대전지방법원 2026타경15083. 충남 예산군 삽교읍 송산리 122 소재 연립주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이고, 목조 함석지붕 단층 구조입니다. 말소기준은 2018년 6월 27일 내포신용협동조합 근저당권 91,000,000원이며, 그 뒤에 들어온 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고도 없어 배당자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기 순위만 보고 끝낼 물건이 아니라는 점입니다. 명세서상 건물·토지 일괄매각, 제시외 건물 포함이고 토지에는 살구나무 27주, 조경석 및 공작물이 포함되어 평가됐습니다. 특히 목록 3 토지는 공부상 지목이 ‘전’이지만 현황은 주거용 부속토지로 이용되고 있어 농지취득자격증명원 제출이 요구됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15083 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 송산리 122 · 충청남도 예산군 삽교읍 송산2길 26 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김정인 |
| 건물 구조 | 목조 함석지붕 단층 · 외벽 몰탈 · 내벽 벽지 및 일부 타일 · 장판지 · 샷시창호 |
| 설비 | 위생설비 · 급배수설비 · 난방설비(화목보일러) |
| 확인 토지 | 428㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 83,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 181,916,200원 / 181,916,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 내포신용협동조합 / 53,676,935원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 발생하지 않고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 2015년과 2017년 덕산농업협동조합 근저당은 2018년 6월 27일 해지를 원인으로 2018년 6월 28일 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 같은 시기에 설정된 내포신용협동조합 근저당입니다.
② 가격·현황 검토 — 싸다는 근거보다 확인할 조건이 많다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 181,916,200원인 신건입니다. 그러나 동일하거나 직접 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지를 숫자로 검증할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,916,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,346,827원 |
| 1. 근저당 · 내포신용협동조합 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 29,729,374원 | 29,729,374원 |
| 3. 가압류 · 덕산농업협동조합 | 16,628,569원 | 16,628,569원 |
| 4. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 35,641,834원 | 35,641,834원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,569,596원 |
현재 회차 181,916,200원 가정에서는 채권자 총 청구액 172,999,777원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 5,569,596원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 181,916,200원 | 172,999,777원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 145,532,960원 | 142,695,499원 | 30,304,278원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 116,426,368원 | 113,996,399원 | 59,003,378원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 예산군 삽교읍 송산리 소재 송산교차로 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농가주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 대체로 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용 편의성을 포함한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 확인 토지는 428㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 세로한면(가) 도로접면이며 토지이용상황은 단독입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 이용상태. 건물은 주택으로 이용 중이며, 목록 3은 공부상 전이지만 현황은 주거용 부속토지로 이용됩니다.
- 시세 확인. 직접 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 181,916,200원의 가격 경쟁력을 수치로 판단하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록 3의 농지취득자격증명원 제출 조건과 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있습니다.
- 등기부·건축물관리대장 대조. 건물 소유자 표기가 등기사항증명서와 일반건축물관리대장에서 다르므로 원본과 현재 정리 상태를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 명세서상 제시외 건물이 포함되지만 감정평가서에는 정확한 소재·소유관계·일괄경매 대상 여부 재확인 문구가 있으므로 현장과 서류를 대조해야 합니다.
- 수목·조경석·공작물. 목록 2·3 토지의 살구나무 27주, 조경석 및 공작물이 토지에 포함해 평가된 점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가가 곧 시세라는 전제로 응찰하지 말고 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 2018.06.27 내포신용협동조합 근저당과 이후 가압류·경매개시결정의 현재 상태를 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘농취증과 물건 범위’가 승부처
이 사건은 임차인 0명, 배당자료상 매수인 인수 0원으로 권리관계 자체는 단순한 편입니다. 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 입찰 안전성을 좌우하는 요소는 다른 곳에 있습니다. 공부상 전인 토지의 농지취득자격증명원 제출, 건물의 등기사항증명서와 일반건축물관리대장 사이의 소유자 표기 차이, 제시외 건물·수목·공작물의 정확한 범위를 반드시 확인해야 합니다.
또한 현재 최저가 181,916,200원은 신건 가격이지만 직접 비교할 실거래 시세 자료가 없어 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 농취증 미제출 시 보증금 미반환이라는 절차상 리스크가 명확하므로 이 물건은 등기부보다 입찰자격·현황·매각범위 확인이 더 중요한 사건입니다.
