대전지방법원 2025타경16226. 사건 용도 표시는 ‘연립주택 + 토지’이지만 감정평가 이용상태는 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물의 곤충사육사이고 현재는 운휴 중입니다. 토지는 3,967㎡, 공부상 지목은 ‘답’이며 현황은 동물 및 식물관련시설 건부지로 이용되고 있습니다. 따라서 일반 주거용 연립주택과 같은 방식으로 환금성과 가격을 판단하기보다, 실제 이용상태와 농지 규제·시설 상태를 함께 확인해야 합니다.
등기 흐름의 기준점은 2016.01.27 설정된 영광군수산업협동조합의 채권최고액 520,000,000원 근저당권입니다. 이후 휴먼푸드영농조합법인 360,000,000원, 이상철 160,000,000원의 근저당권과 서울보증보험 주식회사 4,666,156원, 온누리버섯 영농조합법인 44,118,702원의 가압류가 이어졌고, 2026.01.05 임의경매가 개시됐습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16226 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 신암면 계촌리 438-1 · 충청남도 예산군 신암면 계촌2길 79-34 |
| 용도 / 현황 | 연립주택 + 토지 · 일반건축물대장상 곤충사육사 · 현황 운휴 중 |
| 소유자 | 농업회사법인리치팜주식회사 |
| 토지 | 3,967㎡ · 지목 답 · 농림지역 · 농업진흥구역 · 가축사육제한구역 |
| 감정가 / 최저가 | 1,300,044,250원 / 1,300,044,250원 (신건) |
| 청구금액 | 422,100,723원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
2013~2014년에 설정됐던 근저당권·가처분·가압류·경매개시결정은 2016.01.27 이전 경매 매각 과정에서 이미 말소된 이력입니다. 현재 권리분석의 출발점은 2016.01.27 영광군수산업협동조합 근저당권이며, 이 권리가 말소기준입니다. 2026.02.19에는 해당 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 기초가 되는 근저당의 순위는 2016.01.27 설정분입니다.
② 점유·임차 관계 — 3명 모두 말소기준일 이후
| 이름 | 조사상 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍남의 | 미확인 점유자 | 2018.05.15 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 농업회사법인부강농산주식회사 | 미확인 임차인 | 2021.08.02 | 보증금 미상 · 100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 농업회사법인 리치팜 주식회사 | 미확인 임차인 | 2017.02.02 | 보증금 미상 · 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 명 모두 전입일이 말소기준권리인 2016.01.27보다 늦어 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않은 상태이므로 우선변제 관계와 실제 점유 범위는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다. 권리상 보증금을 인수하는 구조로 계산되지는 않지만, 현재 점유자가 존재하는 만큼 인도·명도 문제는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격·환금성 — 신건 최저가만으로 할인 여부를 판단하면 안 된다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,300,044,250원으로 0회 유찰 신건입니다. 동일 용도 실거래를 직접 대조할 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 얼마가 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 본건은 일반 주거용 거래와 달리 농림지역·농업진흥구역의 토지와 곤충사육사 시설이 결합된 물건이고 현황도 운휴 중입니다.
회차 시나리오는 현재 1,300,044,250원, 1회 유찰 시 1,040,035,400원, 2회 유찰 시 832,028,320원입니다. 그러나 유찰 후 가격이 내려간다는 사실 자체가 시세 대비 저렴함을 의미하지는 않습니다. 실제 시설 가동 가능성, 토지 규제, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 포함·제외 시설을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,300,044,250원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 15,400,442원 |
| 1. 근저당 · 영광군수산업협동조합 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 2. 근저당 · 휴먼푸드영농조합법인 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이상철 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 4,666,156원 | 4,666,156원 |
| 5. 가압류 · 온누리버섯 영농조합법인 | 44,118,702원 | 44,118,702원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 195,858,950원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 1,088,784,858원이 전액 배당되는 시뮬레이션이며 소유자 잔여는 195,858,950원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·시설·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계촌리 마을회관 북동측 인근이며, 주위는 농경지·농가주택·동식물관련시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장과 간선도로가 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 단층, 샌드위치판넬 외·내벽과 칼라하드너 바닥, 샷시창호 구조입니다.
- 이용상태. 2021.12.30 버섯재배사에서 곤충사육사로 용도 변경됐으며 현재 운휴 중입니다.
- 토지. 3,967㎡, 공부상 지목 ‘답’. 현황은 동물 및 식물관련시설 건부지이며 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 도로·지형. 평지·가로장방형이며 도로접면은 ‘세로한면(불)’로 조사돼 있습니다.
- 용수. 상수도 대체용수로 본건 외 인접지번의 관정을 이용하는 것으로 탐문됐습니다.
- 공시지가. 17,700원/㎡이며 위반건축물로 조사된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 제출이 요구되며 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있으므로 입찰 전에 발급 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 포함 시설. 기계기구 14점 중 크레인적재기·냉방설비·수변전설비 3점만 매각에 포함되고 11점은 소재불명으로 제외됩니다.
- 제외 물건. 이동식창고와 컨테이너는 매각대상에서 제외되므로 현장 경계와 소유관계를 확인해야 합니다.
- 점유 관계. 홍남의, 농업회사법인부강농산주식회사, 농업회사법인 리치팜 주식회사의 실제 점유 범위와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 임차 조건. 세 점유·임차 관련자 모두 보증금이 미상이고 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않아 원문 대조가 필요합니다.
- 용수. 인접지번 관정 사용관계가 경매 후에도 유지 가능한지 별도로 확인해야 합니다.
- 현재 가동상태. 곤충사육사는 운휴 중이므로 시설 재가동 가능 여부와 필요한 비용은 현장 확인 대상입니다.
- 가격 판단. 동일 용도 실거래 비교 없이 신건 최저가나 유찰률만으로 ‘싸다’고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2016.01.27 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류는 매각으로 소멸하며 점유·임차 관련자 3명의 전입도 모두 그보다 늦습니다. 제공된 배당 시나리오 역시 현재 회차부터 2회 유찰까지 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
그러나 입찰 난도는 권리에서 끝나지 않습니다. 농업진흥구역의 ‘답’, 농지취득자격증명 제출, 곤충사육사 운휴 상태, 인접지 관정 사용, 기계기구 14점 중 11점 소재불명·매각 제외, 이동식창고·컨테이너 제외, 그리고 보증금이 확인되지 않은 점유·임차 관련자 3명이 함께 존재합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 등기상 인수 위험보다 실제 이용·시설·농지 조건을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다. 실거래 비교 근거 없이 신건 최저가 1,300,044,250원 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
