대전지방법원 2025타경12540. 천안시 동남구 안서동 안서금호어울림아파트 101동 20층 2004호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방3, 거실 겸 주방 1, 화장실2, 발코니 구조입니다. 말소기준권리는 2017.07.07 중소기업은행 근저당권 193,200,000원입니다. 이후 설정된 현대카드·신한카드· KB국민카드·중소기업은행·충남신용보증재단 등의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 점유관계에서는 확인할 부분이 하나 있습니다. 2004호에 전입한 나호준은 2024.11.25 전입으로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없다고 정리되어 있습니다. 배당요구는 2025.11.10 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 따라서 권리 인수와 별개로 실제 보증금·배당관계는 매각물건명세서 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12540 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 안서동 365-3 안서금호어울림아파트 101동 20층 2004호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.969㎡ · 방3·거실 겸 주방1·화장실2·발코니 · 지상20층 중 20층 |
| 소유자 | 장명숙 · 거래가액 244,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 152,012,236원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인일 | 2009.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2017.07.07 중소기업은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 현대카드 6,536,240원, 신한카드 36,532,299원, KB국민카드 30,144,371원, 중소기업은행 334,314,372원·27,501,814원·21,011,876원, 충남신용보증재단 12,600,000원의 가압류와 2025.10.20 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
말소기준 근저당은 2026.01.28 한국자산관리공사 앞으로 근저당권 이전등기가 되어 있습니다. 예상배당표에는 해당 근저당 항목이 중소기업은행으로 계산되어 있으므로 실제 배당 단계에서는 등기상 권리이전과 채권관계를 원본으로 재확인하는 편이 안전합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 나호준 | 2004호 | 2024.11.25 | 2025.11.10 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 평균 대비 94.7%, 최신 거래와는 동일
안서금호어울림 동일 평형 84.97㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 221,750,000원, 최저는 210,000,000원, 최고는 237,000,000원입니다. 현재 최저매각가 210,000,000원은 최근 평균의 94.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.97㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 11 | 221,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 8 | 237,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 13 | 218,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 19 | 225,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 16 | 220,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 20 | 220,000,000원 |
| 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 221,750,000원 |
평균만 보면 신건 최저가 210,000,000원이 낮습니다. 그러나 가장 최근 거래인 2026.09의 210,000,000원과는 정확히 같습니다. 따라서 이 물건을 단순히 “시세보다 싸다”고 단정하기보다, 최근 평균 대비 낮지만 최신 실거래 수준으로 보는 편이 데이터에 더 가깝습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 193,200,000원 | 193,200,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 6,536,240원 | 6,536,240원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 36,532,299원 | 6,523,760원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 30,144,371원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 334,314,372원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 충남신용보증재단 | 12,600,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 27,501,814원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 21,011,876원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 661,840,972원 중 예상 배당액은 206,260,000원이고, 미배당액은 455,580,972원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백석대학교 서측 근거리이며, 주변에 단국대학교·백석대학교·다세대주택·근린생활시설·아파트 단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 교통 사정이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상20층·지하1층 건물의 20층 2004호이며 사용승인일은 2009.08.12입니다.
- 도로. 남동측 약 20m, 서측 약 12m, 북측·동측 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,042,000원/㎡입니다.
- 단지. 안서금호어울림은 498세대이며, 동일 평형 최근 12건의 거래가 210,000,000원부터 237,000,000원까지 확인됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 내부는 이해관계인 부재로 직접 확인이 곤란해 표준적인 설비·이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 대조. 신건 최저가 210,000,000원은 최근 평균보다 낮지만 최신 2026.09 거래 210,000,000원과 동일합니다.
- 임차인 보증금 확인. 나호준은 대항력 없음으로 정리되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구와 최우선변제 해당 여부를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 20층 내부상태. 감정평가 시 내부 직접 확인이 곤란했습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 입찰 전에 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당은 한국자산관리공사로 이전등기가 되어 있으므로 채권자·배당관계를 원본 서류와 대조하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최신 거래와 나란히 봐야 한다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2017.07.07 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류들은 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인 1명도 전입 시점이 늦어 대항력이 없습니다. 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 가격은 감정가 210,000,000원이 최근 12개월 평균 221,750,000원의 94.7%라는 점은 긍정적이지만, 가장 최근 실거래 역시 210,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 평균 대비 할인과 최신 거래와 동일한 가격이라는 두 사실을 함께 놓고 판단해야 합니다. 권리보다 실제 내부 상태와 응찰가격 관리가 승부처입니다.
