대구지방법원 2025타경1134. 복현대백맨션 105동 17층 1701호, 동일면적 실거래 기준 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박일영이며 2021.12.11 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2022.04.05 소유권을 이전받았습니다. 이후 2022.07.06 대구대서신용협동조합 명의로 채권최고액 213,600,000원의 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 사건의 말소기준권리입니다.
2025년에는 다수의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만, 현재 남아 있는 후순위 가압류들은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.03.11에는 말소기준 근저당 자체가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 배당이 부족하더라도 후순위 금전채권의 미배당액을 낙찰자가 별도로 떠안는 구조는 아니며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1134 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 복현동 539-111 복현대백맨션 105동 17층 1701호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.99㎡ · 철근콘크리트조 18층 중 17층 |
| 소유자 | 박일영 · 2021.12.11 협의분할에 의한 상속 · 2022.04.05 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구대서신용협동조합 / 179,787,366원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.06 근저당권 · 대구대서신용협동조합 · 채권최고액 213,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2022.07.06 근저당입니다. 현존하는 현대카드·롯데카드·서울보증보험· 대구대서신용협동조합·신한카드·서민금융진흥원·우리카드·아이비케이저축은행·하나카드 가압류는 모두 그 이후에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 2025.07.21 농업회사법인농협양곡주식회사의 가압류 75,835,500원은 2025.10.22 말소됐습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| CUI GUISHU | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 확인되는 임차인은 1명입니다. 전입신고일 2024.03.04는 말소기준권리 2022.07.06보다 약 1년 8개월 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 이 전입관계만 놓고 보면 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 대항력 인수형 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균 기준으로는 신건이 0.6% 높다
복현대백맨션은 450세대, 1996.07.11 준공 단지입니다. 전용 84.99㎡ 동일면적 실거래 12건의 전체 평균은 204,458,333원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 7건 평균 202,857,142원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 현재 최저가 204,000,000원은 이 최근 평균의 100.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.99㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 6 | 224,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 8 | 197,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 9 | 197,000,000원 |
| 2025.07 | 84.99㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.05 | 84.99㎡ | 17 | 208,000,000원 |
| 2025.04 | 84.99㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 7건 | 202,857,142원 |
최신 거래는 2026.03의 220,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 그러나 최근 12개월 평균은 202,857,142원으로 현재 최저가보다 낮고, 최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 가격 추세는 -1.9%입니다. 즉 한 건의 최신 거래만 보고 204,000,000원을 싸다고 단정하기보다, 최근 평균과 하락 추세를 함께 보면 신건 가격은 최소한 뚜렷한 할인 구간이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,656,000원 |
| 근저당 · 대구대서신용협동조합 | 213,600,000원 | 200,344,000원 |
| 가압류 · 현대카드 주식회사 | 8,593,491원 | 0원 |
| 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 14,657,475원 | 0원 |
| 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 대구대서신용협동조합 | 7,994,399원 | 0원 |
| 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,008,674원 | 0원 |
| 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,896,839원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사우리카드 | 14,744,504원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사 아이비케이저축은행 | 31,498,173원 | 0원 |
| 가압류 · 하나카드 주식회사 | 14,608,755원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 425,602,310원 중 예상배당은 200,344,000원이고, 미배당액은 225,258,310원입니다. 후순위 채권에 미배당이 대량 발생하지만 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다.
⑤ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 204,000,000원 | 200,344,000원 | 225,258,310원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 163,200,000원 | 160,115,200원 | 265,487,110원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 130,560,000원 | 127,932,160원 | 297,670,150원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 179,787,366원 대비 선순위 근저당 예상배당이 200,344,000원으로 계산돼 신청채권 충족 상태입니다. 1회 유찰 시에는 예상배당이 160,115,200원, 2회 유찰 시에는 127,932,160원으로 감소합니다. 회차가 내려가더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성화여자고등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 통행이 자유롭고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 35m, 동측 약 20m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역이며 대로1류·중로1류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역·비행안전제6구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물의 17층으로, 위생·급배수·승강기·소화전·중앙난방 설비가 있습니다.
- 현황. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래. 동일면적 실거래 표본은 12건이며 최근 12개월 표본은 7건입니다. 최근 거래군 가격은 과거 거래군 대비 1.9% 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. CUI GUISHU는 후순위 전입이라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서에서 배당·최우선변제 관련 기재를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 근저당 이전 확인. 2026.03.11 말소기준 근저당이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기부에서 권리자 표시를 재확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 204,000,000원은 최근 12개월 평균 202,857,142원보다 높습니다. 전체 평균 204,458,333원만 보고 할인으로 해석하지 않는 것이 중요합니다.
- 하락 추세. 최근 거래군 대비 과거 거래군 가격 추세가 -1.9%이므로 최근 실거래 흐름을 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 현장 상태. 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 내구구조·설비·마감상태는 탐문조사 및 동류형 아파트의 표준 이용상황 등을 참작해 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 매각기일 전에 최신본으로 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 판단의 중심
이 사건은 다수의 가압류가 얽혀 있어 등기 외형은 복잡하지만, 말소기준권리 이후의 후순위 채권이 대부분이어서 매수인 인수 구조 자체는 단순한 편입니다. 현황조사상 임차인 1명도 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 제공된 배당 계산상 인수액은 0원입니다.
반면 가격에서는 보수적으로 볼 지점이 분명합니다. 현재 실질취득액 204,000,000원은 최근 12개월 평균 202,857,142원보다 높고, 최근 가격 추세도 -1.9%입니다. 최신 거래 220,000,000원보다 낮다는 사실만으로 신건을 저가 매수라고 평가할 수는 없습니다. 권리 리스크는 낮지만, 현재 회차의 가격 메리트는 확인되지 않는 사건으로 정리할 수 있습니다.
