대전지방법원 2025타경16115. 서천군 서면 도둔리 1420 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 숙박시설 및 부수시설입니다. 1층은 안내실 및 상업시설, 2층부터 5층은 객실, 지하 1층은 물탱크실 외 용도로 이용되고 있습니다. 건물과 토지를 일괄매각하며 감정가와 현재 최저매각가는 모두 4,027,240,130원입니다.
등기 순서만 보면 기준은 명확합니다. 2022.08.17 문창신용협동조합 근저당권 3,883,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 송정옥 소유권이전청구권 가등기, 삼성카드·충남신용보증재단· 서울보증보험 가압류, 서천군과 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 이 사건은 등기 소멸 여부만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 송정옥의 전입일 미상, 유치권 신고의 성립 여부 불분명, 국세·지방세의 당해세 가능성이 별도의 확인사항으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16115 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 서면 도둔리 1420 · 충청남도 서천군 서면 춘장대길 67 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 숙박시설 및 부수시설 · 1층 안내실 및 상업시설 · 2층~5층 객실 · 지하1층 물탱크실 외 |
| 소유자 | 김영대 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,027,240,130원 / 4,027,240,130원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 문창신용협동조합 / 3,327,142,018원 |
| 말소기준 | 2022.08.17 문창신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,883,000,000원 |
| 토지 | 대 · 1,156.6㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 312,100원/㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 후순위 등기는 소멸 예정
말소기준은 2022.08.17 을구 1번 문창신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 송정옥의 소유권이전청구권 가등기와 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 근저당권은 2022.08.23 채무자가 박희수로 변경됐고, 2026.03.10 확정채권양도로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 등기도 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 대항력 판정 불가
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박대홍 | 2025.08.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 송정옥 | 미상 | 100,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 미상 | 미상 | 확정 불가 |
박대홍은 2025.08.26 전입으로 말소기준일인 2022.08.17보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았습니다. 송정옥은 보증금 100,000,000원, 월세 1,000,000원이 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부도 확인되지 않아, 이 보증금이 실제로 매수인에게 승계되는지 역시 현재 자료만으로는 확정할 수 없습니다.
③ 유치권·조세 — 등기 밖에서 남는 핵심 변수
④ 예상배당표 (매각가 4,027,240,130원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 42,672,401원 |
| 1. 근저당 · 문창신용협동조합 | 3,883,000,000원 | 3,883,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,192,979원 | 7,192,979원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 50,506,919원 | 50,506,919원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 251,766,580원 | 43,867,831원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 4,027,240,130원 가정 시 총 채권액 4,192,466,478원 중 3,984,567,729원이 배당되고, 미배당은 207,898,749원입니다. 서울보증보험주식회사 채권에서 미배당이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 계산 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 4,027,240,130원 | 3,984,567,729원 | 207,898,749원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 3,221,792,104원 | 3,187,174,183원 | 1,005,292,295원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 2,577,433,683원 | 2,549,259,346원 | 1,643,207,132원 | 0원* |
* 시나리오 계산상 인수액입니다. 송정옥은 전입일이 확인되지 않아 대항력 및 보증금 승계 여부를 별도로 확인해야 합니다. 유치권 신고 역시 성립 여부가 불분명하므로 위 숫자에 확정 인수액으로 합산하지 않았습니다.
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 3,327,142,018원보다 근저당 배당액 3,883,000,000원이 크게 계산돼 신청채권이 충족되는 시나리오입니다. 반면 1회 유찰 시에는 신청채권자에게 계산되는 배당액이 3,187,174,183원, 2회 유찰 시에는 2,549,259,346원으로 줄어 신청채권 전액을 충족하지 못합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 서천군 서면 도둔리 ‘춘장대해수욕장’ 동측 인근으로, 주변은 춘장대 일대 숙박시설과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 동측 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 숙박시설 및 부수시설로 이용되며 1층 안내실 및 상업시설, 2층~5층 객실, 지하1층 물탱크실 외 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물로, 위생·급배수·난방·냉방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 토지 1,156.6㎡, 계획관리지역이며 관광지·관광·휴양개발진흥지구에 포함됩니다. 가축사육제한구역에도 포함되고 성장관리계획구역 및 도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 송정옥 전입일 확인. 보증금 100,000,000원의 매수인 승계 여부를 판단하려면 말소기준일 2022.08.17과 비교할 실제 전입·점유 시점을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 송정옥의 확정일자와 우선변제권, 배당요구 여부를 원본 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 기록에서 대조해야 합니다.
- 박대홍 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 임대차 조건과 점유현황을 확인해야 합니다.
- 유치권 현장 확인. (주)천도산업개발의 26,000,000원 방수·간판공사대금 유치권 신고에 대해 공사계약·채권 발생·변제기·점유 여부를 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 송정옥의 2023.06.26 소유권이전청구권 가등기가 담보가등기인지 등 구체적인 원인을 원문으로 확인해야 합니다.
- 조세 확인. 서천군 및 국 압류 중 당해세가 존재하면 예상배당 순서와 금액이 바뀔 수 있으므로 체납세액을 별도 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 4,027,240,130원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 숙박시설·토지의 별도 시장가격을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 매각목록과 현황을 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”만 보고 끝낼 사건은 아니다
등기부의 큰 줄기는 단순합니다. 2022.08.17 문창신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가등기·가압류·압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 송정옥의 보증금 100,000,000원과 대항력 미상, 26,000,000원 유치권 신고, 국세·지방세 당해세 가능성을 따로 해소해야 합니다.
특히 자동 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 송정옥의 전입일이 확인되지 않는 이상 그 숫자를 확정적인 권리결론으로 사용할 수 없습니다. 또한 현재 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 4,027,240,130원이 시장가격 대비 유리한지 불리한지도 단정할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 후순위 소멸은 명확하지만, 임차인·유치권·조세를 원본과 현장에서 확인한 뒤 가격을 별도로 검증해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
