대전지방법원 2025타경917. 충남 당진시 신평면 거산리 일대의 토지와 공장·사무실 이용 건물이 결합된 물건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 3,545,660,910원입니다. 감정평가상 건물은 1층 일부 공장과 사무실·휴게실·화장실, 2층 사무실·화장실, 별도 건물은 공장 및 화장실 구조로 이용되고 있습니다.
권리 측면에서는 매각물건명세서에 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시돼 있고 예상 인수액도 0원입니다. 반면 토지 현황과 인허가 조건은 단순하지 않습니다. 특히 목록 9·10은 농지취득자격증명이 필요하고, 목록 4·9는 공장증설승인을 받았으나 준공기일이 도과된 상태라 입찰 전에 관할관청 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경917 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 신평면 거산리 703-89 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장·사무실·휴게실·화장실 등 |
| 소유자 | 주식회사나이스환경과미래 |
| 감정가 / 최저가 | 3,545,660,910원 / 3,545,660,910원 (신건) |
| 신청채권액 | 2,613,372,637원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 등기 이력은 복잡하다
등기 이력에는 과거 가압류·압류·경매개시·근저당 설정과 말소가 다수 존재합니다. 산정상 말소기준은 2019.10.04 당진시 압류로 잡혀 있으나 이 압류는 2020.02.27 해제로 말소된 이력이 있습니다. 이후 2022년 소유권이 이전됐고, 2024.12.18 당진시 압류와 2025.11.25 현재 사건의 임의경매개시결정이 이어집니다.
② 토지·건물 구성 — 이 사건의 실질적인 난점
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되며, 목록 2·3·5·11에는 지분매각 관련 기재가 있습니다.
- 제시외 포함. 감정평가서상 제시외 건물 ㉠·㉡·㉢·㉣·㉤·㉥ 및 제시외 수변전설비 ①은 매각에 포함됩니다.
- 제시외 제외. 감정평가서상 제시외 기계기구 ②·③은 매각에서 제외됩니다.
- 현황 도로. 목록 1~3·5·10·11은 공부상 임야·공장용지·전 등이지만 현황은 도로 상태입니다.
- 현황 잡종지. 목록 4·9는 공부상 임야·전이나 현황은 평탄하게 조성된 잡종지입니다.
- 공장증설승인. 목록 4·9는 공장증설승인을 받았으나 준공기일이 도과돼 관할관청 확인이 필요합니다.
- 농취증. 목록 9·10은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 매수보증금 몰수 및 원상회복명령 가능성이 명시돼 있습니다.
③ 가격 — 신건 3,545,660,910원, 시세 비교는 유보
현재 회차는 감정가 100%의 신건으로 최저매각가가 3,545,660,910원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 2,836,528,728원, 2회 유찰 시 2,269,222,982원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 3,545,660,910원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 2,836,528,728원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 2,269,222,982원 | 0원 |
다만 비교할 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 공장·토지·도로 현황·잡종지·농취증·제시외 자산이 결합돼 있어 실제 가치 확인이 별도로 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,545,660,910원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 37,856,609원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,507,804,301원 |
예상배당 산정에는 집행비용과 소유자 잔여만 반영되어 있으며, 신청채권 2,613,372,637원에 대한 배당액은 각 회차 시나리오에서 0원으로 표시돼 있습니다. 실제 배당순위·채권액은 배당요구와 채권계산서 등 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신평면 행정복지센터 북서측 원거리, 송악읍 행정복지센터 남동측 원거리, 신평산업단지 남측 인근이며 중소규모 공장·임야·농경지·주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 남서측 근거리에 서해안고속도로 당진IC, 남측 인근에 국도 32호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2005년 6월 사용승인된 철골조 건물로, 공장·사무실·휴게실·화장실 등으로 이용됩니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·전기설비·화재경보설비 등이 조사됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 성장관리계획구역 등이 포함되며, 일부는 산업유통개발진흥지구·지구단위계획구역·농공단지·공공시설구역입니다.
- 공시지가. 토지 자료상 공시지가는 26,700원/㎡, 면적은 559.0㎡, 지목은 임야, 토지이용상황은 도로등입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록 9·10은 입찰 전 관할관청에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 준공기일 도과. 목록 4·9의 공장증설승인과 준공기일 도과 상태를 관할관청에서 확인하세요.
- 현황과 공부 차이. 도로·잡종지로 이용되는 토지의 실제 이용범위와 가치 반영 여부를 확인하세요.
- 포함·제외 자산. 제시외 건물과 수변전설비는 포함되지만 제시외 기계기구 ②·③은 제외됩니다.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없으나 임대관계가 미상으로 조사된 만큼 실제 점유자와 사업장 사용관계를 확인하세요.
- 근저당 이력. 2022년 설정된 문창신용협동조합 근저당권과 2026.02.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 내용을 원본 등기에서 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가나 유찰률만으로 적정 입찰가를 정하기 어렵습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 관할관청의 농취증·인허가 사항을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 0원, 승부처는 토지와 인허가
매수인이 떠안을 권리는 0원이고 매각물건명세서상 법정지상권도 해당 없습니다. 권리만 보면 부담이 크지 않은 구조입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 단일 건물 경매와 달리 토지와 공장·사무실, 제시외 건물·수변전설비가 함께 얽혀 있고 일부 기계기구는 제외됩니다.
특히 목록 9·10의 농지취득자격증명, 목록 4·9의 공장증설승인 후 준공기일 도과, 다수 토지의 공부와 현황 차이가 핵심입니다. 실거래 시세 비교자료도 없어 신건 최저가 3,545,660,910원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 농취증·인허가·현황·포함자산을 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰 판단의 중심입니다.
