80,610,000원
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서울남부지방법원 2025타경10126. 서울 강서구 화곡동 56-152, 5층 건물 내 제3층 제301호로 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현 소유자 김민형은 2018.04.05 매매계약을 원인으로 2018.05.25 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 180,000,000원입니다. 같은 날 영등포농업협동조합이 채권최고액 106,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 바로 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.05.29 영등포농업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.06.02 서울신용보증재단의 30,000,000원 가압류, 2025.09.09 한국토지주택공사의 150,000,000원 주택임차권이 이어집니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차관계는 한 단계 더 구분해야 합니다. 실제 점유 임차인은 남궁라영 1명이고, 한국토지주택공사는 그 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10126 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 56-152 제3층 제301호 · 도로명 초록마을로22길 57 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 비교면적 59.21㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 제3층 · 사용승인 2008.11.05 |
| 규모 | 총 3세대 |
| 소유자 | 김민형 · 2018.05.25 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 80,610,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영등포농업협동조합 / 92,186,753원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 임차보증금은 중복 합산 금지
말소기준권리는 2018.05.25 영등포농업협동조합 근저당권입니다. 실제 임차인 남궁라영의 전입일 2021.08.31은 이보다 뒤여서 대항력이 없고, 한국토지주택공사의 임차권등기도 2025.09.09 접수되어 기준권리보다 뒤입니다. 경매개시결정·서울신용보증재단 가압류· 한국토지주택공사 임차권은 모두 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인·승계 관계
| 임차관계 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남궁라영 실제 임차인 · 점유 부분 미상 | 2021.08.31 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 · 건물 전부 | 2021.08.31 2021.08.02 | 150,000,000원 별도 합산 금지 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 2025.09.09 | 대위·승계 남궁라영 보증금 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월 199,000,000원’을 먼저 본다
비교 가능한 59.21㎡ 실거래는 총 3건입니다. 전체 평균은 239,666,666원이지만 2022년의 255,000,000원·265,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026.01의 199,000,000원 1건뿐이며, 최신 거래도 같은 199,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -23.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 59.21㎡ | 2 | 199,000,000원 |
| 2022.12 | 59.21㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2022.05 | 59.21㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.21㎡ | 1건 | 199,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.21㎡ | 3건 | 239,666,666원 |
현재 최저매각가 80,610,000원은 최근 12개월 평균 199,000,000원의 40.5%이고, 전체 평균 239,666,666원 대비로는 33.6%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 최저가에서의 실질취득 가정액도 80,610,000원입니다. 수치상 최근 거래와의 가격 차이는 크지만, 이 물건은 이미 5회 유찰됐고 비교 통계의 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,850,980원 |
| 근저당 · 영등포농업협동조합 | 106,800,000원 | 78,759,020원 |
| 가압류 · 서울신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액 136,800,000원 중 채권자 배당액은 78,759,020원, 미배당은 58,040,980원입니다. 신청채권자 청구액 92,186,753원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 해당 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화일초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 등이 주로 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 제3층 제301호이며, 사용승인일은 2008.11.05입니다. 기본 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 3세대 다세대이고, 비교 가능한 실거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 현재 물건은 5회 유찰됐고 비교 통계의 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사의 150,000,000원은 남궁라영 보증금의 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 대항력 기준일 확인. 말소기준 2018.05.25, 실제 임차인 전입 2021.08.31입니다. 기준권리보다 뒤여서 대항력은 없습니다.
- 임차인 상세 확인. 남궁라영의 보증금·확정일자는 확인되지 않으므로 임차관계 서류를 원본과 대조할 필요가 있습니다.
- 시세는 최신 구간 우선. 전체 평균 239,666,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 199,000,000원을 우선 기준으로 보고, 최근 추세 -23.5%를 함께 반영해야 합니다.
- 5회 유찰의 의미. 현재 최저가는 80,610,000원까지 내려왔지만 대상은 총 3세대 다세대이고 최근 12개월 거래가 1건입니다. 가격 할인과 환금성은 별도 항목으로 판단해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 가정에서 채권 미배당 58,040,980원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 부족 자체를 곧바로 매수인 부담으로 해석하면 안 됩니다.
맺으며 — “권리는 가볍고, 가격은 크게 내려왔지만 시장성 확인이 핵심”
이 사건의 권리관계는 핵심만 보면 명확합니다. 2018.05.25 영등포농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 남궁라영의 전입은 2021.08.31입니다. 한국토지주택공사의 150,000,000원 임차권 신고도 남궁라영 보증금의 대위·승계이므로 별도의 두 번째 임차보증금이 아닙니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
가격에서는 감정가 246,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 80,610,000원까지 내려와 있고, 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 199,000,000원의 40.5%입니다. 다만 최근 가격 추세는 -23.5%이고, 총 3세대·최근 12개월 거래 1건·5회 유찰이라는 데이터가 함께 있습니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가만 보는 사건이 아니라, 인수 0원의 권리구조와 큰 가격 차이를 확인한 뒤 소규모 다세대의 환금성과 하락 추세를 마지막까지 점검해야 하는 사건입니다.
