🏠 73,752,200원 👤 실제 임차인 1명 ⚠️ 인수액 미상 📉 채권 미배당 317,306,283원
대전지방법원 2025타경16220. 사건 표시상 용도는 연립주택 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택 및 축사입니다. 토지는 407.0㎡, 공부상 지목은 전이지만 현황은 단독주택용 건부지로 이용되고 있습니다. 건물은 공부상 충청남도 홍성군 갈산면 신안리 11 소재이나 현황은 같은 리 9-2 지상에 존재합니다. 이 차이는 단순한 주소 표기 문제가 아니라, 제시외 건물 일부가 매각대상이 아닌 타인 토지 위에 존재한다는 매각물건명세서 내용과 함께 확인해야 할 핵심 사항입니다.
등기상 현재 말소기준권리는 2022.10.06 설정된 이견주의 근저당권 40,000,000원입니다. 그 뒤 최진규의 근저당권 220,000,000원과 여러 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사·매각물건명세서상 이철성이 1982.11.10 전입한 것으로 나타나 말소기준권리보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16220 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 갈산면 신안리 9-2 |
| 용도 / 현황 | 연립주택 + 토지 · 단독주택 및 축사로 이용 |
| 소유자 | 김동찬 |
| 토지 | 407.0㎡ · 지목 전 · 현황 단독주택용 건부지 · 생산관리지역 |
| 감정가 / 최저가 | 73,752,200원 / 73,752,200원 (신건) |
| 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 점유자 문제는 남는다
1992년 홍성축산업협동조합 근저당권과 2007년 홍주새마을금고 근저당권은 이미 말소됐습니다. 2022.09.21 이견주의 가압류도 2024.05.16 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.10.06 이견주 근저당권이고, 이후 최진규 근저당과 임동주·농업협동조합중앙회·갈산농업협동조합의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이철성 | 1982.11.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않아 실제 임차인은 1명입니다. 핵심은 보증금입니다. 보증금이 확인되어야 낙찰가와 배당 후 미배당액을 비교해 매수인의 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 73,752,200원만 보고 싸거나 비싸다고 판단하는 것은 위험합니다.
③ 특수권리·물적 하자 — 법정지상권과 타인 토지
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함됩니다.
- 소재지 차이. 단독주택은 공부상 신안리 11이지만 현황은 신안리 9-2 지상입니다.
- 타인 토지. 제시외 건물 일부가 매각대상이 아닌 타인 토지 위에 존재합니다.
- 축사 면적 차이. 공부상 각각 53.03㎡·31.57㎡이나 현황은 각각 120㎡입니다.
- 토지 현황. 공부상 전이나 단독주택용 건부지로 이용되고 있으며 농지취득자격증명원은 불필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,752,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,727,540원 |
| 1. 근저당 · 이견주 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 근저당 · 최진규 | 220,000,000원 | 32,024,660원 |
| 3. 가압류 · 임동주 | 41,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 9,571,635원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 59,622,133원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 갈산농업협동조합 | 10,521,552원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 8,615,623원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 389,330,943원, 배당액은 72,024,660원, 미배당액은 317,306,283원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액 0원은 등기채권 기준 계산이며, 이철성의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 임차보증금 승계 위험까지 0원으로 확정하는 근거는 아닙니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 73,752,200원 | 72,024,660원 | 317,306,283원 |
| 1회 유찰 시 | 59,001,760원 | 57,539,728원 | 331,791,215원 |
| 2회 유찰 시 | 47,201,408원 | 45,951,783원 | 343,379,160원 |
유찰로 최저가가 내려가더라도 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않은 이상, 낮아진 최저가만 보고 안전마진이 커졌다고 볼 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조라면 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정될 수도 있습니다.
⑥ 입지·이용 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 구성마을 북동측 인근으로 단독주택, 농경지, 축사 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 단독주택은 연와조 슬라브 지붕 단층이며 현황은 슬래브 위 강판지붕입니다. 부속 축사는 시멘트블럭조 스레트지붕 단층입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비와 난방시설이 구비되어 있습니다.
- 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역 일부제한 200m 이내에 해당합니다.
- 토지. 평지·부정형, 세로한면(가) 도로 조건이며 공시지가는 32,900원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이철성 보증금 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 원문에서 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일만으로 대항력을 단정하지 말고 실제 점유·임대차관계와 보증금을 함께 대조해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 축사 2동과 대지의 소유관계, 법정지상권 성립요건을 확인해야 합니다.
- 타인 토지 침범 확인. 제시외 건물 일부가 매각대상이 아닌 토지에 존재하는 범위와 사용관계를 측량도·현황도와 대조해야 합니다.
- 소재지 불일치 확인. 공부상 신안리 11과 현황 신안리 9-2의 관계를 지적도·건축물 현황과 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 근거 없이 최저가 73,752,200원을 저렴하다고 판단하지 말고 현장 시세를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸 보이는 가격보다 먼저 풀어야 할 권리가 많다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 구조지만, 실제 입찰 판단에서는 그보다 앞선 문제가 있습니다. 1982.11.10 전입한 이철성의 보증금과 대항력, 축사 2동의 법정지상권 가능성, 타인 토지 위 제시외 건물, 공부와 현황의 소재지 차이입니다. 이 네 가지가 정리되지 않은 상태에서는 최저가가 73,752,200원이라는 이유만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 우선순위는 가격 계산보다 인수 가능한 보증금과 토지·건물 사용관계의 확정입니다.
