서울남부지방법원 2025타경10114. 서울 강서구 화곡동 지온아트빌 제5층 제502호, 전용면적 비교 대상 29.99㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 238,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 152,320,000원까지 내려왔습니다.

가격만 보면 기록된 동일 면적대 거래 190,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 사건은 가격보다 먼저 확인해야 할 권리 문제가 있습니다. 임차인 박상은의 전입일은 2019.09.17로, 말소기준인 주택도시보증공사 가압류 2023.12.05보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자, 점유 부분이 확인되지 않아 현재 자료만으로는 대항력과 인수금액을 최종 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입

현재 등기부에는 존속하는 근저당권이 없습니다. 2016.10.11 설정된 하나은행 근저당권은 2017.02.28 해지로 이미 말소됐습니다. 이 경매의 말소기준은 2023.12.05 주택도시보증공사 가압류이며, 이후의 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

박상은은 보증기관의 대위변제·승계 신고자가 아니라 조사상 확인된 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2025.05.28 접수됐습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 배당순위는 확정할 수 없으며, 보증금 자체가 미상이므로 매수인 인수액도 계산할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 80.2%만 보고 싸다고 할 수 없다

지온아트빌은 총 17세대, 사용승인일 2016.09.12인 다세대주택입니다. 확인된 동일 면적대 거래는 2023.02의 29.92㎡ 제2층 거래 2건이며, 두 건 모두 190,000,000원입니다.

최저매각가 152,320,000원은 기록된 거래금액 190,000,000원의 80.2%입니다. 그러나 이 비교는 임차보증금 인수를 전혀 포함하지 않은 숫자입니다. 보증금 잔액을 인수한다면 실질취득가는 낙찰가와 인수액의 합계가 되므로, 보증금이 확인되기 전에는 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 확정됐다”고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 152,320,000원 가정)

채권 총액 1,875,754,505원 중 예상 배당액은 149,387,520원이며, 예상 미배당액은 1,726,366,985원입니다. 이 표는 임차인의 보증금과 우선변제액, 국세·지방세의 당해세 해당 여부가 반영되지 않은 기계적 배당 추정입니다.

⑤ 유찰 회차별 배당 여력

유찰이 이어질수록 낙찰가는 낮아지지만, 선순위 임차보증금이 존재한다면 매각대금 감소만큼 임차인의 미회수액이 커질 수 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려간다는 이유만으로 실질취득가도 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 우장초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·아파트 단지와 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 화곡로변에 노선버스 정류장과 수도권전철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 이용여건은 비교적 양호합니다.
• 이용상태. 도시형생활주택인 단지형다세대 건부지로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 제5층 제502호입니다.
• 도로. 북서측과 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 접하지만, 실제 진출입은 북서측 도로를 통해 가능합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 304.0㎡, 공시지가는 3,267,000원/㎡이며 대체로 정방형 완경사입니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 17세대의 소규모 다세대주택이며, 확인된 동일 면적대 거래 표본은 2건입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확인. 박상은의 보증금, 계약일, 임대차 목적물, 실제 점유 개시일을 확인해야 합니다.
• 확정일자 확인. 확정일자가 미상인 만큼 우선변제권 성립 여부와 실제 배당순위를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 인수액 산정. 예상 낙찰가에서 임차인의 실제 배당액을 뺀 미회수 보증금을 계산한 뒤 실질취득가를 산정해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 신청채권자와 임차인의 이름·주소가 일치하는 경위를 문건접수내역과 임대차계약서로 확인해야 합니다.
• 세금 확인. 구로세무서·양천세무서·강서세무서 압류의 체납세액과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 청구금액 1,671,613,805원의 배당요구 범위와 이 목적물에 귀속되는 채권 관계를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 현재 점유자와 점유 범위, 낙찰 후 인도 협의 또는 법적 절차 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합한 실질취득가를 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.

맺으며 — “64% 낙찰가”보다 먼저 풀어야 할 문제

이 물건은 감정가 238,000,000원에서 두 번 유찰돼 152,320,000원까지 내려왔고, 기록된 거래 190,000,000원과 비교하면 80.2% 수준입니다. 표면적인 할인율만 보면 관심을 끌 만하지만, 권리분석의 핵심은 박상은의 임차보증금입니다.

전입일은 말소기준보다 빠르고 배당요구도 했지만 보증금·확정일자·점유 부분이 모두 미상입니다. 임대차가 유효하고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 그 잔액이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 신청채권자와 임차인의 이름이 같다는 사정도 반드시 원본 문건으로 확인해야 합니다.

가격은 할인됐지만 실질취득가는 아직 계산되지 않았습니다. 임차보증금과 세금 우선배당을 확인하기 전까지는 “시세보다 싸다”는 결론을 보류하는 것이 맞습니다. 이 사건은 낙찰가를 낮게 쓰는 기술보다, 임대차의 실체와 인수액을 먼저 확정하는 권리조사가 승부처입니다.