광주지방법원 2025타경5043. 강진군 마량면 수인리에 위치한 근린상가·토지 경매입니다. 소유자는 미항길수산주식회사어업회사법인이며, 2021년 12월 소유권보존등기를 마쳤습니다. 이후 2022년 2월 옥과농업협동조합 명의로 채권최고액 1,428,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권을 기초로 임의경매가 진행됐습니다. 신청채권액은 1,251,368,798원입니다.
등기상으로는 여러 가압류와 후순위 근저당권이 얽혀 있지만, 매각으로 소멸하는 권리들이 중심입니다. 문제는 매각 대상의 실제 이용 가능 상태입니다. 매각물건명세서에는 운휴 중인 공장이라는 점, 기계기구의 정상작동 여부가 불분명하다는 점, 일부 기계기구가 소재불명이라는 점이 명시돼 있습니다. 특히 제시외 장어양식장의 존치기간도 확인해야 하므로, 감정가에서 크게 내려왔다는 사실만으로 응찰가를 결정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5043 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 강진군 마량면 수인리 517-5 도로명주소: 까막섬로 332-4 |
| 등기상 표시 | 수인리 517-5, 517-11 관련 건물 |
| 물건종류 | 근린상가 + 토지 · 운휴 공장 및 장어양식 관련 시설 포함 |
| 토지 조사 내용 | 1,972.0㎡ · 지목 양어장 · 토지이용상황 답축사 |
| 소유자 | 미항길수산주식회사어업회사법인 |
| 감정가 | 2,271,151,000원 |
| 최저매각가 | 1,162,830,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권액 | 1,251,368,798원 |
| 최초 근저당권자 | 옥과농업협동조합 |
| 근저당권 이전 | 2025.08.11 농업협동조합자산관리회사로 이전등기 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당
말소기준권리는 2022.02.24 설정된 옥과농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리는 경매 매각으로 말소되는 기준권리이며, 이후 설정된 박상길·김성환·벤처21영어조합법인의 근저당권과 한국전력공사·신용보증기금 등의 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 2025.08.11 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 이는 기존 근저당권에 대한 채권자 지위의 이전으로, 말소기준 날짜가 새로 시작되는 것은 아닙니다. 실제 배당권자와 채권양도 관계는 최신 채권계산서 및 등기사항증명서로 대조해야 합니다.
② 점유자 분석 — 김민교의 실제 점유관계 확인
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민교 점유 부분 미상 |
2024.02.01 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 추가 확인 |
현황조사 및 매각물건명세서에 나타나는 점유자는 김민교 1명입니다. 전입신고일은 2024.02.01로, 말소기준인 2022.02.24보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 말소기준권리보다 앞서는 주택임차인 대항력을 인정하기 어렵습니다.
그러나 보증금·차임·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았습니다. 특히 실제 사용 형태가 근린상가·공장·양식시설과 연결돼 있으므로, 김민교가 거주자, 영업 점유자 또는 다른 지위의 사용자 중 어디에 해당하는지 확인할 필요가 있습니다. 주택 또는 상가 임대차 관련 적용 법률과 대항력 요건도 실제 용도와 점유관계를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 가격 분석 — 51.2%가 곧 시세 할인은 아니다
이 물건의 감정가는 2,271,151,000원이며, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 1,162,830,000원입니다. 감정가 대비 최저가가 51.2%까지 하락했지만, 주변의 비교 가능한 근린상가·양식장·공장시설 거래가격을 근거로 한 시세 할인율은 확인되지 않습니다.
특수 목적의 시설은 단순히 토지와 건물의 크기만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다. 운휴 중인 시설이 다시 사용 가능한지, 기계기구를 수리·교체해야 하는지, 인허가와 토지이용 규제를 충족할 수 있는지가 매수인의 실질 부담을 바꿀 수 있습니다.
| 회차별 시나리오 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 감정가 51.2% |
1,162,830,000원 | 1,148,801,700원 | 1,833,863,286원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 40.96% |
930,264,000원 | 918,561,360원 | 2,064,103,626원 |
| 5회 유찰 가정 감정가 32.77% |
744,211,200원 | 734,369,088원 | 2,248,295,898원 |
회차별 매각가와 배당액은 각 시나리오의 가정치입니다. 실제 추가 유찰 여부, 변경된 매각 조건 및 향후 최저가를 보장하는 수치는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,162,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,028,300원 |
| 1. 을구 1 근저당 · 옥과농업협동조합 | 1,428,000,000원 | 1,148,801,700원 |
| 2. 을구 4 근저당 · 박상길 | 650,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2 가압류 · 한국전력공사 | 72,151,100원 | 0원 |
| 4. 을구 5 근저당 · 김성환 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6 근저당 · 벤처21영어조합법인 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 3 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 5 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 109,542,762원 | 0원 |
| 8. 갑구 6 가압류 · 수협은행 | 15,146,072원 | 0원 |
| 9. 갑구 7 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 136,314,652원 | 0원 |
| 10. 갑구 8 가압류 · 한국전력공사 | 31,510,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 집행비용 14,028,300원을 제외한 1,148,801,700원이 선순위 근저당권 배당에 사용되며, 후순위 채권자에 대한 배당 여력은 남지 않는 구조입니다. 전체 채권액 2,982,664,986원 중 예상 미배당액은 1,833,863,286원입니다.
근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 근저당권 이전등기에 따른 실제 배당권자·채권잔액, 당해세, 임차인의 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 미배당액은 채권자 측 부족액으로, 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.
⑤ 시설·기계기구 분석 — 실제 자산 상태가 핵심
매각물건명세서에는 일괄매각이며 제시외 건물이 매각에 포함된다는 점이 기재돼 있습니다. 이와 함께 기계기구의 정상작동 여부와 일부 기계의 소재 여부에 관한 중요한 제한 사항이 있습니다.
| 구분 | 확인 내용 | 검토 사항 |
|---|---|---|
| 공장 가동 상태 | 운휴 중인 공장 | 재가동 가능 여부 |
| 기계 정상작동 | 정상작동 여부 불분명 | 현장 시험·정비 확인 |
| 기계 소재불명 | 일련번호 6, 11, 18 | 실재 여부 및 평가 반영 확인 |
| 기계 일부 소재불명 | 일련번호 4, 15 | 부족 부품·설비 확인 |
| 기계기구 목록 | 제2022-12호, 제2023-13호 | 목록별 매각 범위 대조 |
| 제시외 장어양식장 | 경량철골구조 강판지붕 · 806.69㎡ | 시설 상태와 존치기간 |
| 장어양식장 감정가 | 372,690,780원 | 현재 가치·이용 가능성 |
| 가설건축물 존치기간 | 2026.07.27까지 연장 기재 | 추가 연장·갱신 여부 |
기계기구 목록에 이름이 올라 있다고 해서 모두 현장에 남아 있거나 작동 가능한 상태라는 보장은 없습니다. 특히 정상작동이 불분명한 기계를 매수 후 사용하려면 추가 정비·교체가 필요할 수 있습니다. 매각목록, 감정평가 당시 상태, 현재 실물 사이의 차이를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
⑥ 토지이용·입지·환금성 메모
- 토지 기본현황. 마량면 수인리 일대의 지목은 양어장, 토지이용상황은 답축사로 조사됐습니다. 조사 면적은 1,972.0㎡이며, 평지·사다리형 토지입니다.
- 용도지역. 자연환경보전지역에 해당합니다. 일반적인 상업용 토지와 동일한 개발·전용 가능성을 전제해서는 안 됩니다.
- 농업 관련 규제. 농업진흥구역 포함·접함 사항이 기재돼 있어 시설의 용도 변경 또는 신규 개발 가능성에 대한 개별 확인이 필요합니다.
- 수산 관련 규제. 수산자원보호구역 포함·접함 및 연안육역 포함 사항이 확인됩니다. 양식시설의 사용·변경 가능 여부를 별도로 검토해야 합니다.
- 가축사육 제한. 가축사육제한구역 저촉 사항이 있습니다. 향후 사용하려는 업종과 해당 규제의 관계를 확인해야 합니다.
- 도로 조건. 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 실제 차량·시설물 접근과 물류 이동에 적합한지 현장에서 확인해야 합니다.
- 공시지가. 조사된 공시지가는 9,560원/㎡입니다. 공시지가는 개별 부동산의 시장 매매가격이나 경매 적정가격과 동일하지 않습니다.
- 환금성. 근린상가·운휴 공장·양식시설 관련 요소가 결합된 특수 용도 물건입니다. 일반 상가처럼 폭넓은 매수 수요를 전제하기 어렵고, 실제 재사용 가능성이 거래성에 중요하게 작용할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 수인리 517-5·517-11·517-15 공동담보 표시와 실제 일괄매각 대상을 구별하고, 토지·건물·제시외 건물·기계기구별 포함 여부를 대조합니다.
- 기계기구 실사. 제2022-12호·제2023-13호 목록을 기준으로 소재불명과 일부 소재불명 시설을 확인하고, 정상작동 여부를 조사합니다.
- 가설건축물 확인. 장어양식장 806.69㎡의 존치기간 연장 여부, 행정상 의무와 계속 사용 가능성을 확인합니다.
- 점유관계 조사. 김민교의 실제 점유 부분, 임대차계약, 보증금·차임·확정일자 및 인도 가능성을 확인합니다.
- 최신 등기부 확인. 옥과농업협동조합 근저당권의 농업협동조합자산관리회사 이전 이후 권리관계와 추가 등기 변동을 확인합니다.
- 용도지역·인허가 확인. 자연환경보전지역·농업진흥구역·수산자원보호구역에서 현 시설의 영업 가능성과 신규 사용 목적의 적합성을 검토합니다.
- 현장 접근성 조사. 도로 접면, 차량 진출입, 원재료와 제품의 운송 여건을 조사합니다.
- 비용 산정. 낙찰가 외에 기계 수리·시설 복구·명도·가설건축물 관련 비용을 검토합니다.
- 시세와 출구전략. 유사 양식시설·토지의 거래사례와 현재 사용 가능한 시설 가치를 검토하고, 재매각 또는 운영 가능성을 판단합니다.
- 법원 원본 대조. 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기사항증명서와 기계기구 목록을 입찰 전 다시 확인합니다.
맺으며 — “반값 감정가보다, 실제 쓸 수 있는 자산인가”
이 물건은 감정가 대비 51.2%의 최저가가 눈길을 끕니다. 3회 유찰됐고, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리 이후의 후순위 담보권과 가압류가 매각으로 소멸한다는 점은 분명한 권리상 장점입니다.
그러나 권리관계가 비교적 정리된다는 사실과 부동산의 투자 가치가 충분하다는 사실은 다릅니다. 이 물건은 운휴 중인 공장, 기계기구 소재불명, 제시외 장어양식장의 존치기간 확인, 점유자 보증금 미상, 복합적인 토지이용 규제라는 문제가 함께 있습니다. 실제 시설 가치와 재사용 가능성이 확인되지 않으면 현재 최저가조차 적정가격이라고 단정할 수 없습니다.
특히 낮아진 경매가격만을 근거로 응찰하기보다는, 시설 실사·인허가·점유 및 명도·비교 거래사례 검토를 먼저 완료해야 합니다. 이후 매각 대상 전체의 실제 이용 가능 가치와 추가 비용을 합산해 응찰 상한을 정하는 편이 합리적입니다.
결론은 권리상 후순위 소멸 구조는 긍정적이지만, 시설·용도·환금성 검증 전에는 입찰 보류입니다. 이 물건의 승부처는 감정가에서 얼마나 내려왔는지가 아니라, 낙찰 후 실제로 얼마나 유용하게 활용할 수 있는 자산인지에 있습니다.
