대전지방법원 2025타경729. 천안시 동남구 신방동 ‘신방동대주피오레’ 103동 13층 1301호 아파트입니다. 감정평가상 전용면적 기준 비교 대상은 119.637㎡이고, 아파트로 이용 중이며 방3·거실·주방 겸 식당· 욕실 겸 화장실2·드레스룸·발코니 등으로 구성됩니다. 말소기준권리는 2006.06.01. 주식회사국민은행 근저당권 212,320,000원이며, 이후 설정된 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 임차인 신고 내역이 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저매각가 346,000,000원은 전체 실거래 평균 302,500,000원보다도 높고, 특히 가격 판단에 우선해야 할 최근 12개월 평균 285,888,888원의 121.0%입니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 흐름 역시 -18.9%로 낮아져 있어, 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만으로 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경729 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신방동 935 신방동대주피오레 103동 13층 1301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 119.637㎡ · 방3·거실·주방 겸 식당·욕실 겸 화장실2·드레스룸·발코니 · 15층 내 13층 |
| 소유자 | 장경융 · 2006.11.11. 매매 · 거래가액 287,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 346,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 173,740,636원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인일 | 2006.03.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인으로 인한 매수인 인수 위험은 확인되지 않습니다. 말소기준인 2006.06.01. 주식회사국민은행 근저당권 이후, 2024.03.21. 추가 근저당권과 2025년에 설정된 충남신용보증재단·서울보증보험주식회사· 중소기업은행·우리금융캐피탈 주식회사 가압류, 2025.09.23. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 21% 높은 신건
신방동대주피오레 동일 평형 실거래는 총 12건이며 전체 평균은 302,500,000원입니다. 하지만 최근 가격 판단에는 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 285,888,888원이고, 현재 최저매각가 346,000,000원은 이 평균의 121.0%입니다. 최신 거래는 2026.06. 350,000,000원이지만, 최근 거래군과 이전 거래군의 추세는 -18.9%이므로 한 건의 최신 고가 거래만으로 현재 신건 가격을 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 119.64㎡ | 15 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 119.64㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 119.64㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 119.64㎡ | 13 | 328,000,000원 |
| 2026.03 | 119.64㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 119.64㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 119.64㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 119.64㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 119.64㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2025.05 | 119.64㎡ | 15 | 400,000,000원 |
| 2025.04 | 119.64㎡ | 6 | 307,000,000원 |
| 2025.03 | 119.64㎡ | 13 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 285,888,888원 |
③ 예상배당표 (매각가 346,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,644,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 212,320,000원 | 212,320,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 충남신용보증재단 | 22,990,456원 | 18,036,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 111,080,139원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 1,533,282,569원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 19,545,570원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 60,812,125원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 346,000,000원에서 채권자 총 청구액은 2,070,030,859원, 채권자 예상배당 합계는 340,356,000원, 미배당액은 1,729,674,859원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 1회 유찰부터 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 346,000,000원 | 340,356,000원 | 1,729,674,859원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 276,800,000원 | 272,124,800원 | 1,797,906,059원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 221,440,000원 | 217,539,840원 | 1,852,491,019원 | 0원 |
현재 신건 가격 346,000,000원은 최근 12개월 평균 285,888,888원보다 높지만, 1회 유찰 시 매각가는 276,800,000원, 2회 유찰 시에는 221,440,000원입니다. 권리 인수액은 모든 시나리오에서 0원으로 동일합니다. 따라서 이 사건은 권리 변화보다 유찰에 따른 가격 변화가 판단의 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안신방중학교 북동측 인근으로 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지대이며 제반 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 도보권 내 시내버스정류장과 지하철1호선 쌍용역이 있어 대중교통 편의는 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물의 13층 1301호이며 사용승인일은 2006.03.29입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 지하주차장, 화재탐지·소화전 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 20미터, 남측·동측·북측 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 상대보호구역·절대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 공시지가 1,446,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 단지. 신방동대주피오레는 297세대이며 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 302,500,000원보다 최근 12개월 평균 285,888,888원을 우선해서 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군 대비 이전 거래군 추세가 -18.9%이므로 과거 고가 거래만으로 가격을 높게 잡지 않아야 합니다.
- 신건 가격 확인. 현재 최저가 346,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.0%입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 276,800,000원, 2회 유찰 시 221,440,000원으로 내려가며 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
- 임차 관계. 현재 확인된 임차인은 없지만 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 2006.06.01. 말소기준 근저당과 이후 가압류·근저당·경매개시결정의 변동 여부를 최신 등기사항전부증명서로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 사건은 임차인 없이 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준권리 이후의 근저당· 가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 권리 안전형입니다. 그러나 현재 신건 최저가 346,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 285,888,888원의 121.0%이고, 시장 추세도 -18.9%입니다. 최신 2026.06. 거래가 350,000,000원인 점은 참고할 수 있지만, 최근 평균과 하락 흐름을 함께 보면 신건에 가격 메리트가 있다고 단정하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 권리 해소 여부가 아니라 현재 가격과 유찰 후 가격의 차이입니다.
