대전지방법원 2025타경12964. 아산 배방읍 장재리 요진와이시티 203동 3층 307호로, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 주식회사엠제이로, 2022.05.18 소유권을 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 180,000,000원입니다. 등기상 과거 천안공주낙농축산업협동조합의 채권최고액 156,000,000원 근저당이 있었으나 2015.04.21 말소됐습니다.
현재 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2025.05.15 등기된 한영기의 주택임차권입니다. 등기 내용에는 임대차계약일 2022.02.25, 주민등록일·점유개시일·확정일자 모두 2022.05.10, 임차보증금 175,000,000원으로 기재돼 있습니다. 이후 2025.12.29 한영기가 채권자로 강제경매개시결정을 받았고, 매각물건명세서에는 해당 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12964 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1767 요진와이시티 203동 3층 307호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 5층 중 3층 |
| 실거래 비교면적 | 75.3932㎡ |
| 소유자 | 주식회사엠제이 (2022.05.18 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한영기 / 184,099,999원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
등기상 과거 근저당은 이미 말소돼 현재 인수 문제를 만들지 않습니다. 반면 한영기의 주택임차권등기는 2025.05.15 접수됐고, 임차권에 기재된 주민등록일·점유개시일·확정일자는 2022.05.10입니다. 강제경매개시결정은 그 뒤인 2025.12.29입니다. 매각물건명세서가 해당 임차권에 대해 미변제 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있으므로, 낙찰가만 보고 취득비용을 계산하면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한영기 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 보증금 175,000,000원 주민등록·점유개시 2022.05.10 확정일자 2022.05.10 | 대항력 有 명세서상 매수인 대항 명시 | 배당요구 있음 2025.05.15 | 미배당 잔액 인수 |
한영기는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡힙니다. 동시에 이 사건의 신청채권자도 한영기로 기재돼 있어, 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 메모가 존재합니다. 다만 그 사정만으로 등기된 임차권과 매각물건명세서의 인수 문구가 없어지는 것은 아니므로, 입찰 전에는 임대차계약 원본·보증금 지급내역·채권 184,099,999원의 발생원인을 서로 대조하는 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 신건은 ‘싸지 않다’
요진와이시티의 비교면적 75.39㎡ 실거래는 2021.09 180,000,000원, 2022.05 180,000,000원, 2023.09 205,000,000원입니다. 전체 평균은 188,333,333원이지만, 가격 판단은 과거 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 제공된 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 205,000,000원이고, 현재 최저가도 정확히 205,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 75.39㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.05 | 75.39㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2023.09 | 75.39㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 전체 평균 | 75.3932㎡ | 3건 | 188,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.3932㎡ | 1건 | 205,000,000원 |
현재 최저가의 전체 평균 대비 비율은 108.8%, 최근 12개월 평균 대비 비율은 100.0%입니다. 즉 과거 전체 평균만 보면 오히려 높은 가격이고, 최근 가격 기준으로도 할인은 없습니다. 최근 지표와 과거 가격의 차이는 +13.9%로 제시돼 있어 하락장 보정을 이유로 가격을 후하게 평가할 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 한영기 | 184,099,999원 | 184,099,999원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,230,001원 |
위 배당 추정은 매각가 205,000,000원에서 집행비용 3,670,000원과 신청채권 184,099,999원을 배당하는 계산입니다. 다만 한영기의 주택임차권 보증금 175,000,000원은 이 배당 항목에 별도로 반영돼 있지 않습니다. 따라서 실제 입찰 판단에서는 이 표보다 매각물건명세서의 “보증금 미변제 잔액은 매수인 인수” 문구를 우선해 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 실질취득 — 최저가만 보면 안 된다
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 기준 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 205,000,000원 | 175,000,000원 | 최저가가 보증금보다 높음. 최근 시세와 동일해 가격 할인 없음. |
| 1회 유찰 시 | 164,000,000원 | 약 175,000,000원 | 보증금이 낙찰가보다 커짐. 미배당 잔액 인수로 실질취득이 보증금 수준에 수렴. |
| 2회 유찰 시 | 131,200,000원 | 약 175,000,000원 | 표면 최저가는 더 낮지만 인수 증가로 실질취득 하단은 크게 내려가지 않음. |
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.3회, 매각률 지표는 0.0%로 제시돼 있습니다. 이 수치만으로 향후 매각 여부를 단정할 수는 없지만, 오피스텔이라는 용도와 함께 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 무엇보다 이 사건에서는 유찰 횟수가 늘어도 임차보증금 인수 때문에 실질취득가가 표면 최저가만큼 하락하지 않는 점이 일반적인 유찰 물건과 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고속철도 천안아산역 북동측 인근. 요진와이시티 아파트단지와 주변 상가, 롯데마트, 이마트, 갤러리아백화점, 다가주택·사무실 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 천안아산역과 시내버스정류장이 인근에 있어 감정평가상 교통사정은 양호합니다.
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 요진와이시티는 2011.06.03 준공, 총 1,479세대로 집계돼 있습니다.
- 도로·토지. 서측 왕복 8차선, 북측 왕복 4차선 포장도로에 접하고, 준주거지역·지구단위계획구역(아산배방)·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 공시지가. 2,178,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 잔액 계산. 낙찰예정가별로 한영기 보증금 175,000,000원이 실제 배당에서 얼마 변제되고 얼마가 인수되는지 배당순위와 함께 다시 계산해야 합니다.
- 신청채권과 임차보증금의 관계. 신청채권자와 임차권자가 모두 한영기입니다. 청구액 184,099,999원과 임차보증금 175,000,000원의 발생원인·중복 여부를 원서류로 대조해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 현장조사 당시 폐문 부재였습니다. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 확인해야 명도비용을 판단할 수 있습니다.
- 가격 기준. 신건 205,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가 205,000,000원과 동일합니다. 현재 회차를 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
- 유찰 착시 주의. 164,000,000원·131,200,000원으로 내려가도 보증금 미배당분을 인수하면 실질취득은 약 175,000,000원 수준에 수렴합니다.
- 등기·명세서 대조. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 원서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 취득원가가 같이 내려가는 물건은 아니다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 현재 신건 최저가 205,000,000원은 최근 시세 지표와 같은 수준이라 가격 할인은 없습니다. 여기에 보증금 175,000,000원의 선순위 주택임차권이 있고, 매각물건명세서는 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
따라서 1회 유찰 164,000,000원, 2회 유찰 131,200,000원만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 실제로는 인수액이 증가하면서 실질취득가가 약 175,000,000원 수준에서 하방이 제한됩니다. 더구나 오피스텔이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.3회입니다. 이 물건은 “몇 번 유찰됐느냐”보다 임차보증금이 실제로 얼마나 배당되고 얼마가 남는지가 가격 판단의 출발점입니다.
