대전지방법원 2025타경11628. 천안시 서북구 두정동 우성아파트 103동 6층 601호, 전용 59.695㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 주식회사킴스웍스로 2021.08.06. 소유권을 이전받았고 거래가액은 166,000,000원입니다. 현재 등기상 존속하는 근저당권이나 압류는 확인되지 않으며, 말소기준은 2025.04.25. 강제경매개시결정입니다.
하지만 이 사건은 “등기부에 근저당이 없으니 깨끗하다”로 끝낼 수 없습니다. 임차인 박순정은 2021.11.23. 전입했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 이는 말소기준인 2025.04.25.보다 앞서므로 대항력이 있으며, 2025.05.12. 배당요구도 했습니다. 문제는 보증금 액수가 확인되지 않는다는 점입니다. 따라서 배당으로 보증금이 얼마나 회수되고, 미배당분이 얼마나 매수인에게 남을지 현재 금액으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11628 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 1864 우성아파트 103동 6층 601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.695㎡ · 침실3·거실·주방/식당·욕실겸 화장실·발코니 · 15층 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사킴스웍스 (2021.08.06. 소유권이전 · 거래가액 166,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 37,917,064원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 핵심은 등기보다 임차인
| 임차인 | 용도 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박순정 | 주거 | 2021.11.23 / 2021.11.23 | 2025.05.12 | 대항력 有 | 우선변제 가능 | 금액 미상 |
박순정의 전입일 2021.11.23.은 말소기준 2025.04.25.보다 빠릅니다. 확정일자도 2021.11.23.이고 배당요구는 2025.05.12.에 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 보증금이 미상이므로 배당으로 전액 회수되는지, 일부가 남아 매수인에게 승계되는지 판단할 수 없습니다. 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 숫자는 낙찰가가 아니라 박순정의 실제 보증금입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 실거래보다 높다
우성아파트 동일 면적 59.7㎡의 최근 거래는 2026년 3월부터 8월까지 12건입니다. 최근 12개월 평균은 141,458,333원, 최신 거래는 2026.08. 138,000,000원입니다. 반면 이번 신건 최저가는 165,000,000원으로 최근 12개월 평균의 116.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.7㎡ | 6 | 138,000,000원 |
| 2026.08 | 59.7㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2026.08 | 59.7㎡ | 9 | 138,500,000원 |
| 2026.07 | 59.7㎡ | 14 | 143,000,000원 |
| 2026.07 | 59.7㎡ | 10 | 158,000,000원 |
| 2026.07 | 59.7㎡ | 9 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 59.7㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.7㎡ | 4 | 129,500,000원 |
| 2026.05 | 59.7㎡ | 5 | 137,500,000원 |
| 2026.05 | 59.7㎡ | 15 | 139,000,000원 |
| 2026.05 | 59.7㎡ | 13 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 59.7㎡ | 14 | 146,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.7㎡ | 12건 | 141,458,333원 |
최근 12건의 범위는 129,500,000원~158,000,000원입니다. 최고 거래가 158,000,000원도 현재 최저매각가 165,000,000원보다 낮고, 최신 거래 138,000,000원 역시 신건 최저가보다 낮습니다. 따라서 현 회차를 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 37,917,064원 | 37,917,064원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 123,972,936원 |
위 배당 시뮬레이션은 매각가 165,000,000원에서 집행비용 3,110,000원과 주택도시보증공사 청구액 37,917,064원을 반영한 값입니다. 다만 박순정의 보증금이 확인되지 않아 임차인 배당액이 확정되지 않았으므로, 소유자 잔여 123,972,936원과 매수인 인수액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 두정고등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로 및 버스정류장과의 거리 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 피.씨조 평스라브지붕 15층 건물 중 6층 601호이며, 1996.09.18. 사용승인됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 단지 규모. 우성아파트는 736세대이며, 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 특이사항 없음, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 박순정의 보증금이 확인되지 않으면 미배당 보증금과 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다.
- 배당 결과 확인. 확정일자와 배당요구가 있으므로 실제 보증금 중 얼마가 배당되고 얼마가 남는지 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 판단 금지. 현재 최저가는 최근 실거래 평균의 116.6%이며 최신 거래 138,000,000원보다도 높습니다.
- 유찰 후에도 인수액 재계산. 1회 유찰 시 132,000,000원, 2회 유찰 시 105,600,000원이지만 대항력 임차인 미배당분이 늘 수 있어 실질취득액 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서와 임차보증금 액수를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “165,000,000원”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 사건의 표면만 보면 현재 등기상 근저당권이 없고 신건 최저가도 감정가와 같은 165,000,000원이라 단순해 보입니다. 그러나 실제 핵심은 임차인 박순정입니다. 2021.11.23. 전입·확정일자로 2025.04.25. 말소기준보다 앞서고 배당요구도 마쳤으므로, 보증금이 남으면 매수인에게 승계될 수 있습니다. 그런데 그 보증금이 미상입니다.
가격 역시 현재 회차에 유리하지 않습니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 141,458,333원, 최신 거래는 138,000,000원, 최고 거래도 158,000,000원인데 신건 최저가는 165,000,000원입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 신건 가격은 최근 시세 이상이고, 임차보증금이 확인되기 전에는 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 이 물건은 최저가보다 먼저 임차보증금과 실제 배당·승계액을 확인해야 합니다.
