대전지방법원 2025타경545. 태안군 이원면 내리 소재의 토지와 공부상 동·식물관련시설이 결합된 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 윤희갑이고, 2021.04.21. 소유권이전과 같은 날 원북새마을금고의 채권최고액 143,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정과 농업협동조합중앙회 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
다만 이 사건은 아파트처럼 권리만 보고 끝낼 수 있는 유형이 아닙니다. 일괄매각 대상 중 목록 1·4는 농지취득자격증명원 제출이 필요하고, 미제출 시 매수보증금 미반환 및 원상회복명령 가능성이 명시돼 있습니다. 또한 목록 1·4 지상의 제시외 건물은 매각에 포함되지만, 목록 1 지상의 컨테이너박스는 매각에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경545 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 이원면 내리 874-8 · 원이로 2197 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공부상 동·식물관련시설 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 단열판넬지붕 단층 · 사용승인일 2021.02.02 |
| 확인 토지 | 772㎡ · 지목 전 · 토지이용상황 전 · 완경사 · 사다리형 |
| 소유자 | 윤희갑 · 2021.04.21. 소유권이전 · 거래가액 25,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 279,173,960원 / 279,173,960원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 원북새마을금고 / 81,306,148원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 말소기준은 명확
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 2021.04.21. 원북새마을금고 근저당이 말소기준이고, 2025.03.17. 임의경매개시결정과 2025.05.20. 농업협동조합중앙회 가압류는 모두 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오 전 회차에서 0원입니다.
② 가격 구조 — 신건 실질취득 279,173,960원
현재 회차는 감정가의 100%인 279,173,960원이 최저매각가입니다. 매수인이 승계할 금액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 279,173,960원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 223,339,168원, 2회 유찰 시에는 178,671,334원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 279,173,960원 | 274,465,525원 | 39,204,093원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 223,339,168원 | 219,412,420원 | 94,257,198원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 178,671,334원 | 175,369,935원 | 138,299,683원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서는 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 279,173,960원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,708,435원 |
| 1. 근저당 · 원북새마을금고 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 170,669,618원 | 131,465,525원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 313,669,618원, 채권자 예상 배당은 274,465,525원, 미배당은 39,204,093원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 내1리마을회관 남동측 인근으로, 농경지·임야·농가주택 등이 혼재하는 해안가 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로를 따라 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 공부상 동·식물관련시설이며, 경량철골구조 단열판넬지붕 단층으로 기본 전기설비와 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 확인 토지는 772㎡, 지목·이용상황은 전, 완경사 사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 20,600원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역·준보전산지와 가축사육제한구역이 확인되며, 일부에는 소로2류·도로구역·접도구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 환금성 확인 포인트. 주거용이 아닌 동·식물관련시설 이용상태와 농지·산지·가축사육 관련 제한을 함께 검토해 실제 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록 1·4의 농지취득자격증명원 제출요건을 관할 관청에 확인하고, 발급 가능성을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
- 보증금 몰취 위험. 농취증 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는다고 명시돼 있으므로, 권리분석보다 먼저 준비 여부를 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 목록 1·4 지상의 제시외 건물은 매각에 포함됩니다. 반면 목록 1 지상의 컨테이너박스는 매각에서 제외됩니다.
- 공동담보 이력. 원북새마을금고 근저당의 공동담보 일부 소멸·변경 내역과 현재 매각대상 범위를 원본 등기와 대조하세요.
- 토지이용 제한. 보전관리지역·준보전산지·가축사육제한구역 및 도로 관련 제한이 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 현장 확인. 공부상 이용상태, 제시외 건물, 매각 제외 컨테이너, 진입 상태와 경계를 현장에서 대조하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 농취증 발급 관련 관할 관청 확인을 입찰 전에 다시 진행하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 절차는 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.04.21. 원북새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실제 입찰에서 더 중요한 위험은 농지취득자격증명원입니다. 목록 1·4는 제출이 요구되고, 미제출 시 매수보증금 미반환과 원상회복명령 가능성까지 명시돼 있습니다. 제시외 건물은 포함되지만 컨테이너는 제외되는 등 매각 범위도 단순하지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 농취증 발급·매각범위·토지이용 제한 확인이 우선되는 사건입니다.
