대전지방법원 2025타경97. 공주시 탄천면 송학리 햇님아파트 101동 5층 501호입니다. 사건 용도는 연립/다세대로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 아파트로 이용중입니다. 건물은 철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트지붕 5층 중 제5층이며, 난방·승강기·소방·위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
이번 물건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가와 같다는 점이 아닙니다. 등기에는 2021.04.16 대전푸른신용협동조합의 채권최고액 86,400,000원 근저당이 나타나고, 임차인 황진이의 전입일은 2025.01.10입니다. 한편 임차인 정보에는 대항력 있음으로 표시되어 있어 등기 순서와 판정 사이에 확인이 필요한 부분이 있습니다. 여기에 보증금까지 미상이므로 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원본 대조가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경97 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 탄천면 송학리 214 햇님아파트 101동 5층501호 |
| 도로명 | 충청남도 공주시 탄천면 송학로 78 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 아파트로 이용중 |
| 층 | 5층 중 제5층 제501호 |
| 현재 소유자 | 황재호 · 2024.12.18 대물변제 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전푸른신용협동조합 / 65,339,166원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차인보다 앞선 근저당을 먼저 확인
현재 경매개시결정은 2025.07.24 접수된 대전푸른신용협동조합의 임의경매입니다. 이에 앞서 2021.04.16 같은 조합 명의의 채권최고액 86,400,000원 근저당이 설정됐고, 2026.03.24 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전이 등기되어 있습니다. 임차인 황진이의 전입일은 2025.01.10으로, 날짜만 놓고 보면 2021.04.16 근저당보다 뒤입니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 인수액을 확정하기 어렵다
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황진이 | 2025.01.10 | 미상 | 확인 필요 임차인 판정과 등기 순서 대조 필요 | 미상 확정일자 미상 · 배당요구 2025.09.15 | 해당 없음 |
황진이는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되며 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 보증금이 얼마인지 모르는 상태에서는 배당 후 미회수액이나 매수인이 부담할 가능성이 있는 금액을 정확히 계산할 수 없으므로, 현재 단계에서 “인수액 확정 0원”으로 단정하기에는 확인이 부족합니다.
③ 시세 비교 — 신건 85,000,000원은 확인 거래 80,000,000원보다 높다
햇님 단지는 70세대이며 준공일은 2013.05.27입니다. 비교 면적은 82.3144㎡이고, 확인되는 실거래는 2022.03의 82.31㎡·2층 80,000,000원 1건입니다. 최저매각가 85,000,000원은 이 금액의 106.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 82.31㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 비교 평균 | 82.3144㎡ | 1건 | 80,000,000원 |
가격만 보면 신건 최저가가 확인 거래보다 5,000,000원 높습니다. 더구나 확인 거래가 2022.03 한 건뿐이라 현재 시점의 가격대를 촘촘하게 설명하기에는 표본도 적고 거래 시점도 오래됐습니다. 따라서 85,000,000원을 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 83,070,000원 |
현재 계산표는 집행비용 1,930,000원과 소유자 잔여 83,070,000원으로 구성되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 임차인 확인이 먼저
| 회차 | 비율 | 매각가 | 현재 계산 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 85,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 68,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 54,400,000원 | 0원 |
가격만 보면 유찰 시 68,000,000원, 54,400,000원으로 내려갑니다. 하지만 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 내려간다는 이유만으로 실질취득비용이 함께 내려간다고 단정할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘 수 있으므로, 임차보증금 확인이 가격판단보다 선행되어야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송학1리 마을회관 서측 인근. 단독주택·농경지·임야 등이 혼재하며 주거용 입지조건과 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입 및 주정차가 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통사정도 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 제5층 제501호입니다.
- 설비. 난방·승강기·소방·위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 부정형이며 아파트 건부지로 이용중입니다. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역이 확인됩니다.
- 공시지가. 40,100원/㎡입니다.
- 내부 확인. 수차 방문에도 거주자 부재로 내부 상태는 집합건축물대장 현황도면 등에 따라 평가됐고 임대내역은 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 황진이의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 관련 문건을 우선 대조해야 합니다.
- 대항력 순위 확인. 전입일 2025.01.10과 2021.04.16 근저당 설정 순서를 등기 원본에서 확인하고 실제 말소기준권리와 대항력 판정을 재검토해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2026.03.24 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전이 있으므로 현재 채권자와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 85,000,000원은 확인 실거래 80,000,000원보다 높고 거래 표본도 1건뿐입니다. 추가 시세 확인 없이 저가매수로 판단하기 어렵습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 시 거주자 부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 현장 상태와 점유관계를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 풀어야 할 것은 임차인
이 물건은 신건 최저가가 85,000,000원으로, 확인되는 실거래 80,000,000원보다 높은 가격에서 출발합니다. 가격 메리트가 뚜렷하지 않은 데다 임차인 황진이의 보증금이 확인되지 않고, 대항력 판정과 2021.04.16 근저당 설정 순서도 함께 대조해야 합니다.
따라서 현재 계산된 인수 0원만 보고 단순한 권리안전형으로 보기보다는, 임차보증금·실제 말소기준권리·배당순위 확인이 선행되어야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.6회인 만큼, 신건에서 가격을 서두르기보다는 권리관계와 현재 시세를 먼저 확정하는 접근이 필요합니다.
