대전지방법원 2026타경15038. 보령시 신흑동 산호아파트 103동 1층 116호입니다. 등기상 현재 소유자는 정행자이고, 2015.01.05. 매매를 원인으로 70,000,000원에 취득한 뒤 2015.04.16. 보령시새마을금고 앞으로 채권최고액 39,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 보령시새마을금고의 20,000,000원 근저당과 현재 남아 있는 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 확인되는 실제 임차인은 김윤미 1명입니다. 전입일은 2023.10.05.로 말소기준권리보다 늦고, 제공된 권리판정도 대항력 없음입니다. 배당요구는 2026.02.09. 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15038 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 신흑동 1634-6 산호아파트 103동 1층116호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 기준 59.466㎡ · 아파트 1개호 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건 내 116호 |
| 소유자 | 정행자 (2015.01.05. 매매 · 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 보령시새마을금고 / 17,237,722원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 | 산호 · 358세대 · 1996.07.27. 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2015.04.16. 을구 9번 보령시새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 39,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 2017.03.06. 같은 금고의 20,000,000원 근저당, 충남신용보증재단·주식회사 건양·대천농업협동조합의 가압류, 국 명의 압류와 2026.01.21. 경매개시결정은 모두 기준권리 이후입니다. 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤미 | 주거 | 2023.10.05. | 미상 | 미상 | 2026.02.09. | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 3.9% 높은 신건
산호아파트의 유사 면적 실거래는 최근 12개월 기준 12건입니다. 대상 면적은 59.466㎡이고, 비교 거래는 58.63㎡와 59.47㎡입니다. 최근 12개월 평균은 140,458,333원, 최신 거래는 2026.07. 152,500,000원, 실거래 범위는 120,000,000원~164,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.47㎡ | 2 | 152,500,000원 |
| 2026.06 | 59.47㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 59.47㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 58.63㎡ | 13 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.47㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2026.02 | 59.47㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 58.63㎡ | 12 | 137,000,000원 |
| 2025.11 | 59.47㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 2025.10 | 59.47㎡ | 7 | 121,000,000원 |
| 2025.10 | 59.47㎡ | 12 | 145,000,000원 |
| 2025.09 | 59.47㎡ | 7 | 145,000,000원 |
| 2025.08 | 59.47㎡ | 8 | 164,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 140,458,333원 |
현재 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 평균 140,458,333원의 103.9%입니다. 따라서 최근 평균만 놓고 보면 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 반면 최신 거래인 2026.07. 152,500,000원보다는 낮고, 최고 거래 164,000,000원보다도 낮습니다. 즉 현재 가격은 실거래 범위 안에 있지만 평균 대비 할인 구간은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,000원 |
| 2. 근저당 · 보령시새마을금고 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 근저당 · 보령시새마을금고 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 37,115,762원 | 37,115,762원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 건양 | 8,696,523원 | 8,696,523원 |
| 6. 가압류 · 대천농업협동조합 | 102,287,217원 | 38,343,715원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 207,099,502원 중 143,156,000원이 배당되고, 미배당은 63,943,502원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대천해수욕장 동측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·숙박시설·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건 내 116호이고, 기본적인 위생 급·배수설비·난방설비·소방설비·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 현장확인. 현장 조사 당시 폐문부재로 설비 정상작동 여부와 상세한 내부구조·임대차내역은 별도 확인이 필요한 상태입니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 공시지가는 223,500원/㎡입니다. 폐광지역진흥지구·하수처리구역·가축사육제한구역·성장관리계획구역·중점경관관리구역이 확인됩니다.
- 소음대책. 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(대천사격장 소음대책 제3종구역)에 해당합니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 평균 140,458,333원의 103.9%입니다. 평균보다 낮은 가격으로 매수하는 구조는 아닙니다.
- 임차인 원문 확인. 김윤미의 전입은 2023.10.05.로 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구는 2026.02.09. 접수됐습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서와 후순위 미배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 내부·설비 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부구조와 설비의 정상작동 여부는 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다.
- 입지 규제 확인. 군사격장 소음대책구역 제3종구역과 계획관리지역 등 토지이용계획을 실제 이용 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수와 실거래 원문을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 가격은 최근 평균 이상
이 사건의 권리구조는 기준이 분명합니다. 2015.04.16. 보령시새마을금고 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 김윤미의 2023.10.05. 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
다만 가격은 별도로 봐야 합니다. 현재 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 평균 140,458,333원의 103.9%입니다. 최신 거래 152,500,000원보다 낮고 실거래 범위 안에 있지만, 최근 평균 대비 할인된 신건은 아닙니다. 여기에 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인 배당관계와 당해세 가능성이 있는 세금 압류가 배당 변수로 남습니다. 따라서 이 물건은 매수인 권리 인수 위험보다 가격과 배당 원문 확인이 핵심인 사건입니다.
