대전지방법원 2025타경895. 충남 서산시 동문동 272-5 소재 부동산으로, 감정평가상 일반철골구조 판넬지붕 단층 창고시설이며 현황도 창고로 이용 중입니다. 사용승인일은 2008.06.13.이고, 토지는 창고용지 167㎡, 평지·부정형·소로한면 조건입니다. 경매는 서산중앙새마을금고(변경 전 서령새마을금고)가 신청한 임의경매이며 청구액은 172,930,530원입니다.
권리구조의 중심은 2017.02.03. 설정된 서령새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 169,000,000원이고 토지 동문동 272-5 및 272-3이 공동담보로 기재돼 있습니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 없음·법정지상권 없음으로 기재돼 있어, 현재 자료상 낙찰자가 승계할 권리금액은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경895 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 동문동 272-5 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 현황 창고 · 일반철골구조 판넬지붕 단층 창고시설 |
| 토지 | 창고용지 167㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 오혜령 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 247,239,960원 / 247,239,960원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서산중앙새마을금고(변경 전 서령새마을금고) / 172,930,530원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 별도 임차인 신고가 확인되지 않았고, 매각물건명세서에도 인수권리는 해당사항이 없습니다. 2015.11.05. 농협은행 근저당권 104,000,000원은 2017.02.03. 해지로 이미 말소됐으며, 같은 날 설정된 서령새마을금고 근저당권 169,000,000원이 현재 말소기준입니다. 2025.11.05. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가 100% 신건
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 247,239,960원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 247,239,960원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 최근 12개월 평균이나 최신 거래와의 가격 차이를 계산할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 이유만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 247,239,960원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 197,791,968원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 158,233,574원 | 13,781,696원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 247,239,960원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,261,359원 |
| 2. 근저당권 · 서령새마을금고 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 73,978,601원 |
현재 최저가 가정에서는 근저당 채권최고액 169,000,000원이 전액 배당되고 소유자 교부 예상액은 73,978,601원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 일반철골구조 판넬지붕 단층 창고시설이며 사용승인일은 2008.06.13.입니다. 외벽은 샌드위치판넬, 창호는 샷시 마감입니다.
- 입지. 동문2동 행정복지센터 서측 인근으로, 주변은 단독주택·연립주택·상가주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통과 도로교통 이용상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 167㎡, 창고용지, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 474,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이고 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 기호3 토지가 공부상 ‘답’이나 현황 ‘주거나지’ 상태라고 기재되어 있습니다.
- 기타. 기호3 토지 지상에 전신주 1식이 소재하며 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.02.03. 서령새마을금고 근저당권 169,000,000원이 말소기준이며 이후 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다.
- 인수관계. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다.
- 일괄매각 범위. 이 사건은 일괄매각이므로 건물과 토지의 매각 범위 및 각 토지의 현황을 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 창고 실제 이용상태. 현황 창고의 내부 상태와 사용 가능 여부, 기본 위생·급배수설비 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 기호3 토지의 공부상 지목 ‘답’과 현황 ‘주거나지’ 차이, 전신주 1식의 위치를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 247,239,960원이 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 주변 창고·주거기타 토지 거래를 별도로 대조하는 절차가 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본과 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격과 물건성’이 핵심
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 서령새마을금고 근저당권이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 따라서 권리 자체보다 중요한 것은 247,239,960원이라는 신건 가격을 창고·토지의 실제 가치와 어떻게 비교하느냐입니다. 현재 자료에는 최근 실거래 비교값이 없어 신건 가격을 싸다고 평가할 근거가 없고, 현황 창고·부정형 토지·공부와 현황 차이·전신주 등 개별 물건성이 가격과 환금성을 좌우합니다. 권리는 단순하지만, 가격 검증은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
