125,952,000원
서울남부지방법원 2025타경10126. 서울 강서구 화곡동의 전용 59.21㎡ 다세대주택 3층 301호입니다. 소유자 김민형은 2018년 거래가 180,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 영등포농업협동조합 앞으로 채권최고액 106,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기부에는 2009년부터 2016년 사이 가압류·압류·근저당·경매개시결정이 다수 나타나지만, 각각 일부해제·해제 또는 이전 경매 매각을 원인으로 말소된 과거 이력입니다. 현재 경매에서 분석해야 할 실질적인 권리는 2018년 근저당과 그 이후의 경매개시결정, 서울신용보증재단 가압류, 한국토지주택공사 임차권등기입니다. 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10126 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 56-152 제3층 제301호 도로명: 서울특별시 강서구 초록마을로22길 57 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.21㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 사용승인 2008.11.05. |
| 소유자 | 김민형 (2018.04.05. 매매 · 거래가 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 125,952,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영등포농업협동조합 / 92,186,753원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 과거 권리와 현재 권리를 분리해야 한다
핵심은 과거에 말소된 권리를 현재 인수권리로 오해하지 않는 것입니다. 2009년 송의선 가압류는 2009.11.16. 말소됐고, 서울특별시강서구 압류는 2010.08.11. 해제됐습니다. 2010년과 2015년의 경매개시결정 및 당시 근저당들도 2011년·2016년 경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 2016년 종로3,4가새마을금고 근저당 역시 2018.05.25. 해지됐습니다.
따라서 현 소유자 김민형의 소유권 취득일인 2018.05.25. 이후 설정된 을구 10번 영등포농업협동조합 근저당이 현재의 말소기준입니다. 그 뒤의 2025.05.29. 임의경매개시결정, 2025.06.02. 서울신용보증재단 가압류, 2025.09.09. 한국토지주택공사 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, LH는 보증금 승계 신고
| 구분 | 이름 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 남궁라영 | 미상 | 전입 2021.08.31. 확정일자 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 보증기관 승계 | 한국토지주택공사 | 건물 전부 주거 임차권등기 | 전입 2021.08.31. 확정 2021.08.02. | 150,000,000원 | 없음 | 배당요구 있음 | 대위·승계 |
실제 임차인은 남궁라영 1명입니다. 한국토지주택공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 남궁라영의 보증금에 관한 대위·승계 신고이므로, 보증금 150,000,000원을 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 남궁라영의 전입일 2021.08.31.은 말소기준일 2018.05.25.보다 늦어 대항력이 없고, 한국토지주택공사의 임차권등기도 같은 전입·점유 관계를 기초로 하므로 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원으로 판단됩니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래를 우선해야 한다
전용 59.21㎡ 거래는 총 3건입니다. 2022년에는 255,000,000원과 265,000,000원에 거래됐지만, 최신 거래는 2026.01.의 199,000,000원입니다. 전체 평균 239,666,666원은 과거 고가 거래가 섞여 있으므로 가격 메리트 판단의 주된 기준으로 삼기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 59.21㎡ | 2 | 199,000,000원 |
| 2022.12 | 59.21㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2022.05 | 59.21㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.21㎡ | 1건 | 199,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.21㎡ | 3건 | 239,666,666원 |
현재 실질취득 125,952,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 199,000,000원의 63.3%입니다. 가격 간격 자체는 확인됩니다. 그러나 최근 거래가 과거 거래보다 23.5% 낮아진 하락 추세이고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 따라서 전체 평균 대비 52.6%라는 수치만으로 가격 가점을 과도하게 주기보다, 최신 거래와 현장 매도호가를 중심으로 보수적으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,952,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,563,328원 |
| 갑구 2번 가압류 · 송의선 | 401,800,000원 | 123,388,672원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 455,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 경서농업협동조합 | 156,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 오경순 | 112,500,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 144,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 종로3,4가새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 영등포농업협동조합 | 106,800,000원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 서울신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 1,556,100,000원, 채권자 예상배당은 123,388,672원, 미배당은 1,432,711,328원입니다. 신청채권자 영등포농업협동조합의 예상배당은 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 125,952,000원 | 123,388,672원 | 1,432,711,328원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 100,761,600원 | 98,550,938원 | 1,457,549,062원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 80,609,280원 | 78,758,313원 | 1,477,341,687원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 3층 301호입니다. 사용승인일은 2008.11.05.입니다.
- 입지. 서울화일초등학교 남동측 인근으로, 주위는 다세대주택 등이 주로 자리한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 도로. 북서측과 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 136㎡, 지목은 대, 공시지가는 2,834,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 3세대 규모의 소형 다세대이고 실거래 표본이 3건에 불과합니다. 최근 시세 하락과 3회 유찰을 함께 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재사항 등기부 재확인. 과거 가압류·압류·근저당이 실제로 모두 말소돼 현재사항에 남아 있지 않은지 원본을 대조하세요.
- 배당표 검증. 자동 배당 시뮬레이션에 과거 말소권리가 포함돼 있으므로 실제 배당요구채권과 순위를 법원 기록으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차관계 중복 계산 금지. 남궁라영과 한국토지주택공사를 두 명의 독립 임차인이나 2건의 보증금으로 합산하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 현장 점유상태와 인도 일정, 명도비용을 확인하세요.
- 최신 시세 우선. 전체 평균 239,666,666원보다 2026.01. 최신 거래 199,000,000원과 현장 매도호가를 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래보다 23.5% 낮습니다. 현재 최저가가 낮아 보여도 추가 하락과 수리비를 포함한 안전마진을 남기세요.
- 소형 다세대 환금성. 총 3세대 건물이고 확인된 낙찰 사례가 없습니다. 매도기간과 금융기관 담보평가 가능성을 사전에 점검하세요.
- 체납 확인. 미납 관리비, 당해세, 공용부분 비용과 임차인 최우선변제 가능성을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리형, 가격은 여유, 검증은 필수
이 물건은 현재 권리만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2018.05.25. 영등포농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 남궁라영의 전입도 말소기준보다 늦고, 한국토지주택공사는 같은 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 1명·매수인 인수 0원입니다.
가격은 현재 실질취득 125,952,000원이 최신 거래 199,000,000원의 63.3%라는 점에서 여유가 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세가 23.5% 하락했고, 3세대 다세대가 3회 유찰됐으며 거래 표본도 적습니다. 특히 배당 시뮬레이션에 과거 말소권리가 포함된 부분은 현재사항 등기부와 법원 배당자료로 반드시 검증해야 합니다. 권리는 합격에 가깝고 가격도 검토할 수 있지만, 원본 대조와 환금성 확인을 통과해야 하는 조건부 B등급 물건입니다.