대전지방법원 2025타경20419. 청양군 화성면 화강리의 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이고, 등기부상 현재 소유자는 정철원입니다. 2024.01.09. 이혁재 명의의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.11.07. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
다만 이 사건은 “말소기준권리 이후 권리가 지워진다”는 사실만으로 끝나지 않습니다. 조관식은 2020.03.30. 전입으로 말소기준권리보다 앞서고, 자료상 대항력 있음으로 판정되어 보증금 10,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 구조입니다. 또 고순재는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20419 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 청양군 화성면 화강리 563-2 |
| 등기 건물 | 충청남도 청양군 화성면 화강리 564-4 · 물편이길 143-40 |
| 물건종류 / 이용 | 연립주택 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 소유자 | 정철원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 253,868,350원 / 253,868,350원 (신건) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인 인수는 남는다
현재 소유자 정철원은 2022.03.16. 부동산임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 2024.01.09. 이혁재 앞으로 채권최고액 240,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 현 경매의 말소기준권리입니다. 과거 주식회사삼일철강 명의 근저당권 등은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 3명 중 1명 인수, 1명은 미상
| 성명 | 점유 / 이용 | 전입 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조관식 | 목록1번 일부 · 하우스 재배지 | 2020.03.30 | 10,000,000원 | 150,000원 | 대항력 有 우선변제 無 10,000,000원 인수 |
| 고순재 | 미상 · 전 및 잡종지 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최규민 | 미상 | 2025.06.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차·점유 관계인은 3명입니다. 조관식은 전입이 말소기준권리보다 앞서 매수인 인수액 10,000,000원이 명확히 반영됐습니다. 반면 고순재는 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 특히 고순재는 등기부상 과거 채무자와 동일한 이름으로 확인되어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되어 있습니다.
③ 낙찰가가 내려가도 조관식 인수 1,000만원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 253,868,350원 | 10,000,000원 | 263,868,350원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 203,094,680원 | 10,000,000원 | 213,094,680원 | 40,548,646원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 162,475,744원 | 10,000,000원 | 172,475,744원 | 80,598,916원 |
이 사건에서 조관식 보증금 10,000,000원은 배당표 밖에서 매수인이 떠안는 금액입니다. 따라서 신건 가격만 보고 취득원가를 253,868,350원으로 보면 안 되고, 현재 회차의 실질취득은 263,868,350원으로 봐야 합니다. 1회 유찰 시에도 213,094,680원, 2회 유찰 시에도 172,475,744원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 253,868,350원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,354,157원 |
| 인수. 임차인 조관식 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 이혁재 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,514,193원 |
현재 회차에서는 이혁재 근저당권 채권최고액 240,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 9,514,193원입니다. 조관식 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 제시외 건물·법정지상권 — 소멸 권리보다 더 중요한 부분
매각물건명세서에는 일괄매각이라고 기재되어 있지만 제시외 비닐하우스, 컨테이너 및 건물은 모두 매각에서 제외됩니다. 비닐하우스와 컨테이너는 철거·이동이 용이한 것으로 평가됐습니다.
문제는 목록3·4·6 토지 지상의 제시외 건물 ㄴ·ㄷ·ㄹ·ㅊ입니다. 이들 건물 때문에 목록3·4·6은 제한받는 가격으로 평가됐고, 매각물건명세서에도 이 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다.
⑥ 농지취득자격증명 — 목록6은 미제출 시 보증금 반환 없음
목록6에 대해서는 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 자료에는 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는다고 명시되어 있습니다. 단순 서류 보완 수준이 아니라 입찰보증금 자체와 연결되는 조건이므로, 실제 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
⑦ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 청양군 화성면 소재 “다락골 성지성당” 남서측에 위치하며, 산지를 중심으로 농가주택 등이 위치합니다.
- 교통. 563-2·563-3은 맹지로 차량의 직접 접근이 곤란하고, 564-4·564-3·564-2·564-1은 차량 접근이 가능합니다. 대중교통 접근성은 열악합니다.
- 건물. 경량철골구조 기타지붕 1층, 외벽 판넬 마감, 내벽 벽지 등, 샷시 창호이며 기본적인 전기·급배수·위생설비가 있습니다.
- 토지. 563-2·563-3은 농림지역이며, 563-2는 공부상 임야이나 현황 일부 전, 563-3도 공부상 임야이나 현황 전으로 이용 중입니다.
- 규제. 농림지역·계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·임업용산지 관련 제한이 확인됩니다.
- 대표 토지 정보. 지목 임야, 토지이용상황 자연림, 완경사·부정형·맹지, 면적 3,807㎡, 공시지가 2,150원/㎡입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 조관식 보증금. 배당되지 않는 10,000,000원을 낙찰가 외 취득원가에 반드시 더해 실질취득을 계산하세요.
- 고순재 점유. 전입일·보증금 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 과거 등기부상 채무자와 동일한 이름이라는 점까지 포함해 실제 관계를 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 목록3·4·6 위 제시외 건물 ㄴ·ㄷ·ㄹ·ㅊ의 소유관계와 법정지상권 성립 여부를 확인하세요.
- 농취증. 목록6의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 매각 제외 시설. 비닐하우스·컨테이너·제시외 건물의 실제 위치와 이용관계를 현장에서 대조하세요.
- 도로 접근. 563-2·563-3은 맹지이므로 실제 진입로와 통행관계를 확인하세요.
맺으며 — 이 사건은 ‘최저가’보다 인수·토지 이용 가능성이 먼저다
현재 신건 최저가는 253,868,350원이지만 조관식 보증금 10,000,000원을 인수하므로 실질취득은 263,868,350원입니다. 게다가 고순재의 대항력은 미상이고, 목록3·4·6 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 목록6에는 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 매수보증금 반환도 되지 않습니다.
반면 이혁재의 2024.01.09. 근저당권은 말소기준권리이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순한 등기 소멸 여부가 아니라 조관식 인수 1,000만원, 미상 점유자, 법정지상권, 농취증, 맹지와 제시외 시설을 실제로 해소하거나 감당할 수 있는지에 있습니다. 실거래 자료가 없는 만큼 현재 가격이 시세보다 저렴하다는 판단도 유보해야 합니다.
