대전지방법원 2025타경620. 충남 아산시 온천동 229-6에 있는 도시형생활주택 + 토지 사건입니다. 감정 이용상태는 현황 ‘점포 등’입니다. 소유자는 김흥식과 케이비부동산신탁주식회사로 각각 지분 2분의 1씩 보유하고 있습니다. 이번 경매개시결정은 2025.07.21. 김흥식이 채권자로 기재된 공유물분할을 위한 경매이고, 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 일반적인 담보권 실행형과 성격이 다릅니다. 등기에는 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁 지분 2분의 1이 남아 있고, 신탁주의사항에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 확인할 필요가 있다고 기재되어 있습니다. 여기에 매각물건명세서 비고상 공부 건물과 현황 건물의 구조·면적·용도가 서로 달라, 서류 확인의 비중이 높은 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경620 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 온천동 229-6 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 + 토지 · 현황 ‘점포 등’ |
| 토지 | 136.2㎡ · 대 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 공부상 목조 아연즙 단층 주택 34.3㎡ · 현황 조적조 판넬지붕 단층 점포 약 63.8㎡ |
| 소유관계 | 김흥식 지분 2분의 1 · 케이비부동산신탁주식회사 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 305,057,400원 / 305,057,400원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 공유·신탁 구조가 핵심
1982년 충청은행 근저당은 2010년에 말소됐고, 2020년 오주연·김소희 근저당, 2021년 이종원 가압류, 2022년 오주연의 임의경매개시결정도 2023.07.10. 임의경매 매각을 원인으로 정리됐습니다. 현재 등기상 핵심은 김흥식의 지분 2분의 1과 케이비부동산신탁주식회사 명의의 지분 2분의 1, 그리고 2025.07.21. 공유물분할을 위한 경매개시결정입니다.
② 점유·임대차 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 배당 계산상 임차보증금 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 기재에는 임대관계 미상이라고 되어 있으므로, 이를 곧바로 “점유자 없음” 또는 “대항력 임차인 없음”으로 확대해석하면 안 됩니다.
③ 건물 현황 — 공부 34.3㎡ vs 현황 약 63.8㎡
매각물건명세서 비고에는 일괄매각이라고 기재되어 있으며, 목록 2 건물은 공부상 ‘목조 아연즙 단층 주택 34.3㎡’지만 현황은 ‘조적조 판넬지붕 단층 점포 약 63.8㎡’로 기재돼 있습니다. 또한 본건 토지에는 별도의 추가적인 건축물대장이 존재하므로 입찰 시 확인이 필요하다고 명시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 305,057,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,070,804원 |
| 2. 갑구 12번 경매개시결정 · 김흥식 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 299,986,596원 |
채권액이 확인되지 않은 경매개시결정은 배당 계산에서 제외된 상태입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여금은 달라질 수 있습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 305,057,400원 | 0원 | 299,986,596원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 244,045,920원 | 0원 | 239,829,277원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 195,236,736원 | 0원 | 191,703,422원 |
실거래 비교자료가 없어 감정가 305,057,400원이 현재 시장가보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘싸다’거나 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 유찰 시 최저가는 244,045,920원, 195,236,736원으로 낮아지지만, 시장가 자료 없이 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 온양관광호텔 남측 인근이며 근린생활시설·숙박시설·철도 등이 형성된 기존 상업지대입니다.
- 교통. 토지까지 차량 출입이 가능하고 인근 시내간선도로에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.
- 이용상태. 현황 ‘점포 등’으로 이용 중입니다.
- 토지. 136.2㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지·사다리형·소로한면입니다.
- 공시지가. 758,500원/㎡입니다.
- 규제. 온천원보호지구·철도보호지구·중점경관관리구역 등에 포함되고 소로2류에 접합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 케이비부동산신탁주식회사 지분 2분의 1의 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인하세요.
- 매각범위 확인. 공유물분할을 위한 경매이고 현재 소유관계가 2분의 1씩 나뉘어 있으므로 매각물건명세서와 매각대상 범위를 원본으로 대조하세요.
- 건축물대장 대조. 공부상 34.3㎡ 주택과 현황 약 63.8㎡ 점포가 다르며 별도의 추가 건축물대장이 존재합니다.
- 점유·임대차 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상이고 현황 점포로 이용 중이므로 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가의 시장 적정성은 별도 조사해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
이 사건의 배당 계산만 보면 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다. 하지만 등기와 현황을 함께 보면 핵심은 따로 있습니다. 김흥식과 케이비부동산신탁주식회사가 각 2분의 1을 보유한 공유구조, 공유물분할을 위한 경매, 신탁원부 확인 필요성, 그리고 공부상 34.3㎡ 주택과 현황 약 63.8㎡ 점포의 차이입니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 신건 305,057,400원의 가격 적정성을 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 인수액은 단순하지만, 법적·물리적 확인사항은 많은 사건으로 보는 것이 자료에 가장 충실한 결론입니다.
