대전지방법원 2025타경20317. 공주시 옥룡동 49-4 토지와 성산1길 11 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 실제 이용은 단독주택입니다. 현재 소유자는 방종태·방종권·방종복·방종숙·방종옥·방종란이 각 6분의 1씩 공유하고 있으며, 2024년 12월 21일 상속을 원인으로 2025년 7월 3일 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다.
권리의 기준점은 2014년 6월 27일 설정된 한국주택금융공사 근저당권 206,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 경매로 소멸합니다. 점유자로 조사된 방지엽의 전입일은 2018년 5월 2일로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 보증금 규모와 우선변제 여부는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20317 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 옥룡동 49-4 · 충청남도 공주시 성산1길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 174.0㎡ · 공부상 전 · 현황 대지 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 방종태·방종권·방종복·방종숙·방종옥·방종란 각 6분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 131,424,800원 / 131,424,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 61,218,234원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 대항력 없음
말소기준권리는 2014.06.27. 한국주택금융공사 근저당권입니다. 경매개시결정 역시 그 이후인 2025.07.18. 등기돼 매각으로 소멸합니다. 방지엽은 2018.05.02. 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 방지엽 | 본건 | 2018.05.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건 131,424,800원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 131,424,800원이며 유찰 이력이 없는 신건입니다. 그러나 비교할 수 있는 최근 실거래 자료가 없어, 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지를 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가의 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
가격 판단에서는 건물 자체뿐 아니라 현황 차이도 함께 봐야 합니다. 토지의 공부상 지목은 전이지만 실제 이용은 대지이고, 목록2의 공부상 부속건물은 현황에서 소재가 확인되지 않았습니다. 반대로 제시외 건물 ㉠·㉡·㉢·㉣은 일괄매각에 포함됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,424,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,639,947원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 206,000,000원 | 128,784,853원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 131,424,800원을 가정하면 한국주택금융공사 근저당 채권최고액 206,000,000원 중 128,784,853원이 배당되고 77,215,147원이 미배당됩니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 기본적인 급배수·전기·난방설비가 되어 있습니다.
- 입지. 옥룡동 행정복지센터 남서측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·공동주택이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 일반적인 교통사정은 보통인 편입니다.
- 토지. 174.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 세로한면(가) 도로에 접합니다. 공시지가는 306,500원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 고도지구기타, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역 등에 해당합니다.
- 현황 차이. 공부상 지목은 전이나 현황은 대지이며, 목록2의 공부상 부속건물은 현황 소재불명입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없어 131,424,800원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거가 부족합니다.
- 점유자 확인. 방지엽은 전입일상 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조하세요.
- 토지 현황 확인. 공부상 전, 현황 대지라는 차이가 있으므로 현황과 이용상태를 직접 확인하세요.
- 건물 현황 확인. 공부상 부속건물은 현황 소재불명이고, 제시외 건물 ㉠·㉡·㉢·㉣은 매각에 포함됩니다.
- 공유 소유관계 확인. 소유자는 6명이 각 6분의 1 지분을 가진 공유 형태입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격·현황 확인이 승부처
권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2014년 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 점유자 방지엽은 2018년에 전입해 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 물건은 권리보다 가격과 현황 검증이 중요합니다. 신건 131,424,800원이 실제 시세보다 유리한지 보여주는 거래자료가 없고, 토지 지목과 실제 이용상태가 다르며 부속건물 현황에도 차이가 있습니다. 따라서 권리상 인수는 없지만, 가격을 싸다고 단정할 단계도 아닙니다. 주변 거래사례와 현장 상태를 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
