대전지방법원 2025타경12208. 천안시 동남구 구성동 265-35의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 651㎡, 지목은 대, 자연녹지지역이며 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택입니다. 감정평가 당시 주택 1층은 공가, 지하실은 창고로 조사됐고, 제시외 출입구·베란다·창고·보일러실도 매각에 포함됩니다.
이 사건의 핵심은 가격보다 인수권리 확인입니다. 신성일 지분에는 2023.03.20 이승아 명의 이전담보가등기가 설정돼 있고, 이는 2025.08.13 강제경매개시결정보다 먼저 등기돼 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 여기에 나인순은 2000.04.07 전입한 점유자로 조사돼 대항력 있는 것으로 표시돼 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당표의 현금 인수액 0원만으로 실제 취득부담을 0원이라고 볼 수 없는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12208 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 구성동 265-35 · 정골1길 39-30 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 |
| 토지 | 651㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 부정형 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 · 사용승인 1980.08.12 · 1층 주택은 공가 · 지하실 창고 |
| 소유자 | 나인순 · 신성일 |
| 감정가 / 최저가 | 383,619,325원 / 383,619,325원 (신건) |
| 청구액 | 34,223,654원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 남는다
② 임차·점유 — 보증금 미상 대항력 점유자
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나인순 | 2000.04.07 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
나인순은 현황조사와 매각물건명세서에서 2000.04.07 전입한 점유자로 확인되고, 기준시점보다 앞선 전입이어서 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 매수인 인수금액은 산정할 수 없습니다. 감정평가에서는 기준시점 현재 주택을 공가로 조사한 만큼, 현재 점유상태와 전입관계가 어떻게 연결되는지도 함께 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 383,619,325원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,170,671원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 오케이캐피탈주식회사 | 34,223,654원 | 34,223,654원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사새은디앤씨 | 91,719,700원 | 91,719,700원 |
| 갑구 12번 경매개시결정 · 이승아 | 34,223,654원 | 34,223,654원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 217,281,646원 |
예상배당상 채권 160,167,008원은 전액 배당되고 부족액은 0원이며, 소유자 교부 예상액은 217,281,646원입니다. 다만 임차인 최우선변제와 당해세는 반영되지 않았고, 선순위 가등기 및 보증금 미상 점유자의 인수 여부는 이 표와 별도로 확인해야 합니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 부족액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 383,619,325원 | 160,167,008원 | 0원 | 217,281,646원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 306,895,460원 | 160,167,008원 | 0원 | 141,631,916원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 245,516,368원 | 160,167,008원 | 0원 | 81,112,131원 |
회차가 내려가도 계산상 채권 부족액은 0원입니다. 그러나 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 383,619,325원이 시장가격 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 더구나 선순위 가등기와 보증금 미상 대항력 점유자가 있으므로 최저가 하락만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 토지·건물 및 접근성
- 주위환경. 한국전력공사 천안전력지사 북동측 인근이며 농경지·중소형 공장·단독주택이 혼재하는 시가지 주변 일반주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 남측 인근 대로변에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 651㎡, 지목 대, 완경사·부정형이며 자연녹지지역입니다. 공시지가는 282,200원/㎡입니다.
- 도로. 지적도상 맹지이나 동측 포장도로와 접하고 있으며, 해당 도로는 사도로 조사돼 도로사용권을 별도로 확인해야 합니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로 사용승인일은 1980.08.12입니다. 1층 주택은 기준시점 현재 공가, 지하실은 창고입니다.
- 제시외 건물. 출입구·베란다, 창고, 보일러실 등이 일괄매각에 포함됩니다.
- 부속건물. 건축물대장상 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 변소 1㎡는 소재불명으로 조사됐습니다.
- 설비. 급배수·위생·난방설비가 있었던 것으로 추정되나 가동 여부는 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 2023.03.20 이전담보가등기의 피담보채권, 본등기 가능성, 말소 여부를 확인하세요.
- 나인순 보증금 확인. 2000.04.07 전입한 대항력 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 현재 점유상태 대조. 감정평가에서는 주택이 공가로 조사됐으므로 현황조사·전입관계와 실제 점유를 다시 맞춰봐야 합니다.
- 도로사용권 확인. 지적도상 맹지이고 접한 포장도로는 사도로 조사됐습니다.
- 매각지분 확인. 일괄매각과 다른 사건 지분의 감정평가액 합산 구조를 원문에서 확인하세요.
- 부속건물 확인. 소재불명으로 조사된 변소 1㎡와 제시외 건물의 실제 현황을 확인하세요.
- 설비 작동 확인. 급배수·위생·난방설비의 가동 여부가 확인되지 않았습니다.
맺으며 — “배당표 0원”보다 선순위 권리를 먼저 본다
이 사건은 예상배당 계산만 보면 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 채권 부족액이 0원이고, 현금 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 권리분석에서는 그보다 앞선 문제가 있습니다. 신성일 지분 13분의 10에 대한 2023.03.20 이전담보가등기가 매수인 인수로 표시돼 있고, 2000.04.07 전입한 나인순의 보증금도 미상입니다. 여기에 지적도상 맹지·사도 사용권 확인까지 필요합니다. 따라서 이 물건의 첫 판단 기준은 “383,619,325원이 싸냐”가 아니라, 낙찰 뒤 실제로 남는 권리와 점유부담이 무엇인지 확정하는 것입니다.
