대전지방법원 2025타경11504. 아산시 배방읍 장재리, 천안아산역 남측 인근 신시가지 업무지대에 위치한 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 김기형이고 2023.06.09. 신탁재산 처분으로 소유권을 넘겨받았습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.06.04. 강림산업주식회사 가압류 275,097,568원입니다. 그 이후 경매개시결정·국세 압류·신한저축은행 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 말소기준보다 앞서 임차인이 존재합니다. 김예원은 임대차계약일 2023.06.15., 확정일자 2023.06.21., 주민등록일·점유개시일 2023.06.30.이고 보증금은 120,000,000원입니다. 이후 2025.07.07. 주택임차권등기명령에 따라 을구 1번 주택임차권이 등기됐습니다. 매각물건명세서는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11504 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1723 제1동 제13층 제1302호 |
| 도로명주소 | 충청남도 아산시 배방읍 희망로46번길 19-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 지하5층, 지상18층 중 13층 |
| 사용승인 | 2022.11.08. |
| 소유자 | 김기형 · 2023.06.09. 소유권이전 · 거래가액 190,382,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이주현 / 239,631,523원 |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 완료 | 승계신고 아님 |
| 임대차계약일 | 2023.06.15. |
|---|---|
| 확정일자 | 2023.06.21. |
| 주민등록일 | 2023.06.30. |
| 점유개시일 | 2023.06.30. |
| 임차권등기 | 2025.07.07. · 대전지방법원 천안지원 아산시법원 2025카임1091 |
| 배당요구 | 2025.07.07. |
확정일자와 점유·주민등록 시점은 말소기준인 2024.06.04. 강림산업 가압류보다 앞섭니다. 배당요구도 접수돼 있습니다. 다만 매수인 인수액은 낙찰가 자체가 아니라 실제 배당 결과에 따라 결정됩니다. 보증금이 전액 배당되면 인수잔액은 없지만, 일부만 배당되면 나머지 금액이 낙찰자의 추가 부담이 됩니다.
③ 가격 판단 — 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 173,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 최근 12개월 실거래 가격 근거가 없어 이 금액이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 낙찰가 외에 임차보증금 미배당 잔액이 실질취득비용에 추가될 수 있으므로 단순히 1.73억만 놓고 가격 경쟁력을 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,000원 |
| 2. 가압류 · 강림산업주식회사 | 275,097,568원 | 169,778,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이주현 | 239,631,523원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사신한저축은행 | 15,712,625원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 530,441,716원 중 예상 배당액은 169,778,000원, 미배당액은 360,663,716원입니다. 위 표는 제시된 배당 추정치이며, 대항력 임차인의 실제 배당액과 당해세 등은 최종 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 등기 권리별 정리
| 접수일 | 권리 | 권리자 | 금액 | 매각효과 |
|---|---|---|---|---|
| 2022.11.11. | 소유권보존 신탁 | 케이비부동산신탁주식회사 | - | 이미 말소 |
| 2023.06.09. | 소유권이전 | 김기형 | 190,382,500원 | 현 소유권 |
| 2024.06.04. | 가압류 | 강림산업주식회사 | 275,097,568원 | 말소기준 |
| 2025.04.11. | 강제경매개시결정 | 이주현 | 239,631,523원 | 소멸 |
| 2025.05.19. | 압류 | 국 · 동안산세무서장 | - | 소멸 |
| 2025.07.07. | 주택임차권 | 김예원 | 120,000,000원 | 미배당 잔액 인수 |
| 2025.07.14. | 가압류 | 주식회사신한저축은행 | 15,712,625원 | 소멸 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산시 배방읍 장재리 소재 천안아산역 남측 인근, 주위는 신시가지 업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층·지상18층 건물의 13층 1302호이며, 사용승인일은 2022.11.08.입니다.
- 설비. 급배수·위생·소방·난방·승강기·방송설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 대상부지는 서측·북측·동측으로 폭 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(아산배방)이며 택지개발지구와 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 2,280,000원/㎡, 평지·세로장방형이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 현황 확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부는 직접 확인하지 못했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 실제 배당액 확인. 김예원 보증금 120,000,000원 중 배당으로 얼마가 변제되는지가 실질취득비용을 결정합니다.
- 최저가만 보지 않기. 현재 173,000,000원에 낙찰되더라도 임차보증금 미배당 잔액이 있으면 그만큼 추가 부담입니다.
- 배당순위 원본 대조. 확정일자 2023.06.21. 및 대항요건 2023.06.30.과 각 조세채권의 법정기일을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 2025.05.19. 동안산세무서장 압류가 있으므로 당해세 및 조세채권 배당 관계를 확인하세요.
- 점유·인도 상태 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가 현장에서는 내부를 확인하지 못했으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 별도 확인. 최근 실거래 비교 근거 없이 감정가 173,000,000원을 곧바로 시세로 보거나 할인된 가격이라고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·조세채권 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 사건은 “낙찰가 + 미배당 보증금”으로 봐야 한다
이 물건은 후순위 가압류나 경매개시결정 자체보다 대항력 있는 120,000,000원 임차보증금이 핵심입니다. 김예원 임차인의 계약·확정일자·점유 및 주민등록 시점은 말소기준 가압류보다 앞서고, 매각물건명세서는 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 현재 신건 최저가 173,000,000원은 실질취득비용의 출발점일 뿐입니다. 실제 비용은 173,000,000원 + 임차보증금 미배당 잔액으로 계산해야 합니다. 반대로 임차보증금이 배당에서 전액 변제된다면 그 잔액 인수는 발생하지 않습니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 배당표에서 임차인이 실제 얼마를 회수하는지입니다.
