광주지방법원 2025타경5043. 전라남도 강진군 마량면 수인리 517-5 일대의 근린상가 + 토지 경매입니다. 등기상 소유자는 미항길수산주식회사어업회사법인이고, 건물 등기는 2021.12.15 소유권보존으로 시작합니다. 권리분석의 기준은 2022.02.24 설정된 옥과농업협동조합의 채권최고액 1,428,000,000원 근저당입니다. 해당 근저당은 수인리 517-5·517-11·517-15 토지와 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2022-12호를 공동담보로 잡고 있습니다.
이후 박상길·김성환·벤처21영어조합법인의 근저당과 한국전력공사·신용보증기금· 농업협동조합중앙회·수협은행 등의 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 2022.08.19 설정된 박상길 근저당 325,000,000원은 2023.01.18 해지로 이미 말소됐고, 말소기준 근저당 자체는 2025.05.29 확정채권양도를 원인으로 2025.08.11 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5043 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 강진군 마량면 수인리 517-5 · 전라남도 강진군 마량면 까막섬로 332-4 |
| 등기 표시 | 전라남도 강진군 마량면 수인리 517-5, 517-11 |
| 물건종류 | 근린상가 + 토지 |
| 소유자 | 미항길수산주식회사어업회사법인 |
| 감정가 / 최저가 | 2,271,151,000원 / 1,453,537,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,251,368,798원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 1,972㎡ · 지목 양어장 · 토지이용상황 답축사 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 공시지가 | 9,560원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.02.24 옥과농업협동조합 근저당입니다. 이보다 뒤에 설정된 박상길 근저당 650,000,000원, 김성환 근저당 240,000,000원, 벤처21영어조합법인 근저당 120,000,000원과 각 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인 — 김민교 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민교 | 미상 | 2024.02.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김민교의 전입일은 2024.02.01로 말소기준권리인 2022.02.24보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 점유부분과 보증금은 미상이고 우선변제 여부도 확정되지 않았으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격·유찰 구조 — 64%가 곧 ‘시세 할인’은 아니다
현재 최저매각가는 1,453,537,000원으로 감정가 2,271,151,000원의 64%입니다. 3회 유찰 시 가격은 1,162,829,600원, 4회 유찰 시 930,263,680원으로 내려가는 시나리오입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,453,537,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,935,370원 |
| 1. 근저당 · 옥과농업협동조합 | 1,428,000,000원 | 1,428,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박상길 | 650,000,000원 | 8,601,630원 |
| 3. 가압류 · 한국전력공사 | 72,151,100원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김성환 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 벤처21영어조합법인 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 109,542,762원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 수협은행 | 15,146,072원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 136,314,652원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 한국전력공사 | 31,510,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 2,982,664,986원, 예상 배당액은 1,436,601,630원, 미배당은 1,546,063,356원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·시설·환금성 메모
- 토지. 면적 1,972㎡, 지목 양어장, 토지이용상황 답축사, 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 자연환경보전지역이며 농업진흥구역·연안육역·수산자원보호구역에 포함되고, 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 건물 3-1은 경량철골구조 강판지붕 장어양식장 806.69㎡이고 감정가는 372,690,780원입니다.
- 제시외 건물 존치기간. 기재된 존치기간은 2026.07.27까지이고, 매각기일은 2026.09.14이므로 매각기일 전 현 상태와 존치 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 기계기구. 운휴 중인 공장이라 정상작동 여부가 불분명하며, 일렬번호 6·11·18은 소재불명, 4·15는 일부 소재불명입니다.
- 환금성. 주거용 표준자산이 아니라 토지·시설·기계기구가 결합된 특수 자산이므로 매수층이 제한될 수 있습니다. 현재 2회 유찰 상태라는 점도 가격만큼 환금성 점검이 필요하다는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 시설 대조. 매각대상 기계기구와 실제 현존 설비를 목록별로 대조하고, 소재불명·일부 소재불명 항목을 직접 확인하세요.
- 가동 가능성 확인. 운휴 상태이므로 전기·설비·기계의 정상작동 여부와 재가동 비용을 점검하세요.
- 제시외 장어양식장 확인. 806.69㎡ 제시외 건물의 현재 존치 상태와 2026.07.27 이후의 처리 상태를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 자연환경보전지역·농업진흥구역·수산자원보호구역·연안육역 등 중첩 규제가 실제 사용계획에 어떤 제한을 주는지 입찰 전 확인하세요.
- 임차인 확인. 김민교는 대항력이 없지만 점유부분·보증금·우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 명세서와 현장점유를 다시 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 시설 상태와 실제 활용가치·매각성을 반영해 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·기계기구목록·제시외 건물 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 출발점일 뿐
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2022.02.24 옥과농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 정리됩니다. 김민교 역시 말소기준 뒤 전입이라 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 난도는 권리보다 물건 자체에서 올라갑니다. 감정가 2,271,151,000원에서 2회 유찰돼 1,453,537,000원까지 내려왔지만, 운휴 공장과 기계기구의 작동·소재 여부, 제시외 장어양식장, 자연환경보전지역을 비롯한 다중 규제가 함께 존재합니다. 권리 인수는 낮지만 자산 운용과 환금성 리스크는 높습니다. 따라서 이 물건은 “64%까지 떨어졌으니 싸다”가 아니라 실제 남아 있는 자산이 무엇이고, 어디까지 사용할 수 있으며, 다시 팔 수 있는지를 먼저 확인하는 물건입니다.
