 연결부 확인. 목록 4 공장과 타인 토지 지상 제외 건물이 실제로 어떻게 연결돼 있는지, 분리·철거가 가능한지 확인해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 확인된 임차인 배당내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 신건 최저가는 759,921,360원으로 감정가 100%입니다. 최저가 자체를 시세 할인으로 해석하지 말고 실제 이용가치와 현장 리스크를 함께 평가해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 510,340,489원은 채권자 측 부족액이고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 제시외건물 경계가 중요하다
등기 순위만 보면 말소기준 근저당 이후 권리들이 소멸하고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건의 난점은 배당표 밖에 있습니다. 매각에서 제외되는 제시외건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 현황 공장인 목록 4는 타인 토지 지상의 제외 건물과 연결된 것으로 보입니다.
따라서 이 물건은 “등기상 인수액이 없다”는 한 문장으로 끝낼 사건이 아닙니다. 현재는 신건으로 최저가가 감정가와 동일한 759,921,360원이고 유찰도 0회입니다. 실제 입찰 판단의 핵심은 매각 포함·제외 건물의 경계, 법정지상권 가능성, 공장 연결관계와 실제 점유·사용상태를 확인한 뒤 그 위험을 가격에 반영할 수 있는지 여부입니다.
