광주지방법원 2025타경91. 강진읍 동성리 연지하늘채 6층 604호입니다. 사건상 용도는 아파트이고 감정평가 이용상태는 연립주택으로 기재되어 있습니다. 감정가는 239,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 152,960,000원으로 감정가의 64%입니다. 소유자는 김유민이며, 현재 경매의 신청채권자 청구액은 58,402,739원입니다.
권리관계는 과거 말소된 경매·압류·근저당이 여러 건 있어 등기 흐름이 길지만, 현재 매각에서 핵심이 되는 존속 권리는 2020.09.01 강진완도축산업협동조합 근저당 148,000,000원과 그 이후의 가등기·근저당·경매개시결정입니다. 배당 시뮬레이션에서는 이 권리들이 매각대금 안에서 처리되고, 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경91 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 강진군 강진읍 동성리 315 연지하늘채 6층604호 |
| 도로명주소 | 전라남도 강진군 강진읍 연지길 45 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 연립주택 이용중 |
| 층 / 구조 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 제6층 제604호 |
| 소유자 | 김유민 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 152,960,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 청구금액 | 58,402,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 연지하늘채 · 40세대 · 2017.08.24 준공 |
① 권리 흐름 — 현재 존속 선순위는 2020.09.01 근저당
2017.09.20 강진신용협동조합 근저당 189,600,000원은 2018.03.06 해지로 말소됐습니다. 2019년의 강제경매개시결정들과 국민건강보험공단 압류 역시 취하·해제로 말소되었고, 2020.04.23 강진군 압류도 2020.08.19 해제로 말소되었습니다. 따라서 현재 남아 있는 권리 흐름에서는 2020.09.01 을구 3번 강진완도축산업협동조합 근저당 148,000,000원이 가장 앞섭니다.
그 다음날인 2020.09.02 방은미 명의 소유권이전청구권가등기가 설정되었고, 2020.11.10 방은미 근저당 60,000,000원이 뒤따릅니다. 가등기는 근저당보다 후순위이나 담보가등기 여부를 원문으로 확인할 필요가 있습니다. 2025.10.27에는 방은미의 근저당권부채권에 최정배를 채권자로 한 30,000,000원 질권설정도 등기되어 있어, 배당관계와 연결 권리의 처리 역시 최종 서류 대조가 필요합니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 관계인 가능성은 확인
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정배 | 전부 | 2020.09.03 | 3,000원 | 2025.08.21 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 최정배의 전입일은 2020.09.03으로 2020.09.01 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.08.21 접수되어 있으나 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 임차보증금은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 할인, 표본은 면적 불일치
연지하늘채의 거래 표본은 총 8건이며 전체 평균은 181,375,000원입니다. 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균은 181,666,666원, 최신 거래는 2026.04 · 187,000,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세 차이는 +0.3%로 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 67.19㎡ | 4 | 187,000,000원 |
| 2026.03 | 67.02㎡ | 5 | 182,000,000원 |
| 2026.01 | 64.2㎡ | 4 | 176,000,000원 |
| 2025.03 | 61.87㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2024.02 | 53.09㎡ | 6 | 188,000,000원 |
| 2023.02 | 61.87㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2022.12 | 67.19㎡ | 6 | 225,000,000원 |
| 2022.10 | 67.19㎡ | 2 | 153,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 181,666,666원 |
현재 실질취득 152,960,000원은 최근 12개월 평균의 84.2%입니다. 최신 거래 187,000,000원보다도 낮습니다. 다만 대상 기준면적은 84.9466㎡인데 거래 표본은 53.09~67.19㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 84.2%라는 수치는 가격 참고지표일 뿐, 동일면적 시세 대비 확정 할인율로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,941,440원 |
| 2. 근저당 · 강진완도축산업협동조합 | 148,000,000원 | 148,000,000원 |
| 3. 근저당 · 방은미 | 60,000,000원 | 2,018,560원 |
| 4. 경매개시결정 · 이근주 | 58,402,739원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 강진완도축산업협동조합 | 58,402,739원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 324,805,478원 중 채권자 예상배당은 150,018,560원, 미배당은 174,786,918원입니다. 배당 부족분이 크더라도 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 64% | 152,960,000원 | 150,018,560원 | 174,786,918원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51% | 122,368,000원 | 119,854,848원 | 204,950,630원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 41% | 97,894,400원 | 95,732,301원 | 229,073,177원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 따라 인수로 전환되는 구조가 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 유찰이 추가될수록 채권자 미배당만 증가하고 매수인의 실질취득은 각 회차 매각가와 동일하게 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강진군청 동측 인근에 위치하고, 주변은 일반주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 6층 건물의 6층 604호로, 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측으로 폭 약 8미터 왕복2차로 포장도로, 북서측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 평지이며 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,579.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로1류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 253,300원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 연지하늘채는 40세대이며 거래 표본은 8건입니다. 대상과 동일 면적 거래가 확인되지 않아 환금가격 추정에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 성격 확인. 2020.09.02 방은미 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지 매매예약 가등기인지 원문을 확인하세요.
- 임차인·질권자 관계 확인. 최정배는 임차인이면서 2025.10.27 근저당권부채권 질권자로도 등기되어 있습니다.
- 대항력 기준 재확인. 최정배 전입 2020.09.03은 2020.09.01 강진완도축산업협동조합 근저당보다 늦습니다.
- 시세 면적 보정. 현재 최저가가 최근12개월 평균의 84.2%이지만 거래 표본 전용면적은 53.09~67.19㎡로 대상 기준면적 84.9466㎡와 다릅니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당 174,786,918원은 크지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 정리되지만, 가격 비교는 보수적으로
현재 회차의 핵심 숫자는 분명합니다. 감정가 239,000,000원에서 두 차례 유찰돼 152,960,000원까지 내려왔고, 매수인 인수는 0원입니다. 최근 12개월 거래 평균 181,666,666원 대비 84.2%여서 숫자만 보면 할인 구간입니다.
다만 이 사건은 그 84.2%만으로 결론내리면 안 됩니다. 대상 기준면적 84.9466㎡와 최근 실거래 면적이 일치하지 않고, 2020.09.02 가등기 성격 확인과 임차인 최정배의 질권자 중첩 관계도 남아 있습니다. 따라서 결론은 “인수 0원의 권리 구조는 긍정적이지만, 동일 면적 시세와 관계인 권리를 확인한 뒤 가격을 확정할 사건”입니다.
